【钟伟】谢谢，秦主任向我们解释了房地产行业如何运用互联网来做好未来的服务。最后一个问题，新常态的情况之下，您所在的公司董事会，未来的发展战略中，一定不会缺少的战略内容，如果是两项的话，这两项内容是什么？公司发展战略一定会包含的内容，不会漏掉的是什么？

【单伟豹】操作上包括建筑的设计，我认为可以通过第一互联网实现；第二董事会中，我们要提倡创新，模式的创新和产品的创新已经被验证，而且是必不可少。市场经济下的商业地产，一定要比别人做得好，做得快，做得好和做得快，就需要创新。因此需要借助互联网进行创新。

【刘晓光】转型中将其他的新技术跟地产进行融合；第二，借助互联网平台，使房地产融入互联网，并且细化做得更好。

【任志强】能不卖房屋就不卖房屋。

【钟伟】囤货吗？

【任志强】变成经营，就是持有物业。我们将大量的商业物业和酒店不销售。

【钟伟】您的业务是否要通过互联网实现？

【任志强】互联网跟我们没有什么关系，而是跟经营战略有关系。香港的租金收益率远远高于贷款的利率，持有物业经营的话，手一挥更高。因此能不卖就不卖。

第二，中国企业的节能环保，如果未来的建筑都不具备节能环保条件的话，那么建多少都要拆多少。中国不是建筑的寿命太低了，而是使用的寿命太低了。因为建筑的标准低而造成实用功能上的缺陷，因为实用功能的不完善，不得不拆除重新建设。不是因为房屋要倒了，而是因为实用功能有太多的缺陷，所以要重新建设，这两条是非常重要的。如果企业都不讲究节能环保，都生产出一大堆不节能的建筑，下一次倒闭的公司就是你。

【秦虹】第一，坚持多元化发展。多元化不是说做住宅的要做商业，不同的企业有不同的多元化。大企业足够大，例如万科是全国最大的房地产企业，它的选择很多，可以做住宅，可以做商业，可以在一、二线城市，可以在二、三线城市，可以在东部，可以在西部，也可以在国外发展。如果小的公司，只能在本省进行开发，无法走出全省，也要多元化，省会城市多做一些，县级市也要做一些，如果只是一个小的地级市做住宅，也要多元化，至少产品类型多元化。改善型做一些，刚需户型也要做一些。为什么要多元化？中国最大的特点就是大，发展不平衡，东方不亮西方亮。多元化可以找到平衡，从而规避风险，因此不同的企业有不同的多元化的选择。

第二，还是要坚持创新，固守传统的开发模式，做传统的事情，还是可以做的，但是不一定赚钱。一定要有创新的思维，今天各位老板讲的案例，都非常有启发，我听了他们的发言，在产品上、经营模式上、经营理念上、运营方式上，都有超乎过去单一开发思维的创新，这些企业就是属于未来的，固守原来的模式，不改变和不变革的企业，终归会被淘汰，多元化和创新是企业的战略，我还是比较客观的，我认为企业的盈亏跟我没有什么关系，我讲的比较宏观，仅供参考。

【钟伟】这一环节的时间差不多了，最后问一个笑话。如果多年后，我们再相聚的时候，四位不再是房地产开发商，不再是研究人员。那个时候我们坐在这里，遇到刘总、单总、刘总和秦主任，你们希望自己以怎样的角色出现，艺术家、画家，还是智慧的老人？

【单伟豹】我希望退休之后，我们现在在做养老地产，我希望是养老地产的主管董事，但是不做执行。

【刘晓光】我希望成为画家。

【任志强】我想我也就打打高尔夫吧。

【秦虹】聆听者。

【钟伟】谢谢，我们希望在以后的时间，80、90后可以从事金融、从事互联网，不一定从事地产，老了以后，就住单总的房屋和任总PK高尔夫，然后由晓光总来记录这一切，谢谢大家。

