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【图文实录】第七届地产中国论坛暨2015年度红榜

发布时间:2015/12/8 13:05:00 | 来源 :中国网地产

第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜

主题:资本催生大地产

时间:2015年12月8日

地点:北京钓鱼台国宾馆·5号楼庆功厅

主持人:刘仪伟(著名导演、演员、主持人)

大会流程:

13:00-13:30    来宾游园、留影、签到

13:30-13:35    主持人开场

13:35-13:40    主办方领导致辞

李富根   中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁

13:40-13:55    支持单位领导致辞

钟    彬  全国工商联房地产商会秘书长

13:55-14:15   论坛发起人致辞暨“美景美居中国”上线仪式

谢红玲   地产中国网总编辑

14:15-14:45   主题演讲:十三五经济新常态与房地产转型发展

张立群   著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员

14:45 -15:10   2015 中国房地产年度红榜榜单发布及点评

点评人:评审会专家、兰德咨询总裁  宋延庆

地产中国网编辑部主任          王莉

15:10-15:25   2015中国房地产年度红榜典范企业、领军人物及标杆楼盘颁奖

15:25-16:20 巅峰对话一:资本催生大地产

主持人:   刘仪伟   著名导演、演员、主持人

对话嘉宾:   刘洪玉   清华房地产研究所所长

高一轩   京投银泰股份有限公司副董事长、总裁

叶天放   民生银行地产金融事业部总裁

林    伟   旭辉集团 副董事长

李战洪    新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁

袁    春   龙湖集团公司品牌及营销部总经理

16:20-17:10    巅峰对话二: "双创"再造地产新风口

主持人:    梁上燕   中国房地产策划师联谊会执行主席、贵州森垚集团联席董事长

对话嘉宾:毛大庆   优客工场创始人

王    倩   翰同资本创始人、原华平投资执行董事

杨现领    链家研究院院长

周    锋   美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表

汪传虎   中国城市经济学会中小城市经济发展委员会常务副秘书长

施宝成   中书资源投资有限公司董事总经理

17:10-17:30    来宾互动、合影,论坛闭幕

主持人:大家好,欢迎各位莅临第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜活动现场,今天有雾霾,但是我们找了一个北京空气最好的地方,更主要的是今天单双号限行,道路畅通,很方便,所以因祸得福。在座的各位都是房地产界的翘楚,只有我是一个外行,这是一对无数的对话。

过去我曾经想过要结识在座的各位,这样买房子是不是可以方便、便宜,后来我发现全世界卖东西的只有房地产的老板最会打哈哈,绝对不会打折,还不如找销售总监。

我特别愿意主持一些快消品的活动,卖水,卖苹果的,甚至卖饭的,一般走的时候大家都会送你水、苹果。组织房地产活动很惨,没有人送房子,就送一个围巾。

在座的各位今天在这里我们都看到了一个美好的未来,因为中国的房地产,尤其是大城市的房地产又涨价了,前两天我跟谢总讨论,为什么北京四环边上卖十万,怎么买得起呢,结果她说还要涨,再不买真买不到了。

也许对各位来讲,这又是一个春天的到来,我们今天在这里讨论的事情可能让大家热血澎湃。我们来给看看今天都有那些高朋就座,出席本次活动的领导和贵宾有:

著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员 张立群先生

著名房地产专家、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁   李富根先生

中国房地产策划师联谊会执行主席、森垚集团联席董事长 梁上燕女士

全国工商联房地产商会秘书长   钟彬先生

中国城市经济学会中小城市经济发展委员会常务副秘书长  汪传虎 先生

红榜评审会专家、兰德咨询总裁  宋延庆先生

链家研究院院长 杨现领先生

论坛发起人、地产中国网总编辑  谢红玲女士

还有来自房地产与金融企业的精英人士:

民生银行地产金融事业部总裁 叶天放先生

旭辉集团 副董事长林伟 先生

京投银泰股份有限公司副董事长、总裁 高一轩先生

翰同资本创始人、原华平投资执行董事  王倩女士

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪先生

美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表  周锋先生

中书资源投资有限公司董事总经理  施宝成先生

优客工场创始人毛大庆先生随后就到。

首先有请主办方领导中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生上台致辞!

中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁 李富根

李富根:刚才著名的主持人说到霾,这是我今天感觉到非常感动的一件事情,尽管今天的霾这么严重,但是各位领导、各位来宾,还有我们新闻媒体的同行们,仍然如期而至,这说明大家对我们,对这个活动是真爱。首先我要代表中国互联网新闻中心,中国网向出席第七届地产中国论坛暨2015中国年度红榜活动的新老朋友表示热烈欢迎和衷心的感谢,并致以崇高的敬意。

2015年,是全面深化改革进入关键阶段的一年,宏观经济继续面临下行的压力,把握调结构以稳增长的动态平衡,实现保七的增长目标遭遇挑战。

房地产面对这个庞大的市场库存压力,利好的政策,边际效应正在递减,如何激发市场活力,促进行业健康发展,真正为人们提供更舒适,更美好的居住环境,有效的推动整体经济的上行,成为下一个阶段的重要目标。

从整体行业层面来看,在全民创业,万众创新的双创大潮之下,房企群雄并起,转型创新,资本的深入参与,深刻的影响着行业的变化。在政策和市场的双重作用下,房地产正在还原本质状态,资本决定房地产企业的运营,资本决定房地产的格局,资本将成为未来房地产行业的主导力量。

地产中国论坛暨中国房地产年度红榜创办于2009年,今天我要借这个机会感谢我的前任领导张先生,他一直非常关注我们地产中国,今天还亲自到会。

正是因为在张总的领导下,谢总的团队努力下,我们已经举办了六届论坛和年度红榜,第一届的地产改变民生到后来转型改变地产,住房保障重构地产,产业融合扩容地产,有效机制护航大地产一直到今年的资本,每年的主题都紧紧围绕行业的热点和大势展开,业界的精英们相聚论道,同时为企业决策提供了有效的参考。而每年的年度红榜甄选出来的榜样企业、人物和典范项目,则为行业树立的可供学习的标杆。所以感谢一直以来支持中国网的朋友们,正是有了大家的支持和帮助,才使我们打造了在业界深具影响力的地产中国论坛和更具公信力的中国房地产年度红榜,也为业界搭建了一个交流平台,为业界树立起一批榜样,在促进行业进步,引导消费者树立品牌消费意识的方面起到了积极的作用。

今天我们聚首在第七届地产中国论坛,真正的希望嘉宾与我们分享卓越的感悟和智慧的经验,并一同见证2015年中国房地产红榜的发布。

为了更好的满足细分市场的需要,给用户提供更加全面的房地产信息与服务,中国网今年全新推出环球地产和美景美居两大板块,与地产中国网形成三足鼎立的格局。2015年5月8日,海外地产作为官方首个服务于中国和海外房地产的网站在多伦多举行上线仪式,为中国和海外地产搭建了一座重要的桥梁,致力于打造最值得企业和个人信赖的全球投资置业、安家的一站式服务平台,成为跨国性的房地产产业链服务提供商。

中国网美景美居将成为国内首创的旅游地产创新营销和交换服务居住平台,由国家级的新闻网做后盾,旅游加地产加酒店,资深的专家做我们的顾问,中国网的美景美居努力的方向会成为一个最受欢迎的从选址选房到交换出游一站式的旅居中国的服务平台。

最后向大家提前祝贺,新年快乐,预祝今天的大会取得圆满成功,谢谢。

主持人:李总的发言让我们看到了一个在自身行业环境和地产商业环境发生剧烈变化的情况下,积极奋进、努力创新转型的新媒体形象。中国网旗下有这么优秀的平台,应该和领导的支持是分不开的。祝贺李总!祝贺中国网!

接下来有请一直支持地产中国发展的行业协会领导、全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生上台致辞并分享他对行业走势的看法!

全国工商联房地产商会秘书长 钟彬

钟彬:与公来讲,地产中国网对中国房地产业做了很多的贡献,与私来讲谢总是我们很好的朋友,今天代表我们商会来捧场。因为最近我们基本上跟商会,因为要开年会,12月21日在广州,开年会前我们希望跟商会的重要的企业一个一个做交流,有一条是肯定的,2015年大家认为真的是一面旗帜,明年是商会15周年的纪念,15年来行业发生了一些变化,今天来讲最大的变化是当时成立的最早的一批企业正在离开或者准备离开这个行业。

所以我们讲供给侧改革和房地产的下半场的内容,因为现在处在这样的大的变革当中,地产到现在并不是就行业谈行业,我们的经济处在深度的结构调整期,下行换挡的加速,我们感觉变化比较大,还有拉动经济的三架马车在转化,还有互联网真的在改变我们,改变了游戏规则,也改变了思维模式。

宏观变局,一个是经济结构调整,投资占比下降。当投资占GDP比重巅峰的时候,经济增长一般会下来,这是全球的规律。

另外一方面,消费会上升,会成为中国经济增长的动力,所以你发现,当年投资房地产的很多经营机构以及开发商现在正在研究消费升级,跟行业密切相关的消费升级,这也是适应未来的发展。

当前的行业有市场形势,政策调控来讲,我们应该可以看到政策调控、制度调控,行政调控往市场调控的转变,2015年房地产商会做的重要的提案是行政审批的改革。其实国家和中央关于行业整个审批链条下希望减少不必要的流程,让企业更方便。所以我们可以感觉到政府改革的力度和用心。

从利好的角度来讲,一直在鼓励房地产市场平稳健康发展,供给侧改革会影响房地产未来的走向。市场形势其实是三句话,第一就是我卖的非常好,卖的非常好,但是库存也非常多;第二,市场分化很明显,这个分化不仅仅是市场的分化,企业、区域的分化。刚刚出来的11月的数据,我估计12月一定会有变化,因为大家都在做最后的冲刺,也户做财务报表的调整。

我们感觉到集中度更高,着力于三四线城市开发的企业,不是非大企业,这些是作为三四线,局部做的,风险在逐步的加大,库存都有问题。这个话七月份总书记在全国统筹工作会议上提到了库存是房地产重要的压力。

三季度我们出现了一个这样的开发投资98年以来的首次的负增长,我们讲是98年以来的负增长,2000年成立商会,到今天首次负增长。

我们看一下下一个数据,商会做了两个报告,一个是中国房地产企业景气指数,一个是中国企业家信心指数报告,这是两个不同的团队做的,拿出来的东西惊人的相似,一个是做主观的,一个是客观的,三季度以后房地产的景气指数也在下滑,信心指数也在下降。

一季度也不好,二季度突然变得非常好,到三季度又下行,而且下行的时候你会看到趋势是还在往下面走,因为现在大企业很谨慎。中小企业基本上很悲观,在这个情况下。

这是市场分化明显,一线城市市场在回升,二线城市市场在企稳,三四线城市还在筑底当中,最近商会给一个商业银行做一个评估报告,什么城市可以投,什么区域可以投,什么企业可以投,我们做了很多的维度。我们看到中国的城市与城市之间有很多问题,比如说城市净流入和城市净流出,还包括城市的GDP的变化,各种变化当中我们看到向好的城市,地产也是向好的,在整个的产业、人口要素都在下降的城市他真的是下行的,地产的确很麻烦。

我们会发现很多大企业退出一些城市,但是三四线还有很多的企业在投。高价拿地伴随着高成本融资,我们在很长一段时间,房地产商会,会员企业反映这个问题,甚至当时那些企业做的最活跃,最成功的企业,步伐最大的企业,今天的压力也最大,因为他们的存量大量的东西。

所以我们讲房地产地产去库存很重要,我们拿到的是十月末的数据,在销售如此好的情况下你的库存还在增加。我们感觉到当年突飞猛进的房地产,最好的时光有几大红利,人口红利,城镇化红利,经济发展红利,制度性改革的红利,这些红利都在逐步的退出。人口红利已经没有了,城市化红利还在调整,经济发展还在深度调整当中,三架马车在不断的转换过程当中,经济改革一个是土地制度改革,当时给我们释放这样的招拍挂市场,有了土地市场,然后按揭有了消费市场,尤其是福利制度的取消有了供给市场,现在都没有了,三个都在调整。所以我们行业怎么升级,我们提出了几条,第一是产业化,然后金融化,绿色低碳化,信息化,更多的信息化讲的是互联网化,还有国际化。所以我们需要更新资金结构释放杠杆,也需要创新我们的商业模式,提升规模周转效率,需要更丰富的项目的价值创造模式。通过产业与地产的结合来寻求新的发展方向。

所以我们的启示是这样的,原来我们只关注一头叫开发,现在我们要关注上面和下面,我们所说的下面是什么,关键词是消费,是创新,是服务。中间开发的关键词是要标准化,规模化,所以房地产行业的前端和后端才是未来的蓝海,昨天晚上我们商会开了年会,450个主流的企业家参与,我一看450人里面一大半是金融行业,在一个成熟的房地产市场里面,重要的是两个事情,第一个是金融,第二个是运营,运营变得非常重要,尤其是几大家族的产业,FC、新鸿基,长江,最核心的是资产如何运用,所以最重要的是投资能力和运营能力。

我们讲的供给侧改革与房地产未来发展,里面我们提出了一个产业发展新动力,优化劳动力成本的管理要素,在我们很久以前,房地产商会提出了房地产业我们希望成为中国实体经济的承载者,而不是火车头。因为我们放眼看国际市场,全球的房地产配置,全球房地产的发展,房地产行业里面很大一部分是产业失业密切相关。

带来的房地产发展空间有三个,政府方面,简政放权,放松管制,国企改革,土地改革,提高创新,房地产行业的健康发展政府还有手段。房地产行业的新发展是三个方面,一个是优化住房及用地的供应结构,第二创造新供给,第三是开发商角色的转型。这三个方面还有很大的空间。这里面我们认为用地的供应结构是很大的方向。创造新供给方面是什么呢,实际上我们有很多的地产,跟养老、商业、旅游、物流、产业相关的,包括众创空间。其实这些还有巨大的存量,所以本身房地产涉及到产品本身的丰富性。

角色的转化收益不仅仅是开发商,甚至是优秀的投资商,管理商,优秀的运营服务商也会带来巨大的空间。

所以我们讲房地产金融运营地产的结合,金融里面全产业链的解决方案,我们叫产业链的解决方案,但是我们还有很大一方面关于消费金融,比如说旅游地产里面,除了供给面的金融,消费面怎么解决,包括我们讲的养老里面的消费金融怎么解决,大的空间存在,这个会倒逼我们的改革和产品变革。

第二个是运营,运营里面有两个方面,一个是传统产业,产业资源的深化优化,这个很重要。另外一方面关于移动互联网大数据的结合,房地产商业我们跟中国电信关于开放性的大数据做了一个签约,就是如何利用大数据为我们的客户更加精准的发现需求,通过这种方式。所以移动互联网和大数据的结合是关乎我们的运营能力。还有地产专专业化,智能运维,专业规划,能不能把你的产品做精,过去的市场是趋势引领,只要在这个行业就可以盈利,现在不是这样了,现在对你的地产的运营,对你的我们认为是构建行业的全新的生态链提出了更高的要求。

创造新供给,核心在于产品与服务。我们要建立这么一个平台,把平台和用户共同建立起这样的生态,这个生态里面需要产业平台化、生态化和移动互联网化。

商会不断的推动行业的创新升级,去年到今年大量的众创空间,互联网+,社区服务,国际投资的和大数据的会议,房地产商会我们认为过去可能关注一个事儿,就是商业模式,因为商业模式是对行业很重要的。现在我们还要关注制度的变化,在商业模式上关注我们制度的建立以及产业的升级转型,行业的要素,最重要建立一个商业文明,最终是商业逻辑的变化,一个尊重、共享、开放、包容的逻辑对行业是有很大的帮助的,这样我们的行业才可以可持续发展,谢谢大家。

主持人:感谢钟秘书长的精彩言论!接下来有请论坛发起人、地产中国网总编辑、美景美居CEO谢红玲女士上台发言!

