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杨保军:城市镇运营时代 开发商要有更大作为

发布时间:2015/09/08 15:25 | 来源 :中国网地产 | 作者: 段文平

中国城市规划设计研究院副院长杨保军

地产中国网讯房地产开发从过去的关心交换价值转向关心使用价值,运营时代已经来临,开发商们要有更大的作为。”在9月8日举行的第二届中国城市镇运营商大会上,中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示。

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【图文实录】第二届中国城市镇运营商大会

杨保军指出,过去三十年,中国的经济发展很快,城市建设日新月异,但我们很担忧,因为我们所理解的城市与企业家、政府所理解的城市概念不同。

“对于运营商来说,把城市资本进行很好的循环,实现交换价值就算成功了;对于开发商来说,拿地盖房钱收回来就算成功了;对于政府来说,银行贷款给你,你把盈利给我,也算是成功。但我们的关注点是,一切建造活动都是服务于人,满足人的需求,如果建的东西没有人用,变成一座空城,这样的城市建设有什么意义呢。”杨保军表示。

杨保军认为,现在和未来的城市镇运营,土地和资本仍然很重要,但最重要的服务对象是人,要以人为本。

以下为发言实录:

杨保军:谢谢主持人,非常高兴今天能够参加这个大会,学多很多东西。我是搞城市规划的,视角跟我们的企业家和金融从业者、专家们有所不同。前三十年,我们国家的经济发展很快,城市发展也很快,这其中我们的企业家,特别是房地产开发商,他们也起到了很好的作用,但是我一直以来是有担忧的,好比九十年代初期,我们开始提城市经营的时候,当时我们就表示过担忧,因为我们理解的城市跟企业家和政府领导理解的城市有所不同,对于企业来说,城市金融,我能够把资本进行很好的循环,完成或者实现了交换价值就算成功了。比如说作为开发商,拿到一块地盖了一个房,卖出去,钱收回来就成功了,有没有人不是他关心的事情,政府把钱拿回来也成功了,银行我贷款给你,你把盈利给我,我也高兴,三方都高兴,但是我们有一点担心,因为我们的一切建造活动是给人服务,满足人的需求的,如果建的东西没有人用,变成一个空城,这就是我们很大的担忧,但是最后我发现谁都不担心,政府不担心,开发商不担心,银行也不担心,买了房的人也不担心,所以这是我们一直以来的担忧。

到了今天,我发现我这个担忧可以稍微减弱一些,因为我们已经从城市的经营转向城市的运营,我就想这个时候恐怕我们就要把目光聚焦在人,而不是聚焦在土地,而不是聚焦在资本,当然了,土地很重要,资本也重要,但是我们最重要服务的对象是人,由此我在想,我们的开发,恐怕要从过去关心交换价值的实现转向关心使用价值,这是我比较高兴的一点,运营时代的到来,我们在座的开发商们更要大有作为。

其次,主持人让我简单说一下我们国家的三大战略之一,关于空间、区域发展的战略,一个是“一带一路”,一个是京津冀,一个是长江经济带,京津冀我们都生活在这个地区,大家也很关注,大家也已经看到了国家出台的纲要,当然了,学界,包括社会对这个纲要也有各种各样的角度,包括任志强就说京津冀一体化肯定要失败,那是不行的。但是从国家来讲,我想强调的是这么几点,第一,京津冀这个区域的发展,面临着很多的挑战和问题,最大的是生态环境,是在变坏,而不是在变好。

举一个例子,大家都知道东边的北三县,现在发展的很猛,但是地下水浪费超级大,有很多事情我们都看不见,他们说操什么心啊,但是我们知道吗,地面在沉降,这些都不是显性的。环境感受到了,有雾霾,堵车感受到了,但是总体来讲,这个地方的承载力面临着严峻的挑战

第二个,这个地方差距很大,京津冀之间,出现了一种现象,产业之间的关联,我举一个例子,比如说北京市制定密集型的优势,在中关村有很多的研发和成果,研发出来的价值,通过市场转换和实现,但是研发出来的东西在京津冀这个区域的转化比例是多少,是4%,到哪里转化,越过这个区域,跑到浙江,广东,贵阳去了,一般来说这个区域的发展是由中心城市带动的,通过产业、各种孵化,大家共同的发展。

在全球化时期,你不可能成为独善其身的孤岛,所以为什么要讲究协同,而不是各自为战,对这个区域的关联,区域发展起来了,市场机会也多了起来,大家都有各自的发展机会了。

第三个方面,也是最重要的一个领域,就是北京自身不堪重负了,承接不了这么多的人流,每年增加人口60万左右,我们的公共服务,上学、就医,出行都很难,没有空间了。

我说一个数字,你们就知道压力了,比如说北京现在已经规划的要盖的写字楼有多少,还没有盖的,计划要盖的,1亿多平方米,光是就业人口就可以容纳1000万,如果没有从宏观角度平衡我们的资源承载,包括每天来北京看病的非北京人,来自全国的有180万,所以你看到医院总到排队。所以中央提出来的要疏解部分的非首都职能,使得一方面能够把一些资源在与当中优化配置,一方面也给北京腾出一些空间和资源,来更好的提升自己,改善自己,但是我必须要提醒大家的是,刚才任总也谈到了京津冀确实成为一个热点,也确实成为一个亮点,你既要有战略意识,还必须要有风险意识,而我作为一个学者,我更应该提醒大家一下,千万不要一热就不想了,我有一个朋友说你帮我出出主意,看看有没有什么好的建议,我拿到一些地,我做什么呀,我就简单问了一下,你拿的什么地方的地,多少多少平方公里,后来我一看,白拿了,为什么呢,因为他不了解京津冀到底规划当中要实现什么目标,有什么样的设想,说白了我们要改善环境,优化布局,提升品质,包括文化等等。他对这个地方是鼓励你创新型的发展,但是是要约束你按照原来的模式发展,那是没有前途的,他拿的地刚好是环北京绿带建设,那个地方谁都不能批的,至少是说了不算的,他拿的都是那个地方的,除非你种树。

还有一个地是拿的北京的风道,你可以盖,但是不能超过两层,怎么做,你像过去一样盲目的拿地就有可能跟你原来的设想不一致,我在这里跟刚才讲到的华夏幸福基金已经拿了1000平方公里土地,我有一点担心,他怎么样变成资产,一千平方公里土地开发出来要多少资金,所以我觉得大家要主动的对接国家战略,搞清楚哪一些适合发展,哪一些地方做生态保护的,第二个你往哪一个方向发展,粱总可能会介绍她的经验,市场需求的,国家支持的,城市希望的,你这样的都是前途无量的,按照原来的模式重复的,基本上不太乐观。

(责任编辑:段文平)
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