华创证券研究所新产业趋势部总经理 杨现领

地产中国网讯  “城市运营核心在于人的注意力。”在9月8日举行的第二届中国城市镇运营商大会上，华创证券研究所新产业趋势部总经理杨现领表示，过去几年，在非标准化服务领域发生更大变化。互联网虚拟世界过度到现实世界。未来运营城市，各种互联网争夺线下服务的注意力，线上已没有机会。

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【图文实录】第二届中国城市镇运营商大会 

杨现领指出，全国任何一个国家，工作时间的趋势下降，互联网加速这一过程，所以看好在线旅游、游戏、泛娱乐行业。人的工作时间将主要在服务业，这就是中国的未来，企业家的未来在于让人们的“吃喝玩乐”更爽。

以下是现场演讲精彩实录：

跟大家交流的一个主题是，当我们把互联网跟城市化、城市的运营加在一起的时候，我们的出发点就回到了原始的起点上。城市运营到底运营什么?站在开发商的角度来讲，我们运营的土地、房屋是人们的生活方式，站在更加基础的点上，我的观点是这样，城市运营的核心是人的注意力。过去的20年，从1995年，互联网第一家上市公司开始到今天，已经有一段很长的历史，在这个历史里面，我们发现跟各个行业里面，围绕人的生产方式，生活方式发生了很大的变化。过去的差不多十年，互联网领域发生了翻天覆地的变化，在中国是阿里、淘宝、天猫这些平台的崛起，还有京东自营模式的崛起，改变了我们消费商品的模式。

过去的几年，我们看到了在一些非标准化服务领域，包括医疗，房屋的交易模式，发生了更大的变化，我们整个互联网的世界从原先的虚拟世界开始更多的过渡到真实的世界，对人们生活方式的影响，已经度过了互联网开始的状态，雅虎和谷歌也好，对我们的改变也是集中在线上，所以我们看到他连接的是人的信息，要不然联系的是人和人，所以在几年前，我们谈互联网的时候，他跟我们的生活方式有影响，比如说在谷歌的世界里面，在facebook的世界里面，基本上消灭了人跟人一些相关的利益，在搜索的领域里面也没有了，除非发生时代的变化，否则创业是没有意义的。

今天的世界，随着互联网从线上走到线下，我们发现可以带来的创业的机会也多了，但是无论在座的各位开发商运营房屋也好，核心都是过多的集中在线上、线下，最近竞争比较激烈的，比如百度和美团，各种各样的外卖领域，还有更加细致的服务领域，各种对互联网的创新，争夺的是线下服务的注意，未来你是在工作还是在休闲，这是我们需要思考的。

其实我们知道中国是一个时光机器交错的国家，北京上海深圳与全球最发达的城市相比，差距已经很小了，但是很多的地方我们还是处在原始社会，比如说交通还不是很发达的地方，工业化有一些大的进展，所以中国是一个在农村、城市、郊区分布交错的世界里，非常的错综复杂。

第三个问题，互联网时代，人在线上线下的分布会有一些影响，第一个，人在做什么，工作还是休闲?我是做研究的，我喜欢讲数据，从全球的任何一个国家，大的角度来对比的话，全球范围内人们工作的时间都在出现下降，未来人们的休闲时间会越来越多，而互联网会加速这个过程，所以现在美国是技术的前沿，但是在中国我们是追赶，所以我们利用了全球范围内所有技术，我们需要更多的方式来消磨时间，因为人会越来越无聊。美国的制造业和服务业平均每周工作时间很少，即便是在对资本依赖比较小的服务业领域，效率的提升也是非常明显的。我们能看到二战之后的美国，当制造业没有发展空间的时候，我们看到服务业的领域也越来越无聊，所以我们会看到在各种领域，技术对人的替代，机器对人的替代正大幅度的发展，在这个过程中，人去干什么。