地产中国网总编辑 谢红玲

谢红玲:尊敬的领导们,尊敬的来宾们,新老朋友们大家下午好,非常高兴又一次在这么高大上的钓鱼台国宾馆为我们的行业办每年一次的大喜事。尽管筹备期又赶上雾霾,寒冬。我的小伙伴们很辛劳,有一些人都生病了,但是随着这个发布时刻的到来,我们又精神百倍,我们在这里隆重的欢迎大家。

应该说我们今年的地产人虽然过的比较辛苦,但是业绩还是不错的,刚才我们提到的在路上的京投银泰的高总告诉我,他们九十月份就把全年的业绩锁定了,在座的龙湖业绩更是不错,尤其是他们的豪宅项目,几乎月月都是销冠。

实际上大家也知道,像刚才我们钟秘书长讲到的整体的经济形势并不乐观。但是相比而言,房地产行业还是有一些利好的。比如说政策上的宽松,货币上的宽松,还有这个行业再一次地位得到了经济界的认可。曾经让我们焦虑的互联网思维也成为了我们可以掌控的工具。而出海也成为了我们很多企业一个寻常的业务拓展的渠道。

今年最明显的特征应该是地产的金融化趋势和地产开发企业向服务商的转型。在这其中也是各种的创新行为不断。在11月份的时候,在座的民生银行的叶总和全联房地产商会他们一起主导了一场不动产金融的年会,在这个年会上充分的论证了房地产正在还原它的金融属性。这个行业的金融化会越来越明显。

而最近,也就是前天晚上,我们的媒体群频繁的发布一条新闻,就是万科的大股东变了,就是一家金融投资,而很多的金融行业也加大了对地产企业的股权投资,一些地产开发企业也在开展金融和投资的业务。所以现在看我们的房地产时代正在发生着巨变。

更明显的是过去的单一以住宅开发为主的开发形态正在被 金融+开发+运营+后期服务等等取代,也就是说行业的主角在多元化,这一点大家在我们公布的红榜榜单上就可以有充分的体会。所以我们说,如今我们正在迎来一个大地产时代。

关于行业的整体变化就不做更多的赘述了,因为我们今天邀请了宏观经济的专家,邀请了我们房地产行业的专家,还有百强企业中的优秀代表,他们会在两场论坛和主题发言当中把这些问题跟大家论道清楚。

本届年会还有一个特别之处就是我们邀请了两位明星主持人来做今年年会的主持,一位是刚才大家看到的刘仪伟,影视圈的名人,主持人,还有一位是地产行业的名嘴梁上燕女士。

下面我想用几分钟的时间分享一下地产媒体,尤其是地产中国自己在行业转型当中做的一些创新的探索。因为在跟行业互动的七八年时间里面,我本人已经在地产媒体圈做了16年,在这16年之前,我们做的是旅游记者,在这个过程中,我们发现了今年行业去库存的压力中,最难的一块是旅游地产,而旅游地产所占据的应该是我们国土上最好的资源。如果在这么好的风景区的资源当中建了房子,最后变成烂尾项目,这是我心中感觉到最大的遗憾。所以我们地产中国在经过近一年的充分调研、论证之后选择了一个新的业务板块,叫美景美居。

有一个口号叫一份美景,一生美居。为什么现在的旅游地产会陷入这样的困境当中,跟大势有关系,但是更主要的是它本身就是一个度假服务型产品,而不应该是像住宅一样去开发的,更多的是需要的服务支撑。

而近期北京还有上海等等很多地区发生了大面积的雾霾,让我们更加心急的想把这个产品推出来,让更多人享受到更好的生活,更健康的生活。

这个图上都是我们今天与会的朋友奉献的照片,11月30日,我们上一轮重度雾霾的时候,左上角这一张是毛大庆毛总在首都机场准备出发的时候拍的照片,他特意说“我拍的是一张彩色照片”大家知道那一天北京真的像世界末日一样,小孩子出门都戴着防毒面具一样的东西。

最上角左边的男士是地产圈很有名的消费者,他一个人在这些年,从富力城开始到海南清水湾等等,经他手的房子货值超过了六七亿,他今年本来小孩要上学,已经从海南回到北京了,但是过了几天决定在海南找学校,把家庭搬到海南,他说为了健康,一定要远离雾霾。

右下角是我们美景美居的COO粱利,她在青岛生活的人,她说对海无感,但是她到了海南,晴天碧日,还有那么好的房子,和当地的老人聊了天之后,她觉得真的应该跟劝身边的亲朋好友找一个净土,找一个更好的生活空间。

支撑我们开拓这个板块的重要原因,一方面有那么多的房子卖不出去,需要新的解决方案;另外一个方面,大众休闲的时代已经到来,中央已经想用消费拉动经济的时候提出了一个主张,未来不仅仅每周休两天,有一个2.5天的倡议,当大家每周有2.5天可以用的时候,加上高铁的便捷,我们至少可以去到三五百公里以外的地方渡一个周末。

现在我们的压力这么大,如果可以换换空间,就可以放松下来,再满血复活,投入到工作当中。

这三张照片就可以看到我们目前的情况,有那么好的宜人的风景,有那么好的度假的生活方式,但是还有那么多的滞销的房子。怎么在这当中,那么多的度假需求和滞销的房子当中找到一个很好的解决方案呢?

作为曾经做过四年旅游记者的我,对分时度假进行了差不多十来年的跟踪,当年因为各种原因,美国的分时度假模式在中国没有落地,那时候中国人的消费实力有限,另外一个也和当时操作的流程有关系,还有法律环境的不健全,让分时度假没有能在中国大面积的推开。但是现在,尤其是大家对于生活质量的重视之后,很多人对于买分时度假的产品,是不是带产权已经不那么敏感了,而且度假的消费频次越来越高,这个时候如果能有一个很好的分时产品,如果也有一个分权的模式代入,我想这个市场一定会非常大。

大概经过了去年11月到现在已经一年的时间,我们联动了法律界的专家,分时度假方面的专家,还有酒店管理业的专家,以及开发企业的多位朋友,我们有一个自己的顾问群,大概一二十位度假地产的开发界的朋友,一起在大家的群策群力下,我们最后锁定了三项服务:第一,酒店式的托管服务;第二,纯粹的酒店服务;第三个是交换居住。

在这之前,我们是跟项目把适合做分时产品锁定一部分房源,我们选的是风景区的房子,第二是拎包入住的房子,购买的时候会比较方便,由我们提供这三方面的服务。大家可能说,原来媒体都要做线下的业务了,真的是这样,因为O2O大家知道已经要过去了,如果再不赶紧把你线上的平台的优势和线下服务的优势结合在一起呈现,那么你的产品一定是没有未来的。

当然了,我们的产品也不是我们凭空想象的,是基于互联网技术的发展,还有共享经济给我们带来的启发。非常感谢开发企业的信任,因为我们做事的认真和严谨,在近半年的时间内,我们得到了首创集团,万达集团,中信地产,贵州森垚,首开,金茂集团,龙湖集团,观澜湖集团,金融街等等多家企业的支持,他们都拿出了他们最好的项目支持我们的产品。

朋友们,时间有限,就不做过多的介绍了。我们这些产品目前已经上线,我们的网站今天就算正式开通了,一会儿会有一个小小的仪式,让大家分享我们的喜悦,谢谢大家。

主持人:感谢谢总! 我听明白了,如果我在三亚买了一套房子,就相当于我在全国各地的风景区都有一套房子,原来我三亚买一套房子,的确有一套房子,结果我从买了到现在一次都没有去过,我的朋友们分别去住过,现在我就可以通过这个网站去做一些交换,我可以到青岛,大连,云南、成都,只要在这个网站上可以找到合作伙伴都可以用我在三亚的这套房子去交换我可以待的那几天,我可以把我的假期通过我拥有的这套房子分散在全国各地,将来有可能分散到全世界各地。本来我想把三亚的房子卖了,现在听谢总这么一说,得留着,如果卖了以后就没有办法到全国各地交换了。

刚才谢总说这个网站要正式的上线,我们将形成三足鼎立的状态,主办方希望借助今天这个难得的高朋满座的机会,请大家一起见证“美景美居”这个国内首创双权度假创新营销与交换居住服务平台的正式上线。下面让我们一起见证这个重要的历史时刻!

有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生、美景美居创始人、CEO谢红玲女士、联合创始人廖祥龙、梁利、董事王晓瑜及首批合作项目代表:万达集团西双版纳国际旅游度假区开发有限公司副总经理郭梁、金茂(丽江)置业有限公司总经理任海宏、贵州森垚集团董事长梁上燕女士一起启动美景美居上线仪式。

美景美居上线启动仪式

请领导们将手放在触摸球上,让我们一起进行倒计时,5、4、3、2、1!让我们掌声祝贺!祝愿中国网美景美居乘风破浪前程广、鼎立创新步步高!

主持人:台上嘉宾请留步,下面特别邀请北京房协秘书长陈志、中房协王惠敏、豪宅研究院院长朱晓红上台,隆重邀请美景美居的首批合作项目代表上台,合影留念。美景美居首批合作项目有:

中信泰富神州半岛、万达西双版纳国际度假区、三亚中信半岛云邸、首创·万宁芭蕾雨、金茂雪山语、海口中信台达国际、中信·香水湾、首创国际健康城、龙湖·葡醍海岸、宝信青城、观澜湖·海口、博鳌中信龙潭岭、博鳌中信千舟湾、金融街·巽寮湾、贵州森垚·万峰谷、阿那亚。摄影师准备!

谢谢大家,请回到座位上。祝贺美景美居启动仪式圆满成功!

中国经济经过30多年的快速发展,已经进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期政策消化期的新常态。经济新常态在“十三五”期间会依然持续,经济发展质量提高的速度、结构调整的步伐、创新驱动的力度会有什么变化?这些变化会为我们所从事的房地产行业带来什么影响?下面有请著名经济学家,国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群教授为我们解读“十三五经济新常态与房地产转型发展”,有请张教授!

