链家研究院院长杨现领

地产中国网讯 6月28日上午，第三届中国城市运营商大会暨2016中国城市运营商百强推介活动在北京国家会议中心拉开帷幕。（图文实录：第三届中国城市镇运营商大会）链家研究院院长杨现领现场分享了城市发展的基本逻辑以及自己对中国房地产市场的看法，他直言，“互联网+”其实就是一个笑话，因为从过去20年互联网发展历史来看，几乎不存在成功案例表明互联网+线下企业可以变成互联网企业，也没有看到一家纯线下企业因为做了网站，引入互联网而变成互联网企业。

对于城市运营，他认为所谓城市运营并不意味着城市增长，某种程度下我们将会看到未来城市运营商，伴随的是城市增长和负增长下的城市运营到底该是一种什么样的情况。我们可以看明确的说，城市增长下降变低，甚至最终出现负增长，城市衰退是必然的现象。

所谓的城市运营并不是能够让每个城市获得均衡的，或者是比较平等的发展机会。所谓的城市发展的过程，本质上是分化的过程。过去30多年城镇化历史，真正能够为房地产开发，为城市运营商带来机会的城市寥寥无几。当我们谈互联网+和城市运营结合的时候，城市人口重新布局也会呈现这样的趋势，不会让城市人口更加分散，反而让城市人口更加集中。互联网带来结果，是人口进一步的集中，不是更分散。未来时代城市运营一样面临同样的问题，就是不均衡的发展问题，所以这时候选择变得非常重要。

城市运营本质上是一种自然选择。我们最大的问题是人口漫游式的分布。在美国经历了城镇化、大都市区化、郊区化，人类足迹开始往回走，这时候自然开始丧失，现在反过来怎么样人口更加集中，密度更高，这是第三个我们需要思考的问题，就是不要违背自然的规律和自己的选择。

关于城市运营可以归结成一个简单的框架：三个东西必不可少。

第一，密度。城市里面最核心的主题是密度，是城市运营追求的先决条件，这是城市能够大规模扩张的前提条件。

第二，距离。不仅是物理层面的距离，它是指商品、服务、劳动力、资金，在时空上相互穿越的难度、大小叫距离。城市越发展，人类越进步，互联网越发展，城市衰亡周期越快。

第三，分割。分割是片面的，也是很重要的，反面是开放度、包容度。一个城市很大程度上能够发展，某种程度取决于开放度。

城市运营角度我们提的概念是让密度更高、距离更短、分割更少。一个城市一定是多元化生态，多元化生态系统里，不同企业、不同人群、不同组织之间沟通的关联度、连接度和效益带来的东西称为范围经济。这个产业与另外一个产业存在效益，两个关联度带来更大的效益。

对于中国的房地产市场，杨现领说到，全流通性房地产是终究目标，人们对房子的选择范围的扩大、选择能力的增强是中国房地产市场发展的目标。

第一，消费内容逐步广泛化。大的趋势是一般商业型消费向服务型扩张，今天最有消费力的品类是以服务展开，互联网结果带来的是效率的提升，服务型消费崛起是更快的局势。

第二，消费能力开始打破边界。今天消费某种程度上打破地理的限制，特别是当我们把配送能力、仓储能力建设到更偏远地方的时候，扩张方式更紧。

第三，局部方式的转变。当我们讨论开发商转型的命题时，开发商已经没有转型希望，我们真正应该讨论人类的居住方式如何变化。

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