地产中国网讯 “房地产开发从过去的关心交换价值转向关心使用价值，运营时代已经来临，开发商们要有更大的作为。”在9月8日举行的第二届中国城市镇运营商大会上，中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示。

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【图文实录】第二届中国城市镇运营商大会

杨保军指出，过去三十年，中国的经济发展很快，城市建设日新月异，但我们很担忧，因为我们所理解的城市与企业家、政府所理解的城市概念不同。

“对于运营商来说，把城市资本进行很好的循环，实现交换价值就算成功了;对于开发商来说，拿地盖房钱收回来就算成功了;对于政府来说，银行贷款给你，你把盈利给我，也算是成功。但我们的关注点是，一切建造活动都是服务于人，满足人的需求，如果建的东西没有人用，变成一座空城，这样的城市建设有什么意义呢。”杨保军表示。

杨保军认为，现在和未来的城市镇运营，土地和资本仍然很重要，但最重要的服务对象是人，要以人为本。

以下为发言实录：

杨保军：谢谢主持人，非常高兴今天能够参加这个大会，学多很多东西。我是搞城市规划的，视角跟我们的企业家和金融从业者、专家们有所不同。前三十年，我们国家的经济发展很快，城市发展也很快，这其中我们的企业家，特别是房地产开发商，他们也起到了很好的作用，但是我一直以来是有担忧的，好比九十年代初期，我们开始提城市经营的时候，当时我们就表示过担忧，因为我们理解的城市跟企业家和政府领导理解的城市有所不同，对于企业来说，城市金融，我能够把资本进行很好的循环，完成或者实现了交换价值就算成功了。比如说作为开发商，拿到一块地盖了一个房，卖出去，钱收回来就成功了，有没有人不是他关心的事情，政府把钱拿回来也成功了，银行我贷款给你，你把盈利给我，我也高兴，三方都高兴，但是我们有一点担心，因为我们的一切建造活动是给人服务，满足人的需求的，如果建的东西没有人用，变成一个空城，这就是我们很大的担忧，但是最后我发现谁都不担心，政府不担心，开发商不担心，银行也不担心，买了房的人也不担心，所以这是我们一直以来的担忧。

到了今天，我发现我这个担忧可以稍微减弱一些，因为我们已经从城市的经营转向城市的运营，我就想这个时候恐怕我们就要把目光聚焦在人，而不是聚焦在土地，而不是聚焦在资本，当然了，土地很重要，资本也重要，但是我们最重要服务的对象是人，由此我在想，我们的开发，恐怕要从过去关心交换价值的实现转向关心使用价值，这是我比较高兴的一点，运营时代的到来，我们在座的开发商们更要大有作为。

其次，主持人让我简单说一下我们国家的三大战略之一，关于空间、区域发展的战略，一个是“一带一路”，一个是京津冀，一个是长江经济带，京津冀我们都生活在这个地区，大家也很关注，大家也已经看到了国家出台的纲要，当然了，学界，包括社会对这个纲要也有各种各样的角度，包括任志强就说京津冀一体化肯定要失败，那是不行的。但是从国家来讲，我想强调的是这么几点，第一，京津冀这个区域的发展，面临着很多的挑战和问题，最大的是生态环境，是在变坏，而不是在变好。

举一个例子，大家都知道东边的北三县，现在发展的很猛，但是地下水浪费超级大，有很多事情我们都看不见，他们说操什么心啊，但是我们知道吗，地面在沉降，这些都不是显性的。环境感受到了，有雾霾，堵车感受到了，但是总体来讲，这个地方的承载力面临着严峻的挑战

第二个，这个地方差距很大，京津冀之间，出现了一种现象，产业之间的关联，我举一个例子，比如说北京市制定密集型的优势，在中关村有很多的研发和成果，研发出来的价值，通过市场转换和实现，但是研发出来的东西在京津冀这个区域的转化比例是多少，是4%，到哪里转化，越过这个区域，跑到浙江，广东，贵阳去了，一般来说这个区域的发展是由中心城市带动的，通过产业、各种孵化，大家共同的发展。

在全球化时期，你不可能成为独善其身的孤岛，所以为什么要讲究协同，而不是各自为战，对这个区域的关联，区域发展起来了，市场机会也多了起来，大家都有各自的发展机会了。

第三个方面，也是最重要的一个领域，就是北京自身不堪重负了，承接不了这么多的人流，每年增加人口60万左右，我们的公共服务，上学、就医，出行都很难，没有空间了。

我说一个数字，你们就知道压力了，比如说北京现在已经规划的要盖的写字楼有多少，还没有盖的，计划要盖的，1亿多平方米，光是就业人口就可以容纳1000万，如果没有从宏观角度平衡我们的资源承载，包括每天来北京看病的非北京人，来自全国的有180万，所以你看到医院总到排队。所以中央提出来的要疏解部分的非首都职能，使得一方面能够把一些资源在与当中优化配置，一方面也给北京腾出一些空间和资源，来更好的提升自己，改善自己，但是我必须要提醒大家的是，刚才任总也谈到了京津冀确实成为一个热点，也确实成为一个亮点，你既要有战略意识，还必须要有风险意识，而我作为一个学者，我更应该提醒大家一下，千万不要一热就不想了，我有一个朋友说你帮我出出主意，看看有没有什么好的建议，我拿到一些地，我做什么呀，我就简单问了一下，你拿的什么地方的地，多少多少平方公里，后来我一看，白拿了，为什么呢，因为他不了解京津冀到底规划当中要实现什么目标，有什么样的设想，说白了我们要改善环境，优化布局，提升品质，包括文化等等。他对这个地方是鼓励你创新型的发展，但是是要约束你按照原来的模式发展，那是没有前途的，他拿的地刚好是环北京绿带建设，那个地方谁都不能批的，至少是说了不算的，他拿的都是那个地方的，除非你种树。

还有一个地是拿的北京的风道，你可以盖，但是不能超过两层，怎么做，你像过去一样盲目的拿地就有可能跟你原来的设想不一致，我在这里跟刚才讲到的华夏幸福基金已经拿了1000平方公里土地，我有一点担心，他怎么样变成资产，一千平方公里土地开发出来要多少资金，所以我觉得大家要主动的对接国家战略，搞清楚哪一些适合发展，哪一些地方做生态保护的，第二个你往哪一个方向发展，粱总可能会介绍她的经验，市场需求的，国家支持的，城市希望的，你这样的都是前途无量的，按照原来的模式重复的，基本上不太乐观。