【主持人蒋昌建】建议会议主办方将博鳌·21世纪房地产论坛改为互联网论坛，因为我们的议题跟互联网有关。钟伟的问题很好，若干年后不做房地产你们会做什么。我本来认为任志强先生会讲这样的话，宁可在互联网上哭，也不在房地产上笑，结果他没有讲这样的话。后来想想看，大家知道吗，任志强先生退休后要做什么，我给他规划好了，至于他愿意不愿意就不知道了，他现在的粉丝有2168万，你们知道是什么概念吗？只要每一个重筹100元，他就可以拿21亿元的人民币，而且任总如此有道义的人，你拿了别人100元会比银行付出的利息更高，因此我想任总这样的活你愿意做吗？

【任志强】这是骗钱的活，我不会做。

【主持人蒋昌建】任总说干政经的活，不做骗钱的活。接下来是下一轮嘉宾头脑风暴的环节。

接下来，我们将进行论坛的第二场中国地产六方会谈《调整与发展：企业转型困境与机遇》。在中国经济和中国企业面临转型挑战的时候，如果大部分企业家愿意且能够改变思路，把视角从"大"转向"伟大"并付诸实践，中国企业会出现真正的变局。

我们有请会谈嘉宾：

天鸿地产董事长柴志坤先生

骏豪地产集团董事总裁张辉先生

圣象集团执行总裁郭辉先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

安居客集团首席执行官兼董事长梁伟平先生

中国工商银行投行部副总经理张都兴先生

下面让我们掌声有请嘉宾主持：南开大学旅游与服务学院院长白长虹先生

【白长虹】各位好，我们的论坛叫做六方会谈，这是一个很有影响力的一个说法，很多朋友还在问，为什么叫做六方会谈，是不是因为上面坐着六位嘉宾，我知道博鳌·21世纪房地产论坛包括了官、产、学、媒、金融和专业人士等六个方面权威的人士坐在一起，从不同的角度，探讨房地产的问题。这场的嘉宾是六位，但是没有官，也没有传媒人士，上一场有秦虹主任，算是官方人士，下一场有传媒人士。这场的嘉宾非常的有意思，有来自于地产的企业，也有地产的供应商，也有金融机构，同时还有上一场被不断的说起的互联网和房地产结合的新企业。

我昨天晚上参加一个小聚会的时候，任总说了一点让我震惊的话，本来是鼓励年轻人的，他以对自我的定位来鼓励年轻人。骗子互联网，我们所谓的大佬，就像地产行业中齿轮中的齿泥，将会被洗掉。他有退隐江湖的用意。他被互联网代表言论强烈的刺激，谁说了什么，能够让任总有了这反感受。在提问之前，讨论之前，我将本轮要问的问题，一股脑的问出来，这次讨论的主题是新常态，各位如何理解新常态？第二个问题新常态给各位带来的机遇是什么，挑战又如何？第三个问题，你们将如何的转型，如何的应对这样的新常态。

现在回到我描述的情景中，这一组有一位做互联网和地产结合的事情，就是梁伟平先生，你说说昨天闭门会议上说了怎样的话，能够让任总萌生退意。

【梁伟平】我不是很相信我说的话，对任总有这么大的影响。在我看来，互联网思维就是开发商站在另外一端说话，就是土地的一端，政策的一端，金融的一端，老百姓站在微的一端，就是微博和微信，互联网想的就是用户想要什么，用户需要的是什么。房地产已经到了另外一个阶段，刚才主持人问到常态是什么，过去的常态是没有房屋，解决问题就是可以有房，这就是过去15年发生的事情，不可以有商品房，不可以有自己的房屋，但是国家说，我们可以有房屋。某种角度来说，开发商是强势的，政府是强势的，他们可以做我们的商业形态。未来的常态是，我们可以有更好的房屋，这就有更大的差别。我现在有选择，我已经有了房屋，我希望有更好的房屋，我希望开发商和土地供应不要那么强势，未来是属于用户，属于购买者和消费者，这是互联网和传统行业想法最大的差别。