著名经济学家、国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员 张立群

张立群:各位来宾、女士们、先生们大家下午好,今天是我们地产中国论坛的第七届,在这个论坛上,前面我们看到了全国工商联地产联合会的秘书长,包括谢总都谈了相关的情况。房地产的发展应该说从今年来看,转好的迹象比较明显。所以在这样的背景下,我们看到了中国经济现在这样的发展和整个房地产的发展,整个“十三五”期间怎么看,我谈一些个人观点。

第一个,我们看中国经济在过去的大概十年左右,出现了一个重要变化,就是增速放缓。主要就是从两位数的高增长调整到8%以下的中高增长,而且在2012年之后,当经济增长在8%以下的时候,这样一个下行的态势还在发展。2012年的时候经济增长7.7%,2014年的时候降到7.3%,今年第三季度降到6.9%。另外我们从最近的一些指标来看,比如说从工业增长,十月份是5.6%,比九月份降低了0.1个百分点,11月份制造业的采购经理人指数是49.6%,比10月份降低了0.2个百分点。另外我们从整个投资情况来看,一到十月份投资同比增长10.2%,这个增速比一到九月份下降了0.1个百分点。

在这个背景下,我们怎么看2016年中国经济增长走势。我认为明年的增长应该是稳定的,2012年开始的稳增长是着力于防止经济增长过渡下滑,这样的一个作用方式和2009年之后的一揽子计划有明显区别。我个人感觉一揽子计划更像一个西医疗法,通过比较大力度的发债和发货币来支持政府投资的扩张,包括中央政府两年四万亿的投资,包括地方政府大概超过十万亿的投资。

因此我们整个投资的规模在2009年到2010年有一个比较明显的扩张。从政府主导的基础设施来看,我们可以看到,在2009年的时候,基础设施投资增长超过了50%,这样一个变化确实对整个内需的增长产生了强劲的支持。内需增长加快之后,来自于各种投资定单带动了重化工业开工水平提高,一定程度上抵消了外贸出口加工企业开工率下降对经济增长的负面影响。所以整个经济增长在2009年之后,应该是稳定在9%以上。

但是这样一个通过发债、发票子支持政府投资的政策模式,确实带来了政府的债务压力,也带来了通货膨胀的压力。我们看这个稳增长政策,强调长短结合,标本兼治,因为不再搞大水漫灌,不再搞大力度的政府开支的扩张,也不再搞大力度的货币政策的扩张,而是保持宏观经济政策的稳定性,通过这样的财政政策,货币政策的稳定来支持我们国内需求的稳定。

这个效果我觉得是像中医治疗,虽然见效慢,但是这个效果会持久,也正是因为见效比较慢,所以一直持续了四年左右,到今年目前为止,我们对稳增长的效果逐步的改变,第一个改变就是消费,2011年到2015年社会消费品零售总额同比增长率都保持在两位数,没有出现换挡的迹象,应该说增长基本平稳,这个变化和工业的变化就形成了一个比较明显的反差。

工业增速换挡很明显,但是我们看到消费增速换挡不明显,这表明了稳增长的政策实际上把着力点更多的放在了消费方面,因为国内需求是两个组成部分,一个是投资,一个是消费。投资见效快,但是投资容易形成很多的产能过剩,容易形成后续的社会再生产循环的很多矛盾,但是消费不会出现这样的问题。当消费持续稳定增长的时候,消费这个定单的稳定实际上带动的生产不会出现持续的产能过剩。

我们看到消费的增长,应该说对经济增长的支持还是非常重要的,中国的人口在去年是13.64亿,我们说十几亿人,大家日常生活采购水平没有明显下降的时候,形成的订单总规模这是相当大的规模,去年的社会消费品零售总额28万亿,而且这只是终端需求。你买一个电冰箱,他买一个电视机,买一个洗衣机,他终端需求带动了中间的需求,也是比较多的。

如果把终端需求加上带动的产业链所形成的中间需求,那这个规模就相当大了。去年我们的名义GDP63.6万亿人民币,按照国家统计局测算,GDP增长当中消费的贡献达到51.2%,去年我们的GDP增长的7.3%当中,3.7个百分点是消费贡献的。

所以现在我们说中国经济不会陷入负增长,中国经济不会硬着陆,我们的底气从哪来,首先就是最近几年我们确保基本民生,我们十几亿中国人生活基本正常,这个生活正常带来的各种采购订单,食品工业、饮料工业,纺织服装、家电、电脑、旅游、汽车,包括餐饮多个方面。

所以我们看到今年的双十一,电商的销售额一两天接近1000多亿,我们今年十一长假期间旅游是相当活跃的。今年的一到十月份网上销售额同比增长34%,今年十月份餐饮业的零售额同比增长12.4%,我们看到困难企业增加了不少,但是困难家庭并没有明显增加。我们现在看到的,我们出门,包括旅行,包括在餐馆吃饭,网上购物,小区里面看到的各种快递员,我们总是感觉到人的活动,人的日常生活的活动并没有出现塌陷。

而这样一个结果,对我们增长的稳定形成了大量的有效订单。因为社会生产就是分成两部分的,一部分是生产资料的生产,一部分是生活资料的生产,生活资料的生产是最基础的,生产资料的生产是为了把生活资料的生活达到更高的水平做的一系列的准备。所以我们说生活资料的生产的稳定,带动的各种中间需求的稳定,就会支持中国经济增长有一个底部,这个底部不是负增长。

所以我们说稳增长,经过几年的努力,首先是在稳定消费方面取得了重要的成效,这个成效对于我们整个增长稳定发挥了重要作用。所以这使我们看到的,2012年政治局提出了三个原则,宏观经济政策稳,微观政策要活,社会政策要托底,通过社会政策的作用托底基本民生。在复杂的形势下,我们首先保证基本民生尽可能的不受影响。所以我们就是在两个方面,精准就业,精准扶贫,通过政府在稳增长的底线就是保就业,现在还有7%的增长,这个对的就业非常重要,再加上我们的增速换挡,主要集中在第二产业,工业制造业,容纳就业最多的第三产业发展平稳,主客观条件综合起来,最近几年的就业形式是平稳的,今年一到九月份城镇新增就业1066万人,这次欧洲的南难民潮几百万人把德国、法国压的够呛,每年中国的城镇就业上千万人,这样的量对人民的生活必然带来稳定的支撑作用,三口之家找不到工作,对这个家庭的收入影响就非常大。所以我们说就业稳定对居民收入的增长这是一个基本的支持因素。

再加上我们的精准扶贫,最近几年困难的形势下,政府采取了很多的措施脱贫,2013年实现脱贫1650万人,2014年1232万,再加上对城市困难群体的支持,一个是托底线,一个是保就业,这两个方面的效果,使得形势错综复杂的时候居民收入增长基本平稳。

所以今年一到九月份,城乡居民人均可支配收入同比增长7.7%,比GDP高出0.8个百分点。所以我们看到十几亿中国人生活基本正常,这是政府的努力和客观上有利条件的支持形成的基本结果。

这样一个消费的稳定,以及消费稳定所支持的经济增长的稳定是可持续的,这也是稳定增长的一个重要的成效。

当然了,我们说政府重视消费的同时也没有忽视投资,我们一直把投资作为稳增长的关键因素来抓。政府最近几年稳投资方面,首先是基础设施投资方面,从一揽子计划彻出,基础设施投资增速大幅度的下降,围绕着稳增长的新目标,2012年之后,基础设施的投资增速开始提高,直接的表现就是国家发改委对重大建设项目审批的进度明显加快,各种资金的保障支持力度明显加大。所以我们看到2012年一直到今年,基础设施投资的增长基本是稳定在20%左右,跟过去的50%以上的增长的适度性明显提高,而且基础设施方面经过我们几年的不断开拓,基础设施投资可做的事情太多了,比如说新兴城镇化,我们要解决城市之间的互联互通,解决地下设施缺位,大城市一下去就看海,现在要建设地下廊道,海绵城市,要把污水、垃圾的处理能力大幅度的提高,新的城镇化带来的基础设施建设任务明显增加,在这样的基础下,加上我们资金方面的摸索,PPP效果不是很明显,但是经过摸索之后,地方债的置换,还有政府和银行之间的融资模式,这个融资从地方债的方式存在,而地方债经过对项目的审查、评估进一步的严格,对地方政府的还款能力的评估严格,完全可以作为长期建设债转变它的性质。

在这样的背景下,人民币存款136万亿左右,一到十月份全国固定资产投资规模43万亿,资金方面的问题正在寻找出路,在这样的背景下,再加上我们这样一个干部队伍的建设,包括问责制度,包括一些鼓励、奖励制度的不断的完善,我想下一步基础设施投资,随着“十三五”的开局,增速有望提高。

另外一个积极的变化就是房地产,我们看到中国的房地产今年在回暖,三月份之后销售形势持续好转,今年一季度城镇商品房的销售面积同比负增长9.2%,一到十月份同比正增长7.2%,房地产销售形势回暖。我想主要两个方面的原因,第一个方面是中国的城镇化,现在很多人分析局限在现有的城市人口,或者是户籍人口分析房地产的供求关系,我认为这个是不全面的。因为中国现在这个城镇化还是在持续推进当中,比如说去年我们按照常住人口计算城镇化率54.77%发达国家都是在70%以上,如果我们达到了70%,未来城镇常住人口还要增加2.5亿多。如果每个人按照现在城市户籍居民的住房水平保障住房,人均34平米,大概需要70多亿平米。

如果现在按照每套住房100平米,就是7000多万平米,现在城镇的全部的存量房2.2亿套,整个的城镇的住房需求如果考虑到城镇化,这个前提是非常大的,的再加上户籍人口的城镇化率,去年是35.9%,如果也达到70%,那么城镇户籍人口要增加将近五亿人,而现在的城镇的非户籍人口住房水平比较低,租房为主,而且很多住在城中村,地下和半地下,北京有一百多万人住在半地下,而且北京的蚁族依然存在,在昌平一个村租房的大学生九万多人,在这样的大背景下,今后城镇人口按照户籍人口增加到总人口的70%的时候,那个时候住房的需求会大幅度的增加。

现在我们看到中国房地产市场的回暖,很重要的就是随着城镇化所形成的刚需的买房需求,城市里面年轻人在增加,成功的年轻人在增加,这样的变化,这样的需求是在持续增加的。

在这个需求增加的时候,另外一个条件就是前面大家谈到的金融,买房子刚性需求的时候离不开金融的支持,年轻人的优势是很长时间可以还款,但是我现在的支付能力不高,所以去年以来对于按揭贷款的政策调整,认贷不认房,包括今年北京买第二套房子首付比例也可以下降,去年到现在六次降低存贷款利率,现在房价收入比是十年以来最低的水平,这个时候肯定是卖房最好的时候,跟中国的城镇化结合,跟政策相结合,房地产市场的回暖是不可避免的。

而这个回暖主要集中在大城市,原因就是我们的城镇化的矛盾,大家看到了,各自为政的发展导致现在的城市走在最前列的大概就是20多个大城市,但是现在的问题是大城市装不上,中小城市人们又不愿意去,这恰恰是我们新型的城镇化要解决的主要的问题。就是大中小城市联合城市群一起发展,解决这个矛盾。当然了,这需要时间才可以见到效果。

在这样的过程中我们可以看到,房地产的发展现在大家都认识到必须集中在大城市,所以随着2009年之后,造城运动,很多开发商到中小城市之后,导致很多存量房的积压和困难,实际现在房地产经过了一轮调整,现在的开发商都在围绕大城市发展,现在的大城市拿地难,这也是制约的因素。但是我们说大城市销售形势的好转带来的利好是非常重要的,大城市带来的资金和中小城市不一样,北京卖一套房子几百万资金,你在一个县级市同样面积的住房最多几十万的资金。所以我们说在大城市今年以来销售形势的全面好转实际上支持了开发商资金面的好转,中小开发商的困难是比较大的,这也是洗牌的现象之一。我们看到房地产开发商不少在大城市,特别是一线大城市,当楼房销售形势比较好的时候,拿地的活动建房的活动开始回复。

按照过去的经验,房地产销售指标好转半年以后,房地产的投资指标就有跟随的变化,我们的造城运动形成的存量房比较大,但是大城市的存量房的消化已经有显著的进步,积压的不是很明显了。在这个基础上,大城市房地产开发建设主导的房地产的投资的恢复,我认为现在已经开始见到苗头了。

房地产投资增长持续下降的态势有望明年上半年结束。在这样的基础上,基础设施投资增长趋向加强,整个经济的增长走稳的态势比较明显,无论是稳定消费还是稳定投资的效果都在非常明显的显现出来。大家说今年的经济增长在下降,降到7以下,今年很大的问题就是出口,实际上出口在年初的时候大家估计和去年是相当的,去年增长4点几,大家认为今年也是5%左右,但是今年一到十月份,出口负增长的水平进一步加深,而且国际贸易量的增长降到2%,前几年都是7%,这些变化都值得我们思考,贸易保护主义的抬头,包括世界经济格局的深入的调整带来了很多新因素,我们需要再观察。

出口作为不确定的因素,对今年的影响还是比较大的,这都是值得关注的。因为我们稳增长政策效果还是集中在国内的需求,外部的需求我们作用有限。

经过2008年以来,我们需求结构的调整,更多的转向依靠国内需求,出口对经济增长有影响,但是影响现在越来越小。所以在这样的基础下,我们的基本观点2016年中国经济是平稳开局。低开稳走。

房地产的发展,我想会迎来一个市场环境,发展环境改善,当然了,内部的调整洗牌在明年还会进一步的发展,整个房地产发展的模式,改变,从过去的大量的建房,解决有没有的矛盾转向更精细化的建房,或者是更合理的布局,更高水平的发展,更绿色,更清洁的发展,在这个里面,房地产的发展和金融的关系更紧密,如果没有金融的支持,你在地域之间的调整,这么大的资金量很难调整得动。

所以房地产的布局调整,发展模式的调整就是需要金融的介入,金融的支持,但是最关键的还是要把房地产自身的发展模式加一个根本性的改变和提升。

所以在这样的基础上,整个“十三五”的发展,我认为中国的发展,第一个市场需求潜力巨大,包括城镇化包含的潜力,包含产业结构升级带来的潜力,包括区域经济协调发展的潜力,也包括全民共享,第一收入群体,收入水平提高带来的需求潜力。中国的发展仍然处在社会主义初级阶段,我们的主要矛盾仍然是人民群众日益增长的物质文化需求和相对落后的社会生产力之间的矛盾。所以我们仍然要通过改革进一步的解放和发展社会生产力,无论人员、资金方面都是基本问题,没有出现大的改变。

人力资源来看,我们去年15到64岁的劳动年龄人口10亿人,全国的城镇就业3.9亿人,从这样的数字比较来看,中国现在不缺少劳动力。再加上我们的人口政策也在调整,中国的发展未来不缺少资源,特别是人才资源。

第二个中国的储蓄率一直稳定在40%以上,这比发达国家高一倍都不止,现在人民币存款余额136万亿左右,所以我们的发展不缺资金。还有我们的技术方面引进技术的环境,随着整个的国际市场更高水平的对接,包括自贸区的试点,包括我们现在负面清单,国民待遇这样的市场管理模式要全面实施。所有的这些都意味着技术要追随利润的流动,未来我们的环境会进一步的改善,加上我们自主创新,研发方面投入的力度不断加大。

因此我们的发展也不缺乏技术,应用技术的支持。

所以,中国的发展要市场有市场,要人有人,要钱有钱,要技术有技术,和平发展的时代主题没有变,中国经济发展仍然处在大有作为的重要战略机遇期,这个判断没有变,基本条件都存在。

所以这次五中全会对全面小康的任务没有放松,两个翻番,“十三五”期间年年增速不能低于6.5%,中央对中国经济的发展是有信心的。第二个方面,质的方面提出的要求更多包括国民素质,环境质量,各方面的制度更加成熟。

在这样的背景下,整个“十三五”期间的发展形势已经看的很清楚了,我们仍然处在可以大有作为的重要战略机遇期  ,现在的矛盾和问题比较多,但是是阶段性的,通过新型城镇化国际金融危机之后,各个国家不断调整,最后会走出来的。我们说“十三五”期间的形势我们要充满信心。

第二个,任务也是明确的,就是这五个方面的发展目标已经提的很清楚了。

第三个,战略方针也是很明确的,就是我们讲的五大发展理念。要创新,协调,绿色、开放和共享。所以在这样的背景下,我们从房地产的发展来看,也面临着很多新的机遇。比如说以人为中心的新型城镇化,这个给我们房地产的发展带来更高水平的市场需求,带来更好的发展建设环境。第二个,区域空间布局的全面调整和优化,面对两个百年,特别是中国梦,我们现在在布局长远的城镇,包括基本农田,各种生态环境更合理的利用,也给房地产的发展带来很多的机会和空间。

也包括绿色发展,使我们整个房地产的发展可以向循环,包括节能等等多个方面转变。

还有一个方面,共享发展,房地产未来的发展要更多的关注进入城镇的这些年轻人,关注刚性需求。

在这样的基础上,我觉得推进以人为核心的新型城镇化,提高城市规划建设管理水平里面包含着很多新的机会。在坚持绿色发展方面也包含着很多的新的发展机会。共享发展方面,政府的公共服务水平会不断提高,全面提高,它会使我们的房地产发展的城市环境进一步的改善。由公共服务所保障的这些社会环境会进一步的改善。

所以我想房地产的发展确实面临新的时期,正在开启新的一轮更高水平的发展,在这样的基础上,在座的各位应该充满信心,应该是做好充分的准备,就是要攻坚克难,把握新的更高水平的发展机会。

主持人:谢谢张教授的精彩发言!看来,房地产还是大有希望的。接下来,就是大家一直期待的张榜环节。有请2015中国房地产年度红榜评审会委员、兰德咨询总裁宋延庆、地产中国网编辑部主任王莉进行2015中国房地产年度红榜榜单发布及介绍,有请二位!

