（原标题：社科院专家七问房地产税：新政可能带来国家治理风险）

近日，房地产税话题又进一步升温。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快房地产税立法，并适时推进改革”。这一提法与现代市场经济国家的税收法定的要求是一致的。

房地产税开征可能遇到的各种问题可望在立法中得到充分的反映并得以解决，这样推出的房地产税的社会影响也可能是正面的。不过，房地产税的开征至少需澄清七大问题。

一问：什么才是改革目标所期待的房地产税？

眼下对于房地产税究竟是什么，参与讨论者的认识往往有着极大的分歧。不一样的“房地产税”开征难度自然不同，且差异极大。重庆试点的个人住房房产税是一种类型，上海试点的是一种类型，对商业地产征收的房产税则是另一种类型。可是，这些都不应该是改革目标所期待的房地产税。

房地产税的开征是在完善地方主体税体系的背景中提出来的，房地产税应该成为地方税收入的重要组成部分。这样的房地产税必须有充分的税源，只有对全部房地产普遍开征的房地产税，才可能实现这个目标。

房地产税的开征不会带来新的不公平，为征税所进行的房地产价值评估不同于纯粹的市场层面上的资产评估。不管是什么性质的住房，只要在同一区域，所享受到的地方公共服务应该是相似的。因此，为征收房地产税所进行的评估可以不用考虑住房的不同产权属性，而只要强调不同房地产所对应的地方公共服务的差异性即可。

与改革目标所匹配的房地产税只能是以房地产评估价为基础普遍课征的一种税。免征一套或两套住房的理由站不住脚。不同住房免征会因为住房价值差异太大而带来严重的不公平；免征可能导致房地产税税源严重不足，特别是某些公共服务好的房价高的地方，税源不足问题会表现得更加突出。

二问：国际惯例是中国开征房地产税的理由吗？

参考国际惯例，中国可以少走弯路，但国际惯例也不应该照单全收。国情仍然是问题的最主要方面。立足国情，寻找到房地产税在中国存在的逻辑，才是最应该解决的问题。

中国城镇土地国家所有，这是诸多开征房地产税国家所不同的。可是，事实上，不管是税收收入，还是国有土地收入，进入的都是政府口袋，而且国有土地收入，有相当部分用于地方基础设施和公共服务，与房地产税的用途有很多类似。二者怎么能够分开考虑呢？

有人会以中国香港地区为理由，说明土地公有仍然可以开征房地产税。可是，主张这个理由的人不要忽视一个事实，香港地区可是没有像我们这样的增值税和消费税，而且，增值税收入占全国税收收入的40%以上。一个社会所能承载的宏观税负是有限的。

在国际上，房地产价值如何评估，同样充满了争议，评估方法争议的背后是利益之争，最终给出的方案是各方妥协的结果，但是丰富多彩的经验可以为中国提供参考。当前中国开征房地产税的难题不在技术上，因为各国各地已有许多做法可供借鉴，无非是选择哪种做法更适合国情的问题，无非是技术引进之后如何消化和吸收的问题。