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【图文实录】第七届地产中国论坛暨2015年度红榜

发布时间:2015/12/8 13:05:00 | 来源 :中国网地产

主持人:分工越来越细。最后请教一下龙湖集团的袁总,我买过你们的房子,看到你们一路走来做的非常好,物业管理也非常好,现在的生态发生变化,您能跟我们分享一下,到底资本如何催生大地产?

袁春:其实地产本身就是类金融的行业,对于地产,特别是上市公司来说,很多的衡量指标都是财务指标,可以在市场上看,现在表现比较好的上市公司,基本上都是财务指标进行驱动的,其实是一个倒推,可能是根据我年底制定的一些指标来倒推。

在这样的市场情况下,刚才说到了地产本身对资本的依赖性,从行业的本质实际上就已经决定了。刚才说的资本进来以后,如何能够在运营里面体现出来,就像上市公司,为什么要制定一些比较好的指标,为了这个指标大家制定自己的运营策略,最后达成之后,可能无非我们希望我们评级更加高,可以拿到更便宜的钱,你的企业才有竞争力。

反过来说,资本对于房地产企业本身来说,也提出了更高的运营的要求,内部的管理更加需要理性化。尤其是现在的市场实际上进入2010年以后,一个比较大的现象就是市场更加的充分竞争,第二个是客户或者说我们的业主更加的理性,也更加专业,就倒逼着房地产企业从用户端解决问题。

因为我觉得过往原来说的黄金时代,更多的还是比较粗放,现在倒逼着你必须去做,因为资本是非常非常精明的一群人,他们对你企业的评判是非常非常客观的。要求你房地产企业比较非常客观的分析现在面临的形式,包括制定自己的业务指标。

主持人:消费者越来越理性是被逼的,因为限购。现在都在唱衰经济,说中国的经济会往下走,但是最近一年房价又涨起来了,东四环的房价已经到了八九万,房价还在涨。那么在经济好象在下滑的同时,房地产是不是可以特立独行,是不是可以做到往上走的趋势?

刘洪玉:实际上进入了一个新的时代以后,这个市场有了很多新的特征,比如说过去经常说住房短缺,现在总量上已经不短缺了。价格不再单边上涨了,你刚才说的涨,我觉得应该也是区域性的,结构性的,不是普遍性的。虽然我们今年以来一到十月份的交易量在同比增加,价格也在同比上升,但是不是一个共同的趋势,因为特大城市供应还是有一些不足,所以会上涨。

感觉价格的变化越来越多的实际上在反映经济社会基本面的支撑。实际上经济社会的基本面的因素主要就是人口因素,收入因素,经济发展水平和增长速度的因素,所以从这几条来看,哪一个地方最好,大家都想去,这个地方房子供不应求,房价会有上涨的空间。

再有一个过程,过去我们都是新建,未来可能就是更新改造,原来的房子怎么利用,这方面的工作会增加,再有更多的比较注重数量,大家最关心的是我这套房子是不是最喜欢的,所以刚才说的美景美居,大家实际上更向往更加好的住房。

房地产市场实际上是为经济社会发展提供了空间和载体,脱离了宏观经济单独的一枝独秀的发展,有这个阶段,但是长久来看,应该是受到经济基本面因素的支撑。

刚才讲到资本催生大地产的问题。我也在想,实际上资本在跟房地产的参与程度,参与的方式确实在整个房地产行业发展当中,早期九几年的时候,经常是有项目的人和有钱人一块合作建房,最后分房子,那个时候不用买,都是分。

到后来大家见到比较多的,像银行借钱,开发,卖了之后还银行,所谓的债务的方式。现在越来越多的金融的参与方式,比如说叶总讲的情况。

实际上房地产企业的角色也在不断的发生变化,简单的讲就是开发商,随着有了资本的越来越多的参与之后,就变成了资产的运营、管理商,未来你刚才说是不是将来资本参与多了以后,干预比较多,实际上参与的方式不完全一样,也有很多像叶总提到的机构,还有普通的老百姓想把这个钱投入到这里,可能通过一些基金,这个时候实际上开发商有时候还有一个角色,基金的管理者,实际上如果你还是简单的作为一个开发商角色,在这个大的地产时代就不能满足要求。另外大地产的时代还是沿用大地产的产业链的延伸,运营管理、资产管理,社区,城市的服务。

所以我觉得虽然我们说量上可能会空间有限,但是我们从质量,从服务的完善各方面还有很多的工作需要做。

主持人:今天我们都是业内人士,而且每一位都是成功的地产企业家,讨论资本的问题也就是随便说说,每家公司都有各自的融资的方式,也会选择不同的适合他公司的资本的对象。地产中国网也有很多的老百姓关注,最后请各位为我们的普通老百姓预测一下,任志强说了,将来北京的房价到20万,今年不买,30年以后再说了,请各位评判一下或者预测一下,明年北京,乃至全国的房价会呈现怎样的趋势呢?

