2015年8月20日，万科物业已经走过了25个年头。

作为龙头老大万科旗下的重要“大员”，万科物业也有一个野心勃勃的新目标。万科集团总裁郁亮在中期业绩会上透露，2017年，万科物业要将管理面积扩张至5亿平方米;万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足：万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

与擅长通过并购来扩张的物业服务平台彩生活相比，万科物业的扩张路径似乎显得有些“特立独行”。万科物业总经理朱保全强调，万科物业的市场化并不是“狼来了”，而是想通过与同行合作，真正改变物业与业主之间的关系。

朱保全表示，万科物业将资产管理放在第一位，专注做好业主资产的保值和增值，是万科物业的核心盈利来源。

直击物业管理的本质

作为万科第一个从0到1、从1到10的新业务，万科物业最初也是依靠地产部门补贴的“售后部门”，但 2008年，万科物业开始了“内部市场化”，不再依靠集团补贴。

在朱保全看来，无论对盈利有多么迫切的需求，为业主提供资产管理服务、使其保值增值，是物业的第一要务。“今天的市场不能再光是简单的资本受益了，业主也要受益。”朱保全说。

据万科提供的数据，在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中，超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边;截至2015年8月，万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿，较2014年底1.2万亿增长45.83%。

“在过去几个月里，凡是听说万科物业要进场的，业主的二手房在中介的报价都有变化。” 朱保全举例说，深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房，在得到万科物业将进驻小区的消息后，房价涨了20%。

简单来说，万科物业盈利的逻辑，就是通过物业管理服务，让业主的资产得以保值增值。与此同时，业主愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。

这一模式可以规模化扩张。“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量，是物业管理共享经济的天然存量市场”，朱保全说。

基于这样的认识，万科物业立志要做物业界的Uber，“物业+Uberlization”模式就是其对自身的定位。

而承载这一模式的，是万科“睿服务2.0”开放平台，依托这一体系，万科将用托管+收购方式，输出万科物业服务品牌和标准，将合作伙伴纳入。合作伙伴有三类：业主、物业公司和开发商。

据万科公布的资料显示，睿服务体系自2015年入市后，已与金隅、首创置地等物业公司合作，其中增加服务的面积已经超过万科物业过去25年总累积面积的20%。在合作的企业中，物业公司、开发商下属公司占七成，私人企业占三成。