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吴亚军:“那些让我害怕的事情没有了”

发布时间:2015/05/21 09:40 | 来源 :地产中国网综合 | 作者: 王营

最疯狂的时期选择冷静,并不是所有房企都能做到。吴亚军并不相信奇迹。她认为,龙湖的战略并不是为了给资本市场弄一个漂亮的曲线,而是依据对大势的把握来做部署。现在看来,高管团队在关键时刻选择放慢速度并进行调整是对的。

“吃货的心减肥的身”,与绝大多数女同胞一样,龙湖地产董事长吴亚军热衷美食,也关注减肥;与所有的母亲一样,宝贝女儿也牵动着她的喜怒哀乐。

但很多人似乎更在乎财富的重量。网络上对吴亚军的身份注释,常常绕不开“女富豪”的标识,而这并不是吴亚军喜欢的,甚至是厌恶的。

从重庆走出并于2009年11月在香港上市的龙湖地产,曾有过狂飙突进的时期,近两年突然将速度放缓,公司悄然进行平滑的调整。在吴亚军脸上,曾经的急切和不安,已被平静和从容所代替。

“我为什么放慢速度”

吴亚军说,龙湖地产发展轨迹上曾有两个重大节点,一是从重庆走向全国,一是在增长最快时期决定放慢速度。

2006年,吴亚军决定龙湖地产要向全国扩张。当时,龙湖地产高层对于公司是安心做“西南王”,还是先做北京,并进而全国扩张,存在重大分歧。

“当时说服了这个人,那个人又倒下了。”吴亚军回忆说。但吴亚军坚定地认为,房地产将有一个较大的增速。龙湖地产首席人力资源官房晟陶给予了吴亚军很大帮助。“当时,老房说,如果没有人愿意出来,我可以另外再招人。”

吴亚军在写给《房晟陶—或相濡以沫_或不忘于江湖》一文中曾回忆,“当时,老房说,"进北京"对龙湖发展成为一个全国化的公司具有举足轻重的意义,与其只在重庆、成都做十来个项目,不如把十来个项目分布在北京、重庆、成都,这样,公司在资本市场价值要大得多。他因此主动提出在外招聘北京公司总经理,并于2006年为帮助外来空降高管存活而加入公司。此前,我从未与老房详聊过,但他对行业竞争和战略的领悟力却令我十分吃惊。”

迈开全国化步伐后,龙湖地产进入规模高速增长期。2003年,龙湖销售额仅有10亿元,但2007年已突破百亿,5年内增长10倍。2008年115亿,2009年达到183亿,2010年飞升至330亿,2011年为382.65亿。这几年的增速业内罕见。

但就在2011年,吴亚军发现,龙湖地产内部存在很多隐患,公司实在跑不动了。其中最大的表现是,当有些城市销售明显放慢时,“公司内部有很多总经理都不认为自己有问题,而是市场出现了问题,环境出现了问题。从来不觉得自己操盘水平低。”

当时,吴亚军发现的问题主要包括:团队问题,地区布局和产品结构的不平衡。“从2011年开始,大部分地区总经理基本都是新任职,许多公司PMO(项目管理部)团队也是新人多,造成团队磨合中或多或少的效率损失、决策损失和组织损失,进而造成团队的动荡。2010年我们抓紧卖完了郊区大盘中的低密度,因为工期原因,待郊区高层大量推出时,已遇上市场变冷了。我们手里的货值郊区高层占30%,郊区低密占35%,近城区的刚需只占35%左右,在大势逆转时,客观上造成了去化困难,我们必须一边咬牙去化这些热火时的"香饽饽"、现在的"硬窝头",还要拓宽新城市的布局,买新地开新盘,并完成商业的布局。”

“公司实在跑不动了。对自己诚实很重要。我们是最早认识到问题的,并最早向市场低头。”吴亚军说。

2011年至2013年,在吴亚军的主导下,龙湖地产有意放慢发展速度,并对团队、布局、产品进行调整。这三年间,也是龙湖地产中高层人员被同行挖得最狠的几年。在吴亚军看来,一个企业的发展不在于跑得有多快,而是在于平稳,“企业不走回头路发展就快了。”2014年,商品房成交量负增长,许多同行觉得比2008年还要痛苦,但龙湖地产感受的市场震荡非常轻微。

事实上,从2011年开始,房地产也开始面临全行业销售额降速。据中原集团的报告显示,2011年度全国前十强企业市场份额占10.43%,较2010年上升0.32%,但与2010年1.97%的增长相比明显萎缩,TOP20、TOP30企业情况也类似。2012年初,当时曾参与房企排行榜制定的陈啸天还提出,房企追求有质量的增长将取代过去单纯的规模化增长。但这对习惯了以规模论英雄的房地产行业而言,是一个艰难的抉择。在最疯狂的时期选择冷静,并不是所有房企都能做到。

但吴亚军并不相信奇迹。她认为,龙湖的战略并不是为了给资本市场弄一个漂亮的曲线,而是依据对大势的把握来做部署。高管团队在关键时刻“作了艰难但正确的决定”。现在看来,当时选择放慢速度并进行调整是对的。吴亚军表示,公司规模稳定在四五百亿,是一个合理的规模。

从2014年起,房地产市场必须适应从高速发展进入平稳发展的新常态。有的房企悲观地预言,房地产已经是夕阳行业。吴亚军却认为,当下的房地产才是最好的日子。

“现在没有让我害怕的东西了。我不怕政策波动,但怕公司内部有神经病,怕错判行业。”吴亚军开玩笑说,她所谓的好日子是,现在讲管理讲产品有人听了。

(责任编辑:石青玲)

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