评审会专家、兰德咨询总裁  宋延庆

宋延庆:这个环节是我和王莉共同来负责第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜评选标准和发布,受地产中国网谢总的邀请,做这个环节的活动,感觉压力比较大,责任也比较大,一方面我个人不太善于演讲,再加上我普通话也不是很标准,说出话带着浓浓的山东味道。第二个方面,之所以压力大,下面坐我个人十几年最崇拜的偶像之一刘老师,我们公司第一次创业的时候刘老师就出席了我们的活动,十几年来,刘老师在一些标准、榜单发布,指标体系上我也学到了很多东西;第三个方面,现在的榜单比较多,评选的过程也很乱,包括我们机构和我个人发自内心的不太想当这个托,所以既然要让我负责技术支持的环节,我就瞪着眼珠,一定要履行好这个职责。

今年的红榜榜单和其他榜单和往届榜单一样,也分为三个环节,第一个环节是领袖企业;第二个是领军人物;第三是标杆楼盘。

我们先说企业,评审委员会希望讲企业的时候结合我们这些年的经验以及对市场的观察,简单谈一下今年房地产企业市场竞争格局的变化和市场的变化。

既然要评选领袖企业,有一个问题来了,什么是领袖,我们可以简单理解为好的企业,那么如果再追问一下,什么样的企业算是好的企业,各位开发商和媒体朋友们,你们每一个单位岁末的时候都有各单位自己的考核,绩效考核的时候有优秀、良好、一般,较差和很差。也可以分为ABCDE五个等级。如果说行业评价一个企业是不是好的企业,或者说我们看业绩高低优劣,也有标准,有哪些标准呢。我们设定了四个方面的维度指标,第一个是规模及增长;第二个是盈利能力;第三债务风险;第四,运营效率。

简单看一下数据怎么来的,这个数据来自于两个方面,一个方面是企业的财报,现在是2015年来讲,上市房企的财报明年4月30日才可以发布,我们更多的是依照了今年年初到9月30日,前三季度的业绩增长情况。这是第一个。第二个,我们更多的依据了兰德咨询和开发的地产APP测评软件,任何一家上市房企,38项指标,2010年到2015年的数据,你只要用手机简单查一下就有了。

关于房地产企业的规模类指标,我想简单说两点,首先规模的指标作为第一个指标,我个人比较反对目前大规模的企业增长方式,就是规模速度型的增长方式。这些年在一些榜单的影响下,大家都在比销售额,比来比去,很多企业陷入了某种认识的误区,我一定要每年的复合增长率高于20%、30%,但是关于企业规模类的指标,大家也有一个客观的认识,你如果不大,你不可能强。我们假设一个企业是一千亿,有的企业年销售额是十亿,十亿企业的销售额净利润率30%,也比不上千亿企业净利润率3%,所以我们还是把规模类的指标作为第一个指标。

第二点,还有一个规模类指标的增长,为什么我们把增长和规模组合为规模性增长,原因大家很清楚,刚才有一些老师也说了,今年以来房地产在售面积,库存增速太快,国家统计局发布的月度数据十月末是6.86亿平方米,月均增长一千万平米左右,我们公司还有另外一个数据和大家分享一下,所谓的广义潜在供应链,把过去N年所出让的这些土地,包括已经出让的未开工的所对应的销售额或者称之为货值,这是一块;另外一块,已经开工还没有销售的。还有一块就是竣工即将还没有销售的,就是国家统计局所说的代售面积,广义的供应量我们机构算了一下,95亿平方米左右。大家如果对房地产财务知识比较清楚的话,其实也可以换一个算法,各个企业加起来所有的库存额减掉已售的销售额,这个我们算出来95亿平方米左右。前两天我看了一个微信文章,安信证券发布了一个数据,广义的代售面积是98.3亿平方米,两家机构测算的结果差不多,仅仅差三亿,不管是95亿,还是98亿,我们速算一下,去年开发商商品房销售面积11亿平方米左右,前年是13亿平方米,今年是12亿平方米,那么一除大概十年左右的广义去化期。

我们可以这样理解,房地产市场大致已经进入了供大于求的买方市场时代,很多的房地产企业还能够保持销售额、营收等资产规模性指标增长的话,是非常难能可贵的。

综合来说,全行业,包括项目公司以及合并报表的房地产企业,八万家左右的单位,合并报表的企业,比如说万科,万科下面有几百家法人单位,合并报表就是万科一家,全行业合并报表的房地产企业1.7万家左右,大概可以按照业绩,年销售额三进制的标准,分六个梯级,第一个是年销售额1000亿以上的,第二个是300亿到1000亿,15到20家左右,第三个是100到300亿的,有五六十家。第四梯级,30到100亿的企业,第五梯级10到30亿,第六梯级,广大的中小企业10亿以下的。

并表的企业1.7万家,目前供大于求的买方市场情况下,能够保持规模的稳步增长这是非常难能可贵的,那么基于以上我所说的两个理由,我们把规模及增长指标排在第一位,这个指标包含了哪些,这是我个人在中国的强项了,每年给很多开发企业做战略咨询,围绕这些指标,主要有总资产,我们把存货单独拿出来,全国的土地储备拿出来,另外所有的权益,股东权益,或者净资产,还有销售额,销售面积,最庸俗的,经常谈论的两大指标。另外还有营收,规模类指标里面的基本指标,衍生指标还有几个,包括总资产的增长率,土地存续比,你手上的地折合成规划建筑面积,折合成严格意义上的权益规划建筑面积除以上一季度的销售面积,我们称之为土地存续比,还有净资产增长率,销售额,销售面积增长率,以及营收增长率,规模类指标我们设定了这些。

我刚才说了,我个人这些年还比较反感在规模类指标上,真正一个好的企业比什么,是比盈利能力  ,比运营效率,比债务方式,所以第二个指标是盈利能力指标,为什么设立这个指标,大家知道过去这些年,房地产业平均的利润率持续走低,其中毛利率每年降低2.5个百分点,净利润每年降低1个百分点,媒体朋友记得我一句话,两年前的时候,我说过,未来三年被淘汰的企业可能有30%左右,今天我再更正一下,去年百强企业的市场占有率38.7%,因为有一些销售额数据有水分或者别人不能糊弄我,我们打一个表格,按照37%推算的话,按照过去的几年年均增长率,有可能到2018年前后,百强企业的市场占有率就会超过50%,大家知道,我刚才也说了,目前全行业合并报表的房地产企业1.7万家左右,百强企业一百家就占到了市场份额的50%,剩下的1.7万家分食剩下的50%,这可能意味着到2020年,不是30%,不是50%,有可能是70%的房地产企业被洗牌出局。根据之一就是利润率,今年前三季度我们对130多家上市房企分析,平均利润率击破10%的红线,如果不是香港内房股撑着,200家上市公司有可能加利润的利润率会击破10%。当然了,我们行业内还有很多的利润率比较高,比如说中海地产,再比如说龙湖地产,再比如说旭辉,如何评价一个企业盈利能力呢,我们所设定的盈利能力做成指标,包括净利润,每股净收益,衍生指标包括净利润的增长率,毛利率,净利润率还有净资产收益率。企业测评的传统值占到30%,这是最高的。

我们说一家房地产企业是不是好,你可能比较大,也可能盈利能力比较强及还有一个指标,就是你的债务风险如何,截止到今天为止,还有一家房地产上市公司没有发布2014年的财报,就不签字。其实很多房地产企业都存在着比较高的资产负债率和净负债率,债务风险还是很高的。

如何评价一家企业的债务风险高低呢,我们这一次测评的指标,包括总负债,里面有很重要的一块有息负债,就是你承担利息的那部分,另外就是预售帐款,实际上的现金流入和销售额。衍生指标包括资产负债率,净负债率,流动比率,速动比率,等。

第四类指标,也是我们特别关注的,运营效率的指标,这个大家谈的不是太多,但是我们做管理咨询,做产品线咨询,主要围绕着运营效率指标服务的,包括人均销售额,人均创利,城市效能,财务费用,管理费用销售费用等等。

通过一系列的指标确定以及输入我们积累的数据,最终专家评审委员会给出的领袖企业评选标准我读一下,2015年1月至今,该企业规范化经营,并保持良好的销售业绩。二,该企业土地储备充盈,财务结构健康;三,该企业具有五年以上房地产开发经验;四,企业营业额三年内复合增长率不低于10%,另外该企业当地同业当中有较强的竞争力,具有独特的企业文化和创新精神。最后,该企业必须重视品牌建设和践行社会责任。

因为这几年,特别是今年互联网比较热,互联网以及去库存是一个热词。我们除了关注有数据支持的这些企业之外,我们更关注这几年,特别是今年在创新转型过程中卓有成效的一些企业,所以最终所设定的领军企业有五类,一类是大地产布局的跨界企业,第二类,专注本业的聚焦型企业,第三,锐意创新的先锋性企业,第四,致力于文旅地产的领军企业,第五,具有行业典范意义的标杆企业。

关于领军人物,我个人说了,没有过多的评论,因为我本人就是服务于广大房地产企业的小人物。当然了,这些年做咨询结识了很多很多开发商,上一周又接触了一家企业,我们总结了典型的三个一,周围围绕着一批中高层的干部,这个老板是一心一意的打擦边球,这样的企业就不是我们所说的领军人物。

什么样的人是我们心中的领军人物呢,我没有参与这个人物的评选,但是我提了几个建议,第一个建议,价值观一定要端正;第二,不要放松世界观的改造,不要放松党性觉悟,能够带领企业作出很好的,超出行业平均水平的业绩出来。因此,我也总结了五个一:一个中心,你无论是董事长还是职业经理人,你心目中就装着一个一,为了实现股东利益最大化;第二个一,要做个好学生,我们现在行业变化日新月异,每天要学习很多知识,一天放松学习可能就落后了;第三,要做一个好老师;带领你们公司的几十,几百,上千人的团队开创一个蓝海。从而构建一只有沟通愿景的团队。

评委会给的标准,他要在房地产开发运营、服务、供应企业方面担任要职,候选人对本企业的发展具有推动作用,公司和项目具有较高的知名度和美誉度,并具有良好的运营和项目操盘的基础,候选人具有良好的领袖能力和判断力,为企业创造出良好的业绩,为社会创造价值。

最后是样板楼盘,现在房地产市场已经进入了供大于求的买方市场,各个楼盘之间的竞争比较惨烈,而且我们经常能够看到楼盘之间彼此拉客,劫客,诋毁的现象。我就在思考,并不是近年来开发商道德沦丧,确实是竞争太激烈了,要想脱颖而出,必须要提高项目的竞争力,我们称之为产品竞争力。一个好的楼盘,一个标杆楼盘、样板楼盘,有哪些测评指标呢,我们给出了四个,第一个是销售额及影响力,主要反映的是销售力以及品牌影响力;第二,毛利,反映的是产品或者项目的溢价能力,第三,销售去化率,反映的是销售速度;第四,标准化率,反映产品的成熟度以及是否具备快速复制开发的能力。

今年的红榜我建议地产中国网,我说除了传统的住宅地产、商业地产以外,我们还应该多关注一下新的市场,新的产品,包括文旅地产,我非常高兴,今年有文旅地产的专家、楼盘、企业获奖了。今年我们公司做的产品线咨询,做了几个有原来的商业综合体,今年做了一个教育综合体的产品线,做了养心地产产品线,还做了山居墅产品线,水岸产品线,这说明什么,房地产市场的细分,产品的细分。

楼盘的入围标准是什么,项目的知名度,美誉度,号召力、影响力俱佳,是当地的明星楼盘,以入住项目物业管理水平比较高,有独特的企业社区文化,公共口碑好。项目的规划设计,建筑、环境、景观,智能化等方面具备一定的创新特色,适合人居;项目建筑质量比较过关;项目本年度业绩参与推介,以往的业绩不作为考核依据,这是标杆楼盘的评选标准