袁春:这个问题比较难了,我个人的想法或者说建议是什么,如果要自己住的话,看到合适的该买就买。这是比较难的问题,现在来看一线城市的压力比较大,确实也是供需端的问题,但是不一定会出现普涨,分化会比较厉害,一二三线,一线大家觉得都会涨,但是也不一定,还是分一些板块,具体也看一些具体的项目,现在碰到一些好的项目,我觉得还是要买,因为这几年中国的消费者经过前十几年的房屋的过程以后,现在的改善需求特别大,如果真的是好房子,是有保值增值的潜力的。

主持人:现在看房跟原来不一样,老觉得现在的房子比以前好很多,老想换,这也是我们的购房的心态。

李战洪:两个关键词,一个房价,一个库存,我认为上涨是一个趋势,库存是一种能力,库存是一种对趋势的判断,如果十年你有更多的房子,二环富力城当时六千块钱一平米,你库存十年现在是一个什么情况,所以能够有库存是企业的能力,也是个人的能力,没有这个能力谈库存就是一个大坑。

高一轩:我觉得应该还是分化,因为我们自己企业也在外面有项目,主要是这个城市发展本身的活力,北上广深不用多言了,特大城市的一切优势都拥有。但是我们在长三角,无锡这样的城市,五年的房价可以不动,甚至下跌,我们想为什么呢,想把这个问题搞清楚,原来是人口在外流,指的是年轻人,市场库存很大,年轻人在外流,这里面逐渐的失去活力,人处在很舒服的状态,但是缺乏层级间的融合,这样的城市房价会跌,至少是滞涨。

北京这样的城市,五年前我跟毛总算过,当时的市场钱700多亿,今年我们就卖了2000多亿,以前拿到700亿,大家觉得差不多了,不能拼了,现在根本没有停手的趋势,以至于我们无法判断北京的市场有多少钱,因为各个集团也在逐利,也在把外地的资本调到北京来,这样对企业的要求,我们逐渐的从利润中心向资本平台转移,从一个每年考核净利润指标向市值管理转移,这是今年房企出现的普遍的变化。在这个变化的前提下,大家拿地的成本更高了,因为钱也越来越多了,在一线城市,有活力的城市,房价一定是上升的,但是对于一些失去了产业支撑,失去了人口活力的城市,房价出现滞涨甚至下跌是可能的。

林伟:每年都在预测房价,我们自己觉得2016年全国大的平均的走势会比较平和,因为其实已经出现了分化,在一线城市跟一些二线城市和三线城市完全不一样,不同城市要不同分析,不同城市有不同的板块,很难一句话概括,大致的方向你要具备经济增长的城市,这种城市还会有比较高幅度的增长。

像今年的杭州,苏州,合肥这几个城市,涨幅比一般的城市都好。有一些三线城市,可能不是存在涨幅的问题,还会继续缩水,因为已经没有持续人口供应,不需要房子,人口往外走。北上广深,我个人认为会有涨幅,但是不会很高,如果像深圳这轮过渡的涨幅以后,接下来面临一些回调,因为大城市,像北京、上海,不具备涨价的条件,而是因为很多的行政干预,限购,如果放开了还可以。所以我个人认为在北京、上海一线城市会有涨,但是不是涨幅最高的,而是一些优秀的二线城市,具备人口增长,经济增长的时候,他们往往超过一线城市,因为一线城市太敏感了,还有政策的干预。三四线城市大的趋势,我认为会比较平稳的。

主持人:我个人觉得很奇怪,都说不会涨,但是房子都卖的很好,哪来的指标呢。

叶天放:我不是开发商,我对预测房价的事情,我觉得意义不是特别大,因为全国的市场不一样,但是逻辑上讲,长期利率很低的情况下,房价应该上涨的,特别我个人认为北上广深这样的城市一定会涨,北京是限购城市,怎么可能价格回调呢,深圳,人口结构都是年轻化,这个城市非常的年轻,而所有的经济增长的基础是什么,全球理论基础都是一样的,就是人口的变化带来的,现在为什么说放开二胎,所以从普遍的逻辑上讲,北上广深一定涨,但是可能会分化,有的房子十几万卖的很好,有一些房子三五万卖不出去,在于你这个房子本身是不是切合未来结构化的需求,所以我相信在北京今天这么大的雾霾,如果真的做了绿色建筑的地产,一定是的疯抢,大家都希望在一个恒温恒湿恒氧的状态,供给侧的改革就是这个道理,不是没有需求,而是供应太多,结构性过剩,未来北上广深这样的城市会涨价,金融危机的时候有的房子也会涨价。国际化大城市,北京的房价要下跌,别想了。

主持人:跟各位讨论半天,就是给我这个外行打了一个强心剂,因为我上个礼拜刚买了一套房子。谢谢各位,我们希望资本催生大地产,关键是为老百姓提供更好、更多的房子,为我们的生活提供更好的舒适度谢谢大家。

(责任编辑:王依彤)
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