【白长虹】谢谢，上午聂会长分析新常态的时候，提出了微笑曲线，从上游到下游，分析了对房地产影响最大的因素，包括互联网、金融业。

工商银行的张总也来到现场，以你们的角度，新常态是如何理解的，金融的改革对于房地产的发展，带来怎样的机遇和挑战？有请张总。

【张都兴】感谢主持人，这个问题非常难，也非常大。我是工商银行投行部副总经理，我这个部门有30人的研究团队，我们对象关的问题也进行了研究，我将研究的成果跟大家分享一下。我是研究中心的人，我将研究的结果告诉大家，不代表工商银行的立场。

主持人提到新常态，我们作为投资银行的研究部门，我对此是非常关注的，简而言之，我们对新常态的理解有几个概念。新常态是指国家经济经过三十年的高速增长，尤其是这十年的高速增长，我们国家的GDP已经从2003年的世界第七到2013年的世界第二。人均GDP从2003年的2000多美元，到2013年的6000多美元，从GDP的层面来说，我国基本上进入了中等发达国家。

立足于目前的现状，新常态的第一个概念，今后一段时间，我们的经济增长可能不会维持过去高速的发展，我们认为常态是在7%-8%，这是未来增长的新常态。

我们认为国家处于转型的阶段，多年来是政府调控和市场调控两只手同时起作用，无论是国家还是政府，包括银行、企业、投资者，一直在调控摸索、摸索调控的阶段。下一个新常态中，政府在经济调控中的作用，更侧重于重量的宏观调控，而不要过多的干预经济。经济不景气的时候，地方政府出台了很多的刺激措施，鼓励大家买房和投资，银行降低首付和利率。当房地产过热的时候，又采取行政手段限购，要求银行提高开发贷的资金比例，提高首付的比例，提高利率等等，我认为政府对经济干预方面，在新常态中，我们希望越宽越好，让市场发挥微观调控的作用。

第二，经济不会出现大起大落的波动，尤其是房地产、银行业、钢铁、能源、电力、水泥、风电等等行业不要出现大的波动。我们希望经济主体发挥作用，自行调整价格，经济波动要尽量的小一些。

第三，从银行的角度来说，在新常态中，我们希望经济稳定增长，房地产行业相对平缓的发展。现在说房地产行业，各种各样的观点都有，有说跳崖式的，也有说三至五年出现下跌，也有人认为没有太大的问题。我们认为新常态下，要相对的稳定。在经济下滑的周期内，在目前的环境下，我们希望银行、政府、开发商、个人投资者、机构投资者和媒体共同努力，创造相对好的环境，让行业和经济能够相对稳定，这就是我理解的新常态，供大家参考，谢谢。

【白长虹】我听了以后，有一点幻觉。上午的一组数据表明，地产界固然是赚钱多，忙了半天，都不如银行赚钱。新常态对地产意味着什么，等一下大家再交流。您的核心意思是该成长还要成长，总的来说要稳定，不要上窜下跳，潜台词是让银行大赚其钱，本质上是不是真的欢迎地产的新常态，这是我的幻觉，您如何理解新常态，也是银行欢迎的发展方向吗？

梁总你昨天下午说了什么，使任总产生了退隐江湖的想法。你告诉我们，互联网思维之下，要从顾客的立场，从客户的需求角度来做，但是地产行业是占有资源的行业，因此未从客户的角度考虑，不知道其他的地产老总是否同意？

下面有请柴总先回答。

【柴志坤】互联网和地产相互之间的碰撞大于机会，相互之间合作的机会大于竞争。

互联网和地产在一定含义上，互联网不是虚拟空间，而是网络空间。两者的需求都是非常强烈的，而且相互之间可替代的不多，相互补充的更多。电子商务对传统地产未产生冲击，而是起到了推动的作用。传统地产的营销方面，因为互联网新兴的工具，大大提高了传统营销的手段，对目前的地产销售带来了很多的变革，也会降低成本。从一个角度可以感觉到，平面媒体的广告受到互联网媒体的冲击很大。