刚才我说榜单评选比较乱,地产中国网的红榜从第一届到第七届,我每年都参加了,一年比一年办的好,一年比一年办的专业,今年聘请我们做专业技术支持单位。

最后要说,我个人衷心的祝愿房地产行业持续健康发展,我们经常所说的,天地尚不能久远,何况企业,何况项目,何况人物乎。但是我们只要有端正的价值观,世界观,做好我们该做的,我相信我们的行业肯定能持续健康发展,我们的企业肯定能够基业常青,我们的红榜肯定能够越来越红。谢谢。

地产中国网编辑部主任 王莉

王莉:谢谢宋总!正如刚才宋总所言,“中国房地产年度红榜”从2008年创立至今,今年已经是第七届,秉承“为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任”,七年以来,我们一直坚持按照严格的评选程序来推举榜单,力求做到客观公正。每年我们都会提前两到三个月面向业内征集年度内具有示范性和标杆性的典范企业、人物和项目,根据大家的推荐以及红榜组委会制定的入围标准,筛选出其中的一部分集合成投票专题呈现,接受广大网友的网络投票。然后,结合网友的投票以及入围单位的年度表现,再筛选出其中的优秀者进入红榜评审会,接受由行业专家组成的评审团的评定,最终根据评审专家的意见再度进行修正,最终呈现出最后的榜单。

随着行业的进步,红榜的评选标准也在不断提升和优化。针对过去一年行业方方面面发生的剧变,我们今年的中国房地产年度红榜也进行了同步升级。

首先,从“领军企业”榜单来看,今年上榜的企业包含6个系列、共30家。这6个系列分别为:大地产布局的跨界型领军企业,它们是:万科集团绿地集团恒大集团万达集团保利地产碧桂园集团

专注本业的聚焦型领军企业,它们是:中海地产华润置地龙湖地产星河湾集团

锐意创新先锋企业,它们是:世茂房地产蓝城集团蓝光发展当代置业景瑞地产链家

典型标杆企业11家,它们除了具有共性转型路径之外,在某一领域有着显著的特色,它们是:融创中国中国金茂远洋地产旭辉地产葛洲坝地产京投银泰金科股份孔雀城新欧鹏集团宝龙地产路劲地产

文旅创新领军企业两家,分别是华侨城集团山水文园投资集团,它们在文旅地产发展模式的创新中有着显著的代表性。

“标杆楼盘”的榜单我们也做了细分,共包括四类18个项目上榜,第一类是典型高端住宅标杆项目,它们是:使馆壹号院观承别墅西宸原著中海枫丹公馆青岛星河湾保利首开天誉

第二类是商业及商务地产标杆项目,它们是:华润凤凰汇购物中心保利大都汇济南路劲东城

第三类是综合性大盘标杆项目,它们是:檀香府牛驼温泉孔雀城新鸥鹏教育城森林新都孔雀城温泉新都孔雀城

第四类是文旅地产标杆项目,它们是:中信泰富神州半岛山水文园.金海湖葛洲坝海棠福湾和阿那亚

“领军人物”榜单来看,今年上榜的15位中有12位是具有行业整体影响力和带动作用的领军人物,他们分别是:

最具引领风范的企业家  郁亮

最具并购跨界雄心的领军人物  许家印

最具谋略的并购勇士   孙宏斌

追求品质的地产实干家  何金钢

勇于超越的地产实干家  林中

善于探索国际化的领军人物  唐军

具有前瞻性的创新玩家  潘军

引领行业创新的先锋人物  左晖

最具挑战精神的实干家  李战洪

最具开创精神的企业家  高一轩

具有实干精神的企业家  单伟豹

最具开拓精神的创新先锋  毛大庆

三位是在文旅地产创新领域有着突出作为的领军人物,他们是:

今典集团董事长张宝全

森垚万峰谷董事长梁上燕

天行九州总裁马寅

主持人:感谢二位的详细介绍。祝贺以上上榜人物、企业及标杆楼盘获奖,接下来我们进行2015中国房地产年度红榜上榜企业及标杆楼盘颁奖仪式。首先颁发的是中国房地产年度红榜之领军人物大奖。2015中国房地产年度红榜之领军人物有:郁亮、许家印、孙宏斌、何金钢、林中、唐军、潘军、左晖、李战洪、单伟豹、高一轩、毛大庆、张宝全、马寅、梁上燕,有请亲临现场的获奖人物上台,让我们用热烈的掌声祝贺他们!

2015中国房地产年度红榜之领军人物颁奖

下面颁布的是中国房地产年度红榜领军企业大奖,有请亲临现场的第一批企业代表上台:万科集团、绿地集团、恒大集团、万达集团、中海地产、保利地产、华润置地、龙湖地产、中国金茂、远洋地产、星河湾集团、世茂房地产、旭辉地产、京投银泰、融创中国、碧桂园集团,请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生,清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生上台为第一批获奖企业颁奖!大家掌声热烈祝贺!

2015中国房地产年度红榜之标杆企业颁奖(一)

刘所长请留步,请为第二批企业颁奖,有请第二批企业代表上台,他们是:华侨城、链家、山水文园投资集团、路劲地产、宝龙地产、孔雀城、葛洲坝地产、新欧鹏集团、当代置业、金科股份、蓝光发展、景瑞地产,大家掌声祝贺!感谢上榜企业的积极努力,让更多人住进了喜欢的好房子,给同行树立了榜样!祝贺你们!请颁奖嘉宾和领奖代表合影留念。

2015中国房地产年度红榜之标杆企业颁奖(二)

下面颁发的是2015年度楼盘红榜奖项,它们是:使馆壹号院、观承别墅、西宸原著、保利首开天誉、凤凰汇购物中心、中海枫丹公馆、保利大都汇、檀香府、青岛星河湾、牛驼温泉孔雀城、阿那亚、葛洲坝海棠福湾、中信泰富神州半岛、山水文园金海湖、森林新都孔雀城、新鸥鹏教育城、路劲东城、温泉新都孔雀城,有请领军标杆楼盘获奖代表上台领奖,同时有请地产中国网总编辑谢红玲女士、北京房地产协会秘书长红榜评审专家陈志先生一起为获奖项目颁奖!大家掌声祝贺!

2015中国房地产年度红榜之标杆楼盘颁奖

主持人:接下来将和大家一同进入期待已久的第一场巅峰对话环节,这一环节我们邀请了地产、金融企业有影响力的代表和地产研究专家就“资本催生大地产”这一趋势性话题展开一场高峰对话。对话由我本人主持,掌声有请我们的对话嘉宾上场,有请:

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

京投银泰股份有限公司副董事长、总裁 高一轩先生,

民生银行地产金融事业部总裁 叶天放先生

旭辉集团副董事长 林伟先生

新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪先生,

龙湖集团公司品牌及营销部总经理 袁春先生

主题论坛一:“资本催生大地产”

欢迎各位,我们终于迎来了一个外行和内行对话的时刻,对我一个外行人来讲,觉得资本对房地产商来讲是一点问题没有的,因为我是做电影的,我们拍一部电影最贵国产电影的成本大概一亿到两亿,就已经到头了。我们整年投资的电影成本也不高,一两百亿不到,票房大概两百多亿,整个行业是赔本的,很多房地产商都进入了文化领域,投资拍电影,我们突然发现原来你们也缺钱,你们也需要资本,对我一个外行来讲觉得很奇怪。有很多新的资本进入了地产行业,原来我们听说卖衣服的做地产,卖冰箱的也做地产,现在据说搞金融的,保险的,各种资本都进入了地产行业。请教一下在座的各位,我们现在面临着怎样的地产时代?

刘洪玉:关于我们面临什么样的时代,大家有很多很很多的讨论,有说白银时代,有说黄金时代,也有人说互联网+的时代,也有人说是金融的时代,房地产的属性越来越明显。

主持人:对我们来说是房子越来越贵的时代。

刘洪玉:对,我自己的感觉,整个房地产行业在国民经济当中的地位角度来讲,过去我们一直作为增长的引擎,现在可能作为引擎的作用要改变一下角色,变成了一个促进市场稳定的角色。刚才前面那位嘉宾说作为国民经济,社会运行的承载者,很重要的贡献者,所以确实是发生了很大的变化。

叶天放:我觉得这个议题很有意思,资本催生大地产,为什么说资本催生大地产,三个必然,第一个是发展阶段到现在,十年过后了,原来的地产增长是房地产商主导的,现在来看,资本介入比较深了,而且地产越来越丰富,而且资本量也越来越大,所以资本参与的幅度也很大,这是必然的趋势,全球都一样。第二,地产选择金融,金融选择地产,这两者是紧密联系的,他们是一个类型,选择在一块,重构发展格局,是必然的;第三个,跟中国的经济有关系,中国经济的发展和结构调整,必然有这样的要求,就是资本在房地产发展过程中起到的调整和促进的作用。

为什么说资本,而不是金融呢,或者不简单是一个金融呢,原来我们整个的地产金融里面主要是贷款,现在20万亿的贷款,占了整个银行贷款的22%,银行总贷款里面22%投到了房地产。但是实际上借贷行为没有什么,房地产商开发一个楼盘,银行把钱借给你,有时候银行的信贷促进了房地产越做越死,但是资本不一样,资本有两个属性,一个是资本要逐利,资本的参与一定找到价值的增长,没有价值增长资本是不会投的,他不会投一个快死的企业,形成良性增长,资本才进来;第二个,资本有话语权,我参与了股权投资,我要说话,这两点催生了或者说重构了地产市场,所以说资本催生了大地产,这个题目定位很准确,不简单的是银行的问题。

主持人:我把钱存到银行,银行我的钱投到地产,然后房子涨价了,然后我再到银行借钱买房。这个情况下你们有什么变化出现?

高一轩:上周我们在上海开了一个闭门会,大家普遍认为房企有这样的特征,前年互联网+房地产的热潮,整个房企陷入了集体的焦虑状态,对未来在哪产生了质疑,这种质疑从股东到金融层都有,去年一年大家各自找到了方向做,往下做探索,我们发现有三个特征,第一个特征是一部分规模化的房企,以年销售额在300亿、500亿,规模化的房企,他们转型的方式是向批量化定制转型,现在很热门的词,供给侧改革,从用户出发,从用户的需求出发,进行批量化的改革,以前做什么你用什么,现在听的需求,进行定制产品。

第二类房企就是我所服务的企业,银泰我们大股东有北京地铁,有自己独特的基因,都会往自己特别的基因靠,然后打通上下游,形成产业延伸。

第三类就是刚才你提到的资本化,刚才我们看到的很多的资本,上海他们做的比较有名,开始通过一些资源收购一些境外的保险公司,然后通过境外低成本融资,返回境内,目前来看,等于从集体焦虑之后,大家回到了各自的方向,往前探索,现在的方向是否正确,也没有人给出一个特别明确的答案,但是看起来这三类已经成为比较规律性向前的方向。

主持人:作为房地产企业以前做的很好,现在面对资本的进入我们如何做呢?

林伟:其实地产行业本身就是一个半金融属性的行业,因为我们拼命的讲黄金十年也好,应该说是群雄逐鹿,随着地产行业发展到一定的程度,这个行业进入到白银时代,其实对资本的要求越来越高。因为天放是金融界的,我们还有搞研究的,我们做行业本身来讲,另外一个角度来讲,进入2015年以后,行业有几个明显的现象和特征,第一,基本上大的企业向一线城市转移,第二个,行业的利润率越来越低,这变成了我们行业在竞争当中,很大的程度上,房地产分两个方面,一个方面是资本的竞争,第二个方面才是正常运营的竞争,资本的竞争往往起决定性的,资本就是开发商的入场券,在北京、上海一个土地的招标,少则二三十亿,多则一百亿,没有这么大的资金,举牌的机会都没有,有资本代表有机会参与,但是不代表一定可以盈利。你要怎么样尽量拿到低成本的资金。

所以我觉得白银时代,地产已经完全进入了资本市场,类似于发达的成熟企业一样,资本的属性越来越属性越来越大。在一些三四线城市的中小企业,他们的平均融资成本跟央企和上市公司比起来,差距可不是一点点。中小企业在三四线他们还有一些据守,如果他们不能解决资本的问题,也麻烦就出局,也这是资本真正的催生这个行业,这个行业也是起到至关重要,类似于决定性的因素。

主持人:催生是一方面,另外也要掌握话语权,资本进来也要跟你一块经营公司,如何面临这些资本参与以后分享你的话语权和管理权呢?

李战洪:其实这个过程中也经历了几个时代,我们现在面临的调整是趋势性调整,而不是经济性调整,趋势性调整最大的做法就是毛大庆的做法,现在的趋势才是最大的优势,比如说在地产发展到最开始的阶段,大家都希望四两拨千斤,完全依托与资本资金的时代,后来因为现金流的压力,现在越来越明显,大家回归轻资产的阶段,原来开发商、投资商一家做,现在把开发商、运营商和投资商三者分离,现在讲的就是这个事情,处理好这三家分离,这个问题就解决了。

主持人:分工越来越细。最后请教一下龙湖集团的袁总,我买过你们的房子,看到你们一路走来做的非常好,物业管理也非常好,现在的生态发生变化,您能跟我们分享一下,到底资本如何催生大地产?

袁春:其实地产本身就是类金融的行业,对于地产,特别是上市公司来说,很多的衡量指标都是财务指标,可以在市场上看,现在表现比较好的上市公司,基本上都是财务指标进行驱动的,其实是一个倒推,可能是根据我年底制定的一些指标来倒推。

在这样的市场情况下,刚才说到了地产本身对资本的依赖性,从行业的本质实际上就已经决定了。刚才说的资本进来以后,如何能够在运营里面体现出来,就像上市公司,为什么要制定一些比较好的指标,为了这个指标大家制定自己的运营策略,最后达成之后,可能无非我们希望我们评级更加高,可以拿到更便宜的钱,你的企业才有竞争力。

反过来说,资本对于房地产企业本身来说,也提出了更高的运营的要求,内部的管理更加需要理性化。尤其是现在的市场实际上进入2010年以后,一个比较大的现象就是市场更加的充分竞争,第二个是客户或者说我们的业主更加的理性,也更加专业,就倒逼着房地产企业从用户端解决问题。

因为我觉得过往原来说的黄金时代,更多的还是比较粗放,现在倒逼着你必须去做,因为资本是非常非常精明的一群人,他们对你企业的评判是非常非常客观的。要求你房地产企业比较非常客观的分析现在面临的形式,包括制定自己的业务指标。

主持人:消费者越来越理性是被逼的,因为限购。现在都在唱衰经济,说中国的经济会往下走,但是最近一年房价又涨起来了,东四环的房价已经到了八九万,房价还在涨。那么在经济好象在下滑的同时,房地产是不是可以特立独行,是不是可以做到往上走的趋势?