我曾经简单的研究过媒体和娱乐行业，我们会发现在历史的变迁当中，各种媒介的形成和更替，在很早的时候，从报纸，再到电视，再到互联网，到今天的手机，可以说给人们带来新的体验和新的娱乐方式，新的生活方式，这就是时代的潮流。这是美国的现状，对未来的大的人口的迁移会影响到工业。人的注意力省出来干什么，就是吃喝玩乐，如何让吃喝玩乐更爽这是我们需要考虑的事情，未来如果有一天我们开发运营的土地，能让人的吃喝玩乐更爽，为人类提供工作、生活、居住来一体化的解决方案，那么这个项目就不会发愁了。

美国的城市化速度长期变化趋势是这样的，但是这是一个大的课题，只解释了一部分的历史判断，所以美国的人口经历了这么几个阶段，一个标志性的事件是，2025年，美国的城市人口第一次超过了农村人口，达到了51%，人口向城市大规模迁移已经结束了。第二个阶段是1940年，农场居住人口比例由25%下降到7%，这是我们国家正在经历的阶段，未来很多城市都将形成都市圈，人口集中是必然的趋势，互联网时代，人到底是分散了还是集中了，在一个服务业的领域里面，在互联网时代，人和人之间面对的交流不会减少，反而更多，这是已经验证的结论。

我们来看沃尔玛这个公司，从小镇起家，诞生在四五十年代，发展在七十年代，美国的人从郊区到城市，然后到更远的郊区，原来的购物中心增长速度都在下降，所以购物中心和百货行业不断的消亡，这是人口的流动。所以，沃尔玛才能快速成长，到现在管理这么多的员工，每年生产近6000亿美元。

第四个阶段，人回归自然的阶段，郊区化，当在城市最后变得无处可归，美国人开始回归向往自由、浪漫的天性，回归自然。每一次人口流动都会消灭一些行业，当美国从40年代开始，电影第一波大幅下滑，人到郊区了，电影行业就没落了。当美国的人口到郊区以后，美国的电影业从业人员觉得是我的屏幕不够炫，电影制作不够豪华，就开始做大银幕、巨幕，大制作也未挽救电影业的命运。电视的崛起恰恰印证了人从城里到郊区的历史，每天守着电视也不愿意去看电影，为什么，今天的人的特点是注意力已经转移到手机上，所以现在的电视行业没落了，有电视我们从来不开机，人的注意力转移到客厅之外了，这是注意力转移的更迭。

另外前面有嘉宾也讲了，我们用很多的服务留住人，黏住人，我们需要考虑人的注意力到底在哪，很多人希望通过各种手段在客厅里面做文章，这种违背规律的做法注定是没有前途的。

美国的房地产行业作为一个行业，应该说是在1948年之前，或者1950年前后作为一个分割点，有一些行业在这个点上彻底的消灭了。二战之后大兵回家结婚之后，人口从农村到城市浪潮结束，生产时代就结束了，后来就是定制化的生产和开发，能够有大规模的生产和规模，具有批量开发的时代过去了，所以后来大量的都在二手市场流通，不断的周期变化。在这里面产生了大量二手房行业的机会、公寓的机会，新的机会，这是我们研究的重点，研究二手房和互联网领域的根本原因。

农村向城市的流入规模会不可避免的减少，在未来，总的浪潮已经结束了，大家就会遇到周期性的起伏，格局未变，所以要相信产业，相信规律，相信时间，不要相信自己的意愿和想象，这是根本的。

而且未来的人口流动会更加的多元化，中国是一个时光交替的地方，有一些人口到郊区，有一些人口到城市，很多元，会带来很多的机会。

最后一个问题，人在线上线下的时间分布会怎么改变，今天所有的城市，人类的生产生活，今天我们确实在经历人类有史以来最大的人口的迁徙，这个是发生在虚拟世界和空间的分布上。中国的互联网用户市场规模远远超过美国，中国的互联网创业环境这么优良，为什么出现这么多的创业公司，资本疯狂的原因，是因为用户基础服务的平台，过去几年互联网迅速发展的国家是两个，中国和印度，大量的互联网创业的资本非常的疯狂，在媒介的分布上，只有互联网在快速增长，其他的都在下降。