互联网让我们意识到小众需求，他们是碎片化的需求，互联网将他们聚集起来。我们在一些项目上也进行了互联网营销，收到的效果是不错的。包括旅游地产或者是专项的项目，效果是不错的。

地产行业的产业链条出现了变化，传统的利润空间跟互联网进入后的方式是不同的，为我们带来了更大的想象空间，从几个方面来看，互联网和地产之间结合的空间是非常大，其中最重要的就是思维方式，互联网不仅仅是新的技术，最重要的就是思维方式。

常态就是不变的情况，大家想谈论的问题就是现在和以后有什么不同。我一直考虑互联网的变化会给地产行业带来怎样的变化。我认为有两个趋势，如果将市场分成两个板块的话，包括传统的板块，包括住宅、商业、酒店等等，这个行业即使规模增长没有那么快，也出现了波动，也不意味着企业的规模缩小了。我聚焦传统的板块，对很多的企业来说，需要创新。传统类型的项目也需要创新，原来的增长速度是不快的，如果加以创新的话，增长速度是比较快的。总的来说，行业分工越来越细化，要求行业内的专业公司越来越多，服务更加的专业化和标准化，而不是按照过去的模式，整个行业的产业链都由地产公司来做。

【白长虹】互联网不仅仅是技术，也构成了新常态的一个特征。下面听听新城控股集团的欧阳总，你怎么看待这种新常态。

【欧阳捷】我先讲讲互联网，实际上互联网就是工具和渠道。我们通过这个工具，会拓展我们的市场份额，争取客户资源，提高我们的销售效率，扩大我们的渠道。互联网可以帮助我们，这就是本末关系。

钟伟老师是我们非常尊敬的学者，我们曾经请他为公司的高管上课，过了两年又请他来上课，第一次上课的时候，我没有完全的听懂，后来我发现每一次上课，开始都没有完全的听明白，不过有一点我明白了，我不太同意钟老师对于目前房地产遇到问题的看法。今年1—6月份国家统计局的数据是，上半年房地产销售面积是4.8亿平方米，比去年低了一些，去年是5.1亿平方米，比去年以前的任何一年都要高很多，今年上半年的销售额是3.1亿平方米，去年是3.3亿平方米，前年是2.3亿平方米，再前年是2.5亿平方米。因此今年上半年的日子是相当的好，我们延续去年高增长的势头，稍微低了一点，今年50强房企的市场销售额增长幅度有30家，增长额达到了2000亿，下降的企业是20家，下降额度的标准是50亿，其中10家企业是在10亿之内，对于百亿企业而言，下降50亿的幅度不多。

今年上半年的形势比往年而言不算差，今年6月份标杆企业的销售也在增长，增长的幅度超过了今年1—5月份的50%，意味着今年已经见底回暖，我认为7月份比今年上半年还要更好，我认为金九银十会到来的。

中央政府我们表示极大的敬佩，新一届政府上台以来，对房地产的宏观调控只字不提，中央政府对房地产调控的政策几乎是袖手旁观，对地方政府的小动作，我们称之为救市政策，实际上是纠错的行政管控的政策，都是默许或者是鼓励。中央政府从去年以来表现的房价上涨也好，市场波动也好的定力是我们所不及的。

本质上，政策面来讲，市场的气氛正在改变。包括人民日报、新华社等发布的信息，唱空的心态逐渐的改变，从销售面来讲，数据是不错的。企业面来讲，自由资金的增长和房地产企业资金的来源还处在正增长阶段。今天没有看到房地产企业大规模的降价倾销，全国统一性的降价行为。也没有看到企业跑路潮频繁的出现，如果看到企业的跑路现象，如果将这些统计的话，跟全国四、五万家企业相比，不良资产要比银行低得多。