刘洪玉:实际上进入了一个新的时代以后,这个市场有了很多新的特征,比如说过去经常说住房短缺,现在总量上已经不短缺了。价格不再单边上涨了,你刚才说的涨,我觉得应该也是区域性的,结构性的,不是普遍性的。虽然我们今年以来一到十月份的交易量在同比增加,价格也在同比上升,但是不是一个共同的趋势,因为特大城市供应还是有一些不足,所以会上涨。

感觉价格的变化越来越多的实际上在反映经济社会基本面的支撑。实际上经济社会的基本面的因素主要就是人口因素,收入因素,经济发展水平和增长速度的因素,所以从这几条来看,哪一个地方最好,大家都想去,这个地方房子供不应求,房价会有上涨的空间。

再有一个过程,过去我们都是新建,未来可能就是更新改造,原来的房子怎么利用,这方面的工作会增加,再有更多的比较注重数量,大家最关心的是我这套房子是不是最喜欢的,所以刚才说的美景美居,大家实际上更向往更加好的住房。

房地产市场实际上是为经济社会发展提供了空间和载体,脱离了宏观经济单独的一枝独秀的发展,有这个阶段,但是长久来看,应该是受到经济基本面因素的支撑。

刚才讲到资本催生大地产的问题。我也在想,实际上资本在跟房地产的参与程度,参与的方式确实在整个房地产行业发展当中,早期九几年的时候,经常是有项目的人和有钱人一块合作建房,最后分房子,那个时候不用买,都是分。

到后来大家见到比较多的,像银行借钱,开发,卖了之后还银行,所谓的债务的方式。现在越来越多的金融的参与方式,比如说叶总讲的情况。

实际上房地产企业的角色也在不断的发生变化,简单的讲就是开发商,随着有了资本的越来越多的参与之后,就变成了资产的运营、管理商,未来你刚才说是不是将来资本参与多了以后,干预比较多,实际上参与的方式不完全一样,也有很多像叶总提到的机构,还有普通的老百姓想把这个钱投入到这里,可能通过一些基金,这个时候实际上开发商有时候还有一个角色,基金的管理者,实际上如果你还是简单的作为一个开发商角色,在这个大的地产时代就不能满足要求。另外大地产的时代还是沿用大地产的产业链的延伸,运营管理、资产管理,社区,城市的服务。

所以我觉得虽然我们说量上可能会空间有限,但是我们从质量,从服务的完善各方面还有很多的工作需要做。

主持人:今天我们都是业内人士,而且每一位都是成功的地产企业家,讨论资本的问题也就是随便说说,每家公司都有各自的融资的方式,也会选择不同的适合他公司的资本的对象。地产中国网也有很多的老百姓关注,最后请各位为我们的普通老百姓预测一下,任志强说了,将来北京的房价到20万,今年不买,30年以后再说了,请各位评判一下或者预测一下,明年北京,乃至全国的房价会呈现怎样的趋势呢?

袁春:这个问题比较难了,我个人的想法或者说建议是什么,如果要自己住的话,看到合适的该买就买。这是比较难的问题,现在来看一线城市的压力比较大,确实也是供需端的问题,但是不一定会出现普涨,分化会比较厉害,一二三线,一线大家觉得都会涨,但是也不一定,还是分一些板块,具体也看一些具体的项目,现在碰到一些好的项目,我觉得还是要买,因为这几年中国的消费者经过前十几年的房屋的过程以后,现在的改善需求特别大,如果真的是好房子,是有保值增值的潜力的。

主持人:现在看房跟原来不一样,老觉得现在的房子比以前好很多,老想换,这也是我们的购房的心态。

李战洪:两个关键词,一个房价,一个库存,我认为上涨是一个趋势,库存是一种能力,库存是一种对趋势的判断,如果十年你有更多的房子,二环富力城当时六千块钱一平米,你库存十年现在是一个什么情况,所以能够有库存是企业的能力,也是个人的能力,没有这个能力谈库存就是一个大坑。

高一轩:我觉得应该还是分化,因为我们自己企业也在外面有项目,主要是这个城市发展本身的活力,北上广深不用多言了,特大城市的一切优势都拥有。但是我们在长三角,无锡这样的城市,五年的房价可以不动,甚至下跌,我们想为什么呢,想把这个问题搞清楚,原来是人口在外流,指的是年轻人,市场库存很大,年轻人在外流,这里面逐渐的失去活力,人处在很舒服的状态,但是缺乏层级间的融合,这样的城市房价会跌,至少是滞涨。

北京这样的城市,五年前我跟毛总算过,当时的市场钱700多亿,今年我们就卖了2000多亿,以前拿到700亿,大家觉得差不多了,不能拼了,现在根本没有停手的趋势,以至于我们无法判断北京的市场有多少钱,因为各个集团也在逐利,也在把外地的资本调到北京来,这样对企业的要求,我们逐渐的从利润中心向资本平台转移,从一个每年考核净利润指标向市值管理转移,这是今年房企出现的普遍的变化。在这个变化的前提下,大家拿地的成本更高了,因为钱也越来越多了,在一线城市,有活力的城市,房价一定是上升的,但是对于一些失去了产业支撑,失去了人口活力的城市,房价出现滞涨甚至下跌是可能的。

林伟:每年都在预测房价,我们自己觉得2016年全国大的平均的走势会比较平和,因为其实已经出现了分化,在一线城市跟一些二线城市和三线城市完全不一样,不同城市要不同分析,不同城市有不同的板块,很难一句话概括,大致的方向你要具备经济增长的城市,这种城市还会有比较高幅度的增长。

像今年的杭州,苏州,合肥这几个城市,涨幅比一般的城市都好。有一些三线城市,可能不是存在涨幅的问题,还会继续缩水,因为已经没有持续人口供应,不需要房子,人口往外走。北上广深,我个人认为会有涨幅,但是不会很高,如果像深圳这轮过渡的涨幅以后,接下来面临一些回调,因为大城市,像北京、上海,不具备涨价的条件,而是因为很多的行政干预,限购,如果放开了还可以。所以我个人认为在北京、上海一线城市会有涨,但是不是涨幅最高的,而是一些优秀的二线城市,具备人口增长,经济增长的时候,他们往往超过一线城市,因为一线城市太敏感了,还有政策的干预。三四线城市大的趋势,我认为会比较平稳的。

主持人:我个人觉得很奇怪,都说不会涨,但是房子都卖的很好,哪来的指标呢。

叶天放:我不是开发商,我对预测房价的事情,我觉得意义不是特别大,因为全国的市场不一样,但是逻辑上讲,长期利率很低的情况下,房价应该上涨的,特别我个人认为北上广深这样的城市一定会涨,北京是限购城市,怎么可能价格回调呢,深圳,人口结构都是年轻化,这个城市非常的年轻,而所有的经济增长的基础是什么,全球理论基础都是一样的,就是人口的变化带来的,现在为什么说放开二胎,所以从普遍的逻辑上讲,北上广深一定涨,但是可能会分化,有的房子十几万卖的很好,有一些房子三五万卖不出去,在于你这个房子本身是不是切合未来结构化的需求,所以我相信在北京今天这么大的雾霾,如果真的做了绿色建筑的地产,一定是的疯抢,大家都希望在一个恒温恒湿恒氧的状态,供给侧的改革就是这个道理,不是没有需求,而是供应太多,结构性过剩,未来北上广深这样的城市会涨价,金融危机的时候有的房子也会涨价。国际化大城市,北京的房价要下跌,别想了。

主持人:跟各位讨论半天,就是给我这个外行打了一个强心剂,因为我上个礼拜刚买了一套房子。谢谢各位,我们希望资本催生大地产,关键是为老百姓提供更好、更多的房子,为我们的生活提供更好的舒适度谢谢大家。

主持人:接下来,我们进入本次论坛的压轴大戏,我们有幸邀请到昔日跨界营销大师、今日文旅地产领军者梁上燕女士担任本场巅峰对话的主持,也有幸邀请到一批有创见的嘉宾参与 “双创”再造地产新风口这一话题讨论,希望你们今天的发言给转型中的地产业、创业者带来深刻的启迪。掌声有请我们的对话嘉宾上场,他们是:

优客工厂创始人 毛大庆先生

翰同资本创始人、原华平投资执行董事  王倩女士

链家研究院院长  杨现领先生

美高梅酒店集团高级副总裁兼中国首席代表  周锋先生

中国城市经济学会中小城市经济发展委员会常务副秘书长  汪传虎先生

中书资源投资有限公司董事总经理  施宝成先生

主持人:有请本场对话主持人梁上燕女士,接下来话筒就交给梁总,期待各位嘉宾的精彩观点!本人因事提前告退,会在地产中国网的直播中观看大家的风采。

高端论坛二:双创再造地产新风口

谢红玲:今天的台上是以创客为主,房地产行业进入了创新时代,台上的几位真的是就是弄潮儿,还是请这些弄潮儿谈谈你们理解的大众创新,万众创业的背景下,我们的行业怎么拥抱新的时代?王倩总不仅是地产投资人,今年她也创业了,她觉得时代这么好,再不自己做,那么好的机会就可惜了。

王倩:大家好,谢谢大家都很绅士。我跟大庆哥聊,最近也是天天见,也都是加入了创业的热潮,他是从中国传统的最大的开发商转型做了新业态的运营商,我是从大的PE基金出来,现在在做了一支基金,专门投创新类的轻资产运营商基金。

毛大庆:就是投我这种的。

王倩:对,为什么做这个行业,就是过去几年看到了传统开发商的困扰和沮丧,也看到了很多的机会。每年房地产都搞很多很多的论坛,去年年底大家一片沮丧,都觉得这个行业黄金十年过去了,未来的方向不知道在哪里,我们做上市公司把每年的销售额从一两百亿做到五百亿做到一千亿,所有人都知道不可能再像之前发展了,资产的价格过高了,我们的房子盖高了五环、六环,但是很多的资产也没有得到很好的利用。

我也接触了很多创新型的地产运营商,同时他们也有一个苦恼,就是没有那么多的资本来认识他们的价值,并且真正的给他们合适的资源帮助,因为风投很难深刻的理解房地产行业。传统的房地产投资人多半是看一些买房或者是和开发商一起合作开发一个项目。但是真正的股权投资可以给创新型企业支持的很少。

所以我自己觉得,整个房地产行业在转型,我们从开发时代转到供应时代,从增量时代转到存量时代,资本也要转型。所以我是下定决心出来做一支应该是第一个表明了方向,就是创新类轻资产运营的基金,我们做这样的支持,为庆庆哥这样的企业家服务。

梁上燕:现领呢,现在是一个研究院,进入另外一个平台?

杨现领:转的是平台,没有转的是研究,我从毕业到现在一直作为研究人员跟踪和研究中国房地产市场的变化,我个人工作平台的变化也基本上反映了过去这几年我们这个行业的一些变迁。

今年之所以选择到链家,原因很简单,存量方这个市场我认为正在发生非常激烈的变革,我们作为研究人员,以前在外部独立的观察,常在河边走,从未湿过鞋,心里不是很感谢,想到一个企业近距离的观察一个行业的变化,而链家是比较好的观察的视角或者是一个平台,主要是这样的角度。

谢红玲:杨博士很厉害,这么短的时间内,已经对二手房流通领域做了最有深度的研究,而且和巴曙松一起出版了互联网+的一本书。

梁上燕:周先生我想大家都不陌生,我跟钓鱼台很多的高管都是好朋友,我们也在看,也在观察,当整个的地产的风向往下走的时候,我们惊讶的发现过去一年钓鱼台美高梅集团跟无论是三亚的半山半岛,还是鲁能集团有很多的动作,为什么反道其行,可以在地产的风口当中转型,今天作为代表的周先生,我们更惊讶,他是八年前加入美高梅之前是美国第二大房地产投资信托公司的高管,都是跟我们在座的一样,都是在高峰当中转身,我们今天老说风口,今天坐在底下的时候不断的有人说我要离开哪一个企业,往哪一个方向走,也许每个人在大众创业,万众创新的时代都面临着风口,周先生也介绍你自己和您所在的企业,为什么在2015年最困难的时候你们逆流而上。

周锋:我们这个公司是钓鱼台美高梅酒店管理有限公司,这是美国的拉斯维加斯美高梅酒店集团和我们国宾馆酒店合资企业。经过八年的努力,我们确实做了一些事情,刚才说了,我们整个八年的创业过程,确确实实是见证了中国房地产几轮的起伏,对我们做服务业,做酒店业来讲,确确实实伴随着这个起伏,我们有收获,也有很多的教训。本身是钓鱼台美高梅是两个世界顶端的品牌强强联合,对我们来讲,基因里面就有与众不同的因素,我们不简单的是酒店管理企业,美高梅本身就是项目的投资方、运营方,开发者。酒店项目当中我们不是简单的修酒店,而是有目的,作为资产去运营,而不是简单的建好,管理,设计师最头疼的,很多的项目都是开发商设计好盒子,然后去装东西。对我们来讲,确确实实本着从运营的角度,长线回报角度出发探讨我们的项目。

所以我们在三亚做第一个项目,经过三年的努力,盈利已经在三亚第一。我们的业主是中粮,投资人也是中粮,中粮公开说了,我们酒店在全国已经排到前十位,盈利已经在前五位,三亚绝对第一。

这个过程,也见证了我们一直本着遵循的做项目不简单的是一个酒店运营,而是资产管理。刚才诸位说了一些,虽然地产有一些好转,尤其在一些大城市,总的来说,不能回避的,压力很大,不仅地产行业,各行各业的压力都很大,做传统酒店压力更大,中国酒店发展这么多年,不管你是什么样的酒店,不管你从哪一个酒店管理公司来讲,其实同质化非常严重,怎么去突破这一点,其实在整个过程里面确确实实也做了很大的努力。作为钓鱼台美高梅来讲,做好现有的产品,把我们一些品牌的基因注入到每个项目里面,把这个项目做好以外,我们也要寻找一些突破。

结合现在谈到的大众创业,万众创新大的形势,创立了一个新的平台,我们希望把多种生活场景,多种功能需求综合起来,在一个空间里面多种转换得到可能,把居住和旅游的需求结合起来,我们希望把我们的酒店和社区结合起来,这是我们做的一件事情。

另外我们比其他的酒店管理公司往前迈的比较大,我们跟地产公司合作做酒店管理品牌,第一个就是三亚的半山半岛,他们找我们合作就是希望找新的增长点,我们的品牌加入,整个的业主尊享计划的嵌入,对整个盘的销售,大的估计至少对他们的业绩提升20%,前几年卖的什么样,现在卖的什么样,都是公开的数据,非常的成功。现在正在合作的一个北京,一个海口,也是同样把我们的品牌因素引进去,把业主的尊享计划引进去,这我们做的比较成功的。

梁上燕:我们很奇怪,在北京很传统的酒店产品里面创新,我对这个话题也很创新,衣食住行,在万众创新的风口当中,我们如何往下走,我身边的庆庆哥,是在最高峰的时候转型的,我刚才问他你最想问你什么问题,这几个月每个人从最高峰当中如何选择,也是双创当中最好的启发,庆庆哥您有什么想法?无论是行业还是个人?