现在京东到家可以卖生鲜了，大量的社区、超市存在的意义越来越低，与我们生活相关的各个领域，互联网都在很快的进入，包括中国旅游行业都在发展，本身中国的旅游行业都没有发展起来。所以我们看到这种迁移会带来很多时代的更迭，转化。房地产领域我们看到，美国和澳大利亚的互联网在线媒体，电商集团线下渗透率还很低，但是在资本市场，他们代表着未来，我们看到这个趋势也已经出来了，在今天的世界里面，最大的房地产企业是链家，而不是万科，他正在以很快的速度影响到我们的交易体验，未来可能直接颠覆我们的生产模式。所以大家想想，如果大量的数据都掌握在它的手里，链家的未来会是怎样。今天的链家已经在全中国的22个城市占了10%以上的市场份额，北京超过了50%，上海超过了10%，大连、南京，还有广州，深圳，成都，在各个大的开发商的城市，覆盖的范围都特别大，所以它是互联网公司，经纪公司，线上线下加在一起，改变很多的交易体验。对于开发商来讲，多了很多原先压根就不存在的销售渠道，过去我们依靠房多多，爱屋及屋所谓的房地产电商，未来真正意义上掌握交易流程具有交易能力的房地产垂直电商，所以未来毫无疑问，链家上市把万科打败是分分钟的，我认为的未来就是这样的。

在这个情况下企业家的选择到底是什么，无论未来谁想在互联网领域做什么事情，一个是阿里，一个是京东，京东是至上而下掌握的交易环节，而我们看到所谓的电商更像阿里模式的平台，小范围，我不掌控生产环节，销售环节，我提供的是一个平台，你卖东西，我收佣金，相当于传统的集市。简单的过一下这两个模型，大家看看你到底适合做什么。阿里我们本质上定义为一家广告公司，看一下这张图，阿里的收入绝大多数来自于广告收入，所有的注意力都是值钱的，阿里跟亚马逊这些公司核心的区别就是不收太多的佣金，收的是广告，所以是以人的贩卖注意力为核心的，所以淘宝的核心就是通过卖各种假货，同时赚我们的注意力。

2015年阿里成为了中国最大的广告公司，这是商业模式，当我们看一个公司的时候，为什么说百度和阿里广告营收，是互联网公司，而京东是零售公司，阿里和京东是完全不一样的基因，所以每次阿里马云出来说嘲笑京东的时候是因为他心里非常妒嫉刘强东，因为他干不过刘强东，联合苏宁这样的垃圾对战京东是不可能的。

在中国所有的平台必须具备阿里的能力和哲学，思维方式，有人说互联网思维，到底什么是互联网思维，阿里思维就是低佣金，低交易成本，在交易的基本真做流量，这就是平台的核心，这个点就是佣金，我们看一下做电商的，亚马逊和京东，低佣金，让小商小贩到这里来，以这个东西吸引买家，吸引人的注意力，这是阿里的哲学，所以我们只是简单的介绍一下，到底你为谁服务的，现在你到底为谁服务的，比如说你为马云服务的，马云是坐在小商品商的身上的，就是低佣金，低提成，所以你看一下阿里上市的时候谁在敲钟，不是我们供应消费的年轻的女性，而是商小贩的代表，刘强东坐在你们和我们的身上，这就是区别，因为刘强东不赚广告的钱，凡是你要做广告，做媒体，就很难产生这样的内容。任何一个问题都要想清楚，你的屁股到底坐在哪，如果我们想清楚了，而且能不能做成功，就OK了，有一个《非诚勿扰》，首先你想清楚屁股坐在哪，男人追求年轻貌美的女性，这是本性，你的屁股一定要找对方向，谁是你心目当中的女人很重要。刚才有开发商在讲这个问题，我在社区里面提供各种各样的东西，那是你的想法，真正用户内心深处想说又不想说的闷骚的需求是什么，现在开发商提供的太多了，食堂都提供了，我们能不能提供一些简单有效，迅速切入，马上激活用户量的。美国有一家公司，被称之为新时代的facebook，因为城市化、工业化就消灭人情了，工业化时代和城市化时代，专门消灭人情的，连接没落的家庭，让家庭和家庭之间分享信息，交流信息，在这个基础上顺便赚一点钱。