【地产中国网•首届中国城市（镇）运营商大会特稿】无论是抗风险系数，还是战略辐射力，京城无疑都是中国房地产首屈一指的市场，也是房企大鳄巨资布局的重镇，但对于“千亿俱乐部”要员之一的碧桂园（02007.HK）而言，却姗姗来迟。

“进京难啊！”10月15日，碧桂园执行董事、联席总裁朱荣斌感叹：“昨天下午，我们来北京的时候，飞到机场后，在飞机上等了差不多两个小时，所以进京不容易，对于碧桂园而言，更是如此。”

感叹的并不止碧桂园人，中国房地产学会副会长陈国强也对这家千亿黑马颇为遗憾：“碧桂园来得太晚了，至少晚了5年，说10年也不为过。”

的确，在千亿俱乐部成员中，万科、保利、万达等早已在京运筹，并赚得“盆满钵满”，恒大亦于去年不惜血本逐鹿北京，然而仅有碧桂园尚未正式进驻。

“好在于我们来了，尽管没有正式进入，但在北京一路之隔的涞水，我们拿到了这样一个大盘。”朱荣斌表示：“未来，碧桂园把环京城区域作为集团最重要的区域来拓展。”

那么，为何碧桂园数年来一直与京城无缘？此次“北伐”，对其而言又意味着什么？在南疆顺风顺水做了数十年大盘的碧桂园，北上是否会“水土不服”？

赶考：拿涞水的地 攻北京市场

粤派将进军北京市场习惯性喻为“进京赶考”。近10年前，星河湾首度进京，董事长黄文仔便对要求其团队“做不到状元，就走着回广州。”碧桂园也不例外，朱荣斌称：“这个项目对集团来说非常重要，是北京市场了解、认识碧桂园的一个窗口，对我们来说也是一次赶考。”

其实，早在星河湾进京之前，碧桂园便有了在京拿地的打算。“但由于当时正值非典时期，来了之后就被‘隔离’，杨主席也怕了，之后就不了了之。” 碧桂园总裁助理、战略发展部总经理罗劲荣告诉地产中国网：“进京对我们来说，也是诚惶诚恐。”

一撂就是10年。期间，北京楼市除了受政策、国际因素等影响而轻微震荡外，可谓是大牛市，不少南派房企乘机不断涌入京城，且盘子越做越大，唯独未见碧桂园的身影。

于市场而言牛熊角色转换，或许在一夜之间。如今，中国楼市正值大调整，也被喻为“白银时代”，此时，碧桂园带着20多年的大盘经验，开始“北伐”。

“今年4月22号，我们正式拿下了这块地，前期只有300多亩。”朱荣斌告诉地产中国网：“杨主席（碧桂园董事会主席杨国强）还怀疑，对我们而言，这个地块是不是小了点，等后期的地块拿的差不多了再开发，我说不能再等了，越早越好，最后就开了。”

带着南派运筹风格，九龙湾项目开始“大干快上”。而为了营造“有山有水”的宜居氛围，碧桂园将拒马河河槽重洗修缮，在不到半年的时间里，项目一期样板区已向外开放，俨然一副依山傍水的度假小镇模样。

“当时，我来拿地的时候，这个地方还是一片沙滩。”朱荣斌回忆：“今天来了之后，还是满惊喜的，这就是碧桂园的速度，背后就是我们标准化的施工，比如园林绿化，都是我们自己的公司，做起来轻车熟路，在这样前不着村后不着店的地方，让其他公司来做，可能有些难度。”

据销售人员介绍，九龙湾一期拥有度假型洋房及小型叠拼别墅，前者价格在7000元/平方米左右，后者则在1万元/平米左右，“首期推出总共推出700套房源，现在蓄客大概有600组了。”

“虽然这个项目在涞水，但还面向北京市场。”朱荣斌称：“现在应该是来到这里度假的第二居所，等高速路开了之后，可能会成为北京客户的第一居所。”

据悉，九龙湾总体规划为8000多亩，届时将引进观光农业、养老地产等。“但后续能否拿到这么多地，还要看我们努力的程度。”朱荣斌说。

“这个项目的卖点主要是包括十渡在内的一些景点，还有空气质量要比北京城区好的多。”一位资深媒体人士称：“但配套方面，比如医疗、学校等设施方面，远不及北戴河。”