毛大庆:首先我很感谢红玲,以前都是万科不能缺席这个活动,怎么忙都会来。我还是万科的外部合伙人,延续这个故事,还是来了。第二个很温暖,都是老朋友了。

今天来格外不同,确实是另外一个身份来的,来之前也很有意思,从36氪的会场来的,他们在国家会议中心有一个大的创新的论坛,全是互联网和小微企业创业者,台上一片人,一举手都是90后。

我从两个会场之间切换,给我的感触挺深,这个就代表了我过去这不到一年比较深刻的感受。其实我挺讨厌风口这个词,因为风口标志着不能持续,不会长久,完全是机会主义,所以我们做实业的人讨厌这个东西,但是确实是一个变化,刚才李总有一个话我很喜欢,就是谈趋势,这个趋势是什么,需要值得观察,一个确实是整个的传统行业,不光是房地产行业,所有的传统行业都面临着共享经济和互联网的挑战,基本上这句话我是同意的,80%以上的传统行业都会被改造,被改造成什么样,谁也不知道。我这几个月到美国去了几次,跟他们的孵化器,投资人交流,我倒是觉得模式上有什么可学的另当别论,但是可以感受到问题,全球的共享经济都在改变着消费层面的种种习惯,房地产在中国这个事情肯定会被改变,这是毋庸置疑的

过去我们三十多年的房地产发展,大家主要寄托的增长点,或者说收益是来自于土地,这个我想谁都不会否认。到了今天,从土地里面要收益,从土地里面要增长,这件事,我相信多半人都觉得这个事情没有什么意义。不是从土地里面要增长,不是从土地里面要利润,从什么里面要利润呢,房地产行业仍然很好,但是肯定是从模式、经营、管理上要利润。这个时候对房地产公司的考验那就复杂很多了,远远不是原来的会买地,能喝酒,能营销,做广告,我觉得这个事情不灵了。

而且你在看另外的趋势,我们的客户在发生着非常快速的变化,刚才那个会来讲,慢慢的一屋子人,站都没有地方站,全都是85、90后的年轻人,他们是互联网的一代,他们是共享经济的产物,如果还是按原来的模式卖房子,弄一个售楼处,客户已经不是那个客户了,我们了解不了解他们这一代人。

今天我站在这里两头说话,一头是替开发商说话,开发商的同伴们,客户都变了,前年万科找马佳佳去海南开一个会,她说90后不买房,引起了很多人跟90后斗。现在我跟千千万万的马佳佳在一起,他们买房,但是他们买房的出发点和动机,跟我做开发商的时候不是一群人,他们也许不用买,但是会住,怎么样从拥有权变成使用权,到创造权是90后孩子们嘴里谈的,产权的拥有已经变成了使用权的获取,创造权的拥有,这个观念改变非常大。

我感觉这半年做了什么呢,我们跟一群年轻人在搏斗,我从原来行业内跟一些大佬竞争,现在变成我跟85后、90后的小孩搏斗,上个礼拜在上海开国际重众空间大会,我作为40多岁的人,跟一群85、90后的小孩PK,谈理论,他们叫我大叔,我还得装嫩,我跨界的感觉给我很大的启发。

不能说我给他们多少,王倩可以当观察员,他们的很多思想我真的觉得目不暇给,学不来,但是他们也不见得比我强哪去,我知道的很多东西他们也不知道,但是我要告诉大家,这个世界真的变了。

我创业第二天去老潘,跟他聊了一个锅的问题,我们传统的开发商做了一个非常大的锅,觉得这个锅越做越完美,越做越坚硬,但是不知道外面有人又做了一款锅。周鸿祎早上又说,创业不是都到BAT里面去,肯定还有别的。

所以现在的更新速度和我这半年看到的各种各样的新的事情的变化趋势告诉我,实际上也告诉传统的开发商肯定要变革,不变革完全死路一条。你就看这个会议的状态就不一样,你看那边的人一堆人群情激愤,不管泡沫不泡沫,不能坐在这里一群大叔,时代的步伐不不管你认同不认同都是这样。

梁上燕:我觉得留下的这些人就不是大叔。今天晚上我参加另外一个派对,就是一群朋友转发了一个英雄帖,六个45岁到55岁,他们是一群跨界营销的人,我在地产界是一个名嘴,但是哪些人里面我说不上话,我叫他们一帮老男孩,他们发出了48小时之后一个新的产业,两天两百多万的点击量,今天九百多万的点击量,他们只招30个人,我很佩服这些人,在过去二十年见证过风口一直转,一直转,在新的转弯当中,他们不是靠自己的力量,他们现在联手起来,用自己的圈层互相动起来,两天两百多万的点击量,台下没有走的是要学习,抓住这个趋势的。三个月前我见到现领,不一样的变化,三个月之前见到王倩都没有时间谈上话,好象大家都有变局,像庆庆哥一样。我们有每个信心,我们有的是阅历,精力和经验,如果我们的思维转变过来,在下一轮的蓝海当中,这群人应该是下一轮的领航者,因为我们不用再走弯路了。

庆庆哥今天说这个话,大家没有感觉了,变是必需的,不变才是不正常的。

施宝成:我是95年进入这个行业,今天正好二十年的时间,在甲乙丙丁四方里面都有我,房地产上下游的岗位我都有涉及和亲自做过。今天其实刚才粱总介绍雪山village小镇的项目,是我和李亚鹏朋友做的,但是我今天是以乙方的身份坐在这个台上,而且今天的论坛很有意思,刚才那场都是甲方,这一场不管年龄多大,都是乙方。

谢红玲:以后甲方和乙方的提法会变,因为未来所谓的房地产的舞台一定是开发、金融和运营商共同撑起来的一片天。

施宝成:纠正一下,叫合作方。在这二十年里面,我可能有一点不一样的体会,就好象为什么今天可以做这样的事情,是因为我在房地产二十年的时间里面,我们可能在内部工作过,做过很多的环节、岗位,所以会知道它发展到今天,在变局过程中缺什么,我们能够提供什么,所以在刚才提到的蓝海和庆庆哥做的优客工场都是洞悉到房地产的变革中缺什么。

马上过去的2015年各位很辛苦,整个行业也很辛苦,辛苦的原因有三个,拿地难,拿了退难,退了再拿更难,成本压缩的也是没有办法做的环节,也是很难。最后一个环节,房子卖不出去也很难。

我其实也跟房地产领域里面很多朋友认识和合作过,大家都觉得房子没有说法,没有办法弄。所以在这样一个情况下,这二十年的房地产经营过程中,现在我们进入了第三阶段,2000年之后是没有房买房阶段,2005年龙湖进入了北方,大家开始比立面,比规划,比园林,我是星河湾的购房者的第一批,朋友问我星河湾的房子怎么样,我说全是大理石,北京市唯一一个在室外正常使用的泳池,我因为这两点买了星河湾的房子。

两年前我们发现了一个新的变化,不知道在座有没有共识的,进入了别谈房子的阶段,我们自己发现在于卖什么不吆喝什么,你吆喝什么是很有趣的话题。洞悉这样的情况以后,我们发现用互联网思维想一个事情,其实我一致认为互联网+是一个思维方式,而不是某一个特定的产业和行业,如何吸引我们的用户能够进入到新的入口,并且产生社交的传播。我们发现文化和艺术这个领域里面,最高层的决策,把中国传统文化传播出去,通过我们相关的一些平台能够聚集中国最好的传统文化资源和当代艺术资源能够注入到房地产行业里面产生跨界的动力,从而大家看到的上海的K11百货,北京的芳草地,可以拿到文化对地产的拉动和新的入口的增强。

我跟李亚鹏先生做雪山小镇,好象是一个甲方状态或者主导方的状态,在这里必须要澄清,随着中书控股和阳光100集团在雪山艺术小镇上达成股份收购协议以后,现在阳光100占51%的股份,随着这样交易的结束,中书控股非常坚定的决定做中国文化产业资源整合运营商,不再碰触我们所不擅长的事情,在过往的一年半的时间里面,我们用非常深刻的教训体会到一件事情,就是买过房子不等于能造房。

所以在于成本控制和一系列的工程管理方面,中书没有优势,甚至还有短板,2015年我们决定做自己擅长的文化艺术资源导入和活化的工作,把自己变成房地产倍增力的供应方,用轻资产的方式运营文化艺术类,使房地产产生天花板和附加值的可能性,谢谢大家。

谢红玲:我们看到大家都在追求创新,但是一定是围绕自己的核心力去创新,中书的定位上的改变,其实是非常有启发性的。台上押轴的这位汪总也是地产开发进入到协会,您讲讲自己这几年的心路历程吧。

汪传虎:我认为产业的升级转型在未来的时间里面,更多的是资本驱动,而且是创新资本驱动。所以我想这个跟房地产公司的结合是有一定的空间的。我认为国内大量的投资集团都是创投型的,但是我们认为国内发展的时间比较短,好的公司,完成的公司比较少,创投基金很难带动产业转型,最好是投创,投资你,帮助你完善治理结构,给你资本,给你渠道,帮你做国际化,目前应该也是独树一帜的。

我们在新一代的基础设施,在科技,传统企业升级转型当中投了十几家传统公司。我觉得转型、升级、创新基本上不用提了,现在是如何持续升级转型,如何创新,在很大程度上是跟金融创新相结合的,现在的升级转型不得不考虑资本的力量和资本的结合,就是我们所说的产融的结合,只有这样,我们的创新转型才可以真正的做到位。

梁上燕:谢总介绍这些嘉宾主要都是创客,在飞机上现在有一个新的现象,左邻右舍一坐,你问他你是艺人吗,他说我是投资者,我是做金融的,所有人都在说我做金融,这个时候怎么分,所有的技术创新改变我们的转型,技术创新又离不开资本。今天的第二个话题,资本在未来的双创的大潮当中扮演什么样的角色,初期怎么投,投给谁,O2O又是如何从被宠到被弃,我们是不是很快的会被弃掉呢?资本在这里扮演什么样的角色?

毛大庆:资本我觉得是很大的助推力,这个不用探讨。但是真的对有质量的资本,应该说他是有价值的,这个投资者和被投资人的关系是非常微秒的,找投资人跟找对象一样,非常非常难,投资人希望找到好的项目,好的项目希望找到好的投资。中国今天的投资界的水平也亟待提高,投资的水平高才可以真正的拉动创业质量的提高。为什么美国的轻型加速器里面那些投资人,孵化出来独角兽的可能性远远大于那些大的投资人,他们是带着很多的技术含量投资的,所以我也非常呼唤中国的投资界越来越趋于技术化,趋于更专业化,更好的帮助到值得被帮助的被投资人。

另外一方面是O2O,我见了太多的O2O了,大家对于O2O有很多的说法,说要死了,不能投了,沈南鹏昨天讲他们一年没有投O2O了。但是我仍然觉得其实O2O在中国的未来有很大的前景,原因是我们国家实际上社会服务业太落后,效率太低,成本太高,其实真正的用好的互联网打造线下的传统业务,确实可以做到,O2O很有前景,而且比美国还有前景。

但是今天的O2O创业为什么成功率那么低呢,就是因为进入的门槛都是从线上进入的,很少有人在线下进入,从线上进入很容易,但是你到线下就死了。

今天创业的小孩们,很多人有好的点子,但是实在缺乏线下的经验和能量,没有经验和能量,做了一个东西完全不能落地,就靠融资烧钱。但是你要注意硅谷上一轮互联网泡沫前,烧死了很多投资人,也烧死了很多公司,但是烧出了一个互联网的创新思路,这个当时有人认为死掉的那些公司和那些钱都为后来的互联网发展立下了汗马功劳,今天这轮的O2O的问题肯定会爆发,之后会带来更高水平的O2O的发展。

对于房地产的新模式,刚才我们谈了很多的话题,社群、社交,人的黏性、流量,都体现在线下的房地产平台上,但是最终又回到线上去去,产生了庞大的人的能量场的聚集,大家不要小看这里面的经济含量,人最后变出钱。

为什么阿里巴巴把云计算平台推到第一线,他用云平台副能给很多的创业公司,然后进一步获利。我们都希望在能量聚集上利用互联网的思维帮助传统行业转型。所以我不认为O2O不灵了,资本寒冬了,O2O就倒了,O2O以后的前景很大,但需要更有质量的线下的能因。

梁上燕:大庆哥说虽然行业做平台,但是怎么学习接受投资,做投资,也是非常大的空间,毕竟中国13亿人,中国的市场空间,服务业现在成本也没有做好,但是互联网是可以解决我们在这个方面的成本的降低?

王倩:刚才你提到两个问题,一个是投什么,一个是怎么投,投什么我们有三个选择指标,第一个是投什么样的行业,一定是有上升期,市场足够大,并且是传统的行业充满痛点,有一群人带着崭新的解决方案,给行业带来新生的机会。我们投资了一个公寓,在传统的刚毕业北票,找不到房子,很多人都经历过跟业主联络,一年之内被赶出来搬几次家,没有安全感的痛点的传统行业滋生出来魔方也好,整租的,反租的运营商,给你提供统一标准的,安全的整洁的舒适环境,对原有的市场规模比较大的行业的颠覆和升级,这一定是代表着未来的趋势。

第二个,我们庆庆哥做的联合办公的空间,小微企业也好,创业者也好,他们之前在什么样的场所办公呢,他们可能在商务楼里面,家里,咖啡馆里面,或者租了一个小的办公室,但是最小的起租规模都是一百平米,二百平米还要花钱装修,公司在两三年的租期里面长的很大,也有可能半年之后公司没有了,房子又不能退。现在这么多的联合的众创空间出来,给他们提供了租期非常灵活,一张桌子也好,一百张桌子也好,给你上下游的企业一起创造新的空间,这个空间一定是颠覆了别的行业创造了新的趋势。

包括美景美居,那么多的旅游地产的开发商,其实把它卖出去也非常不容易,但是我们创造了一个新的模式,不管是开发商的角度我们想解决的问题,我们从客户的角度打碎,细分,变成了能够在全国各地甚至世界各地度假的平台,我觉得这一定是趋势

第二个,选择什么样的选手,我自己过去十年在中国做地产投资,一个明显的趋势,我投的企业家,从50后的胡葆森,宋卫平到60后,易小迪他们,然后到现在的80后了,互联网的另外一个特点,颠覆了人的年龄的概念,70、80后他们有一个好处,有非常开放的心态,不在乎对股权上对于公司的绝对的控制,他们不断的吸收新的理念,整合资源,把公司做大,关键是投这样的企业家。像庆庆哥这样,年纪不关键,关键我们要看你除了开放的心态,有没有真正把企业做大的能力,你做三个、五个项目,你自己亲历亲为是可以的,你在一个城市做可以,但是我给你钱之后,能不能做到规模化,把十个二十个城市管一两百个项目,不是做小生意的人都可以做大企业家的。像庆庆哥这种就显示出无与伦比的优势。

第三个是商业模式,你刚才提到的O2O的问题,现在的风投风起云涌,我们看起来还是看盈利能力,能不能盈利,还是拿着投资人的钱一轮轮烧,你纸面上的富贵是不是几百亿的美金,但是一旦有什么情况,投资人的钱断了,就直接破产。现在不盈利,但是未来是不是盈利模式清晰的,你的肌体,每一个细胞是不是都是健康的。

杨现领:我以往讲的观点比较新颖,今天我可以稍微的客观和中立一些,因为我是研究人员,我跟几位嘉宾观点都不是特别像,第一个观点,我认为所谓的大众创业,万众创新是伪命题,是错误的,我不相信每个人都可以成为庆庆哥,而且庆庆哥能不能成为中国联合办公的缔造者,他本人还在尝试,这一定是非常坚信的路径,而且可能是一条死路,庆庆哥最重要的是在于敢于试错,而资本给试错家提供了子弹。

万众创业是一个虚命题,过去的十五年,互联网改变标准化观念的时候,这个时代也不是万众创业的,也是了血流成河的,零售领域死的也是一大片,资本也是血流成河。所以我们最终成功的只有三个,就是BAT,在互联网领域里面就是强者横强。所以一定要想清楚自己能干什么,这个很重要,在今天互联网改变非标准化的服务里面也很困难,今年特别能够见证这个历史时刻,我们看到在出行领域,滴滴跟快的合并了,旅游领域携程跟去哪合并了,大众点评跟美团也合了,说明这个机会和赛道已经关闭了,没有机会了,所以我不认为未来的创新和创业是风口,没有了。

第二个,资本到底在多大的程度上起多大的作用,这一点直接问一个问题,资本有没有带来真正的效率的提升,线上是否促进了网络的形成,线下是否具备了规模的效应,如果没有这两点,烧钱真的没有意义。

今天的世界是一个很接地气的世界,不是说了钱就可以办很多事情,链家管理九万经纪人,不是钱能解决的问题,需要我们长达十几年的试错,跳了很多坑,吃了很多亏,犯了很多错误的基础上才有了今天,应该这样去跟经纪人做一个交流和互动,不是马上进来拿钱就OK的。

我们看到2015年在房地产领域创业非常热的公司都在反思,试错,调整,他们的生死也是未必的。一旦涉及到房地产的时候,我们的结论是非常悲观的,原因很简单,线下是非常非常靠服务的,是靠人完成服务的,这一点决定了规模性的效应很难形成,我们在O2O,在资本,房地产的领域里面,大的风口,大的机会也不是特别容易寻找的。

第三个,到底有没有机会,我认为有,你可以脚踏实地的做一些有意义的事情,中国房地产行业垂直领域里面,北京有七百万套存量房,房子在哪,是什么样的房子,户型是什么样的,我们不清楚,我们的创业都过于仰望天空,不会脚踏实地,一些很重要的活,很多解决痛点的事情大家不做,一上来就说我要成为谁,要颠覆谁,最重要的是找到这些点,房屋的信息化太多事情,中国到底有多少房子,都在哪,户型是什么样的,这就是一个切入点,还有很多,特别特别多。

所以要脚踏实地的寻找一些有价值的切入点,如果你去美国考察,美国人从来不谈O2O,特别只会想一个问题,到底还有哪些事没有人干所以在房屋流通领域有特别多的细分的机会,只是你没有仔细的思考到底能做什么,而是直接上来怎么可以拿到钱,还有我怎么颠覆别人 ,别人怎么死的都不知道。

梁上燕:我们细听之后,对我们未来如何选择赛道对我们有极大的帮助。

周锋:大众创业大家可以讨论对不对,但是万众创新是没有错的,做酒店业,做服务业,怎么做好都是需要考虑的。开发商最终的产品,真正的很多大的开发商,最终的企业价值都是通过运营管理实现的,通过最后的运营商提供的服务,高质量的服务把最终的价值体现出来。所以我觉得这一条,对我们来讲,希望我们做一个酒店管理公司,每一天都做好,为客户提供服务,希望通过我们的服务能够为我们的业主和投资人创造更多的价值。

汪传虎:资本本身没有价值,资本只有帮助产业升值才有价值,资本应该帮助企业提升他的价值,所以一定要参与到企业的创业当中。我们注重的是产业的投资,从产业链来做。

互联网时代,我们应该把产业互联网,创业云投资好,这是我们的投资方向。

施宝成:我刚才在想,今天是最高兴的一天,因为我琢磨了一年心里犯嘀咕的事儿庆庆哥验证了我琢磨和嘀咕的事情是对的。去年我参加广州商学院的管理,那段时间出门不跟人聊O2O都不好意思跟人聊天,我那时候想怎么就呕吐成这样了呢。后来我发现国外真的没有O2O,我曾经在微信里面写过只有信息不对称的地方才需要O2O,在国外社区医院到大医院是几级制的,所以中国才有了医疗的O2O,在国外没有水货、假货,所以国外没有像我们这种代购的O2O。

我从去年开始发现,我说O2O是不是只有线上到线下一种方式,我曾经跟人讲,你拿一个手机,我手机里面有一万个电话号码,但是这一万个人给你打电话吗,如果不打电话,这一万人就是一个P,现在很多的玩法,我们找到一个风投,烧四五十块钱的地推成本,扫我们的二维码,然后A轮到B轮,最后不知道谁接棒。线上有上千万人的数据,这些一个一个的堰塞湖就像手机里面的一个一个的电话,真正的对实体产业和经济产生什么呢。

我最后悄悄的实践,因为大家都在讲线上到线下,我就在琢磨,其实O2O里面最重要的是2,如果这个地方没有想明白,就是两个0+一个2。

我们集结了全国42个明星开店,我们整合了韩寒的店,包括周杰伦的店,包括周笔畅,他们开的零售、餐饮、咖啡整合了,同时还投资了任达华的店,现在我们有42家店,整合成一条街,叫@star(音),我们最后统计了一下,身后是两亿多的粉丝量,他们去吃饭是崇拜和致敬的状态,本身就具有这个人群的黏性,倒到线上的时候,再倒到另外一个线下,我的观点就是线上到线下到线上再到线下是有序的,而不是单向的过程。我在做这些店的投资,包括一份一份的经营策划书的时候有一个深刻的理论,我曾经跟投资人讲,让线上的人两年之内都下来,线上的人可以有一个想法,但是你开一个餐厅面临着城管、环评你试试看,我们在与实体经济和实体产业当中,只要我们掌握了所谓的互联网+的思维方式,拿它作为一个工具,结合起来,我觉得线上到线下,刚才说的各个风口赛道都关闭了,我仍然坚信这也是我想要的机会。

毛大庆:互联网时代确实带来了非常强大的共享经济的趋势,这个趋势你同意不同意都没有意义,因为共享经济这个事情是人类技术进步的一个产物。我们现在谈的所有的很多的方式,我们看到成功的,实际上都是从一些我们非常熟悉的,非常小的事情上加了一个改造,变成了很大的成功。刚才他们几位谈到了,我认为风口是毫无疑义的一个事情,但是对互联网世界的认知和互联网时代的到来,这个事情已经不用再讨论了。再过几年没有人再谈互联网时代这个词,事实就是互联网。就跟二十年前上大学,靠一个英语系,是一个很时髦的专业,现在谁把这个当专业。所以我想互联网也罢,创业也好,这些一时半会儿时髦的词都会过去,最后沉淀下来的是对真实世界的改造。

互联网对传统经济的改造很大程度上是把过剩的产能释放出来了,这是必然的,我们看到汽车的共享,房屋的共享,办公室的共享,会议室的共享全部都是过剩产能的释放,但是过剩产能的释放没有互联网的手段,想也不用想。

起来我在美国见到爱迪生的第几代人,他讲了很有意思的比喻,他说互联网到来了,很多人就说互联网这个事情不靠谱,他说他的曾爷爷,那一代人,发明灯泡弄出电的时候,他们家族有人说,电刚产生的时候,绝大多数人认为电就是魔鬼,要把电灭了,因为电会电死人  ,还可以着火,电这个东西是不能用的,你能阻挡电的到来吗。电灯泡产生的时候,后面又产生了两千多万种对灯泡使用的用途,所以我们不要低谷互联网对整个世界的改造,传统行业的人要有特别高的敏感,至于改造成功是什么,改造不成功是什么,这个需要脚踏实地的,抓住用户的实际需求去干,飘在天上的什么也做不了,但是改造是必须要做的了。

谢红玲:今天在场的最老的应该是粱总。

梁上燕:但是我有最年轻的心态。

谢红玲:她从豪宅营销的一姐,转型成文旅地产的创客,这些年经历应该一言难尽,你也谈一下吧。

梁上燕:就是我们做平台,想象一下,未来不是没有不可能。我们谈了二十年,三十年的房子,中国的房子和欧洲的三百年的路径我们好象三十年走过了,但是世界上一般的走法是一边走路一边修路。我们这波人刚好是承上启下,可以把我的阅历和经历传下去,我说谢总平台搭起来你就做你的董事长,剩下的事情交给年轻人做。因为我们走过了这条路,谁来做,年轻人。

我们做投资的过程中,不谈房子,我们谈什么,谈美景美居,不要跟我谈房子,我要纯房子,以前有四面墙很满足了,后来有花园很满足了,现在说了,不要跟我谈房子,要谈美景美居,未来给我更多的附加值,这也是我们各个行业里面各个赛道上都要脚踏实地,赛道再好,赛手再好,也需要在老赛道上一遍遍的练习才可以超越,未来的十年,二十年一定比我们现在更好,这个社会是很幸运的,我们有资格投给更多年轻人,同时用我们的经验帮助他们规避很多的危险。

万众创新,这是总理说的话,但是我们一定要记住,创新,刚才说了血流成河,创新意味着50%、60%都死掉了,成功者只有10%,如果所有人都去创新、创业,谁去端盘子,所有人都说我是投资者,我是老板,这个世界就乱了。

中国会走这样的过程,就像分时度假,刚才说的六十年代在世界上很流行,九十年代进入中国没有到半年就死了,就像现在的专车一样,并过去了之后根本没法用,所有的都自动收费,这里面是因为专车有问题吗,只是我们在使用的过程中,我们的法规,我们的很多东西不够完善,所以我也在呼吁过程中,我们做的过程同时也应该做教师,同时也要更规矩。这样的话,我们一开始更多的人会少交学费,少走弯路,未来我们的前景一定比前二十年好,年轻的人也有他们的空间。

谢谢谢总,每一年我们都从各地飞到这里来参加这个红榜,但是这个红榜带给我们的,除了给我们一个温暖的围巾,我们冬天最冷的时候来到钓鱼台,但是就像今天的封路一样,昨天下飞机说封路不能走了,但是李总带给我们的消息是今天很顺畅,半个小时就到达了钓鱼台,所以任何事情都有反正两部分,在于我们自己的选择。

谢红玲:谢谢台上的各位嘉宾精彩分享,我借此宣布。第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜发布会顺利闭幕了!再次感谢大家穿越雾霾来相会!猴年将至,祝大家身体健康、事业精进、家庭美满!2016,中国的大地产会更精彩!今天的全部内容在地产中国网和合作媒体上有直播,敬请留意!

(责任编辑:王依彤)
中国网地产

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