目前的客户也更加的理性，今年有一个数据，就是世联地产提供的数据。今年上半年投资客的占比是10%，意味着市场是由刚需和改善性需求支撑的，达到了90%，那么这样的市场还不够好吗。今年打砸售楼处的情况也是比较少的。下半年因为预期的改变、政策的调整，国家经济形势的回升，我认为下半年会比上半年更好。

挑战是比较大的，我同意各位老总的观点，也同意秦主任的观点。1995年到2013年全国城镇住房竣工面积是129亿平方米，1984年到1993年是多少？达到了7.83亿平方米，两项加起来就是139亿平方米。上午专家提到的数据，人均住房面积是32平方米，也就意味着1984年前，我们生产的房屋，城镇住宅人均是12平方米。这是怎样的概念，意味着现在新的高楼大厦设计的寿命是50年，这些房屋已经过了35年。这些房屋要在未来拆迁掉，12平方米如果乘以7.3亿人，相当于83亿平方米，城镇化每年不断的提高，从50%上升到70%，大概要增加2.6亿人，按照人均30平方米，大概是76亿平方米，两项相加是165亿平方米，意味着按照去年的销售面积计算，我们还剩下15年的时间，因此房地产企业未来的挑战，做了15年之后，我们突然发现市场的增量没有了，只剩下周期性改造。在座的企业家都希望做百年老店，这15年对他们来讲只是朝夕，因此时间非常的紧迫。

我们的机遇在哪里，现在大家都谈转型，但是如何转。现在可以看到的道路有几种。

不算房地产行业内的转型，例如原来做住宅，现在改做商业、旅游地产、文化产业、教育产业等等，实际上住宅房地产占到整个房地产份额的80%、90%。如果将这些去掉的话，其他的量不大。更何况很多的养老地产、旅游地产、文化地产还没有找到出路。我们要谈的内容是什么，第一条路海外投资，今年到国外的企业不多，我们也希望走出去。但是欧美国家市场已经成熟，市场容量见底，而且是以二手市场为主，我们的房地产市场再过15年，也会发展成为二手市场为主。在这个时期，欧美市场没有太大的空间，我们要去就是学习他们的法律、政策、市场环境、组织、管控、企业投融资等方面的内容。

【白长虹】我以为你将三个问题都回答了，您提到了海外投资，发现还是回答挑战的问题，请您稍稍的等等。上午最后一个时段，有一个签约仪式，张辉总倡导绿色地产，是否是新常态的前瞻，或者是未来转型的方向，请张辉总谈谈自己的看法。

【张辉】我们做绿色建筑也是基于房地产的心态，房地产的形势并不像媒体宣传的那么悲观。简单的说，现在做房地产的人不会说房地产会死掉，真正说房地产会死掉的情况不多，除非出现重大的投资失误，因此房地产行业整体是健康发展的。我们希望房地产行业持续有序的发展，我相信所有做房地产行业的人，都不希望赚暴利的钱，不希望今年4万元/平方米，明年变成18万元/平方米，今年4万/平方米，明年4.5万元/平方米也不好，大家希望健康平稳的发展。

现在出现很多的波动，这些波动出现后，如何应对，刚才提到回归常态的问题。我认为每一时刻都有新的变化，每一时刻都有常态的发展。中国经济的发展，无时都处在变革的时期，八十年代的时候，我们看到女同志烫头发，说这个人不正经。到了八十年代末期，认为不烫头发就是土。九十年代大家又认为烫头发难看，不停的变化。企业也是根据自身的情况不断的调整。每个企业都有自己的生存之道，关键看企业的资源和擅长的内容。

我们做绿色建筑，要说做的话，都可以做，但是有的企业不愿意做，因为他们生活得很好，或者是他们有自己的困境或者是难处。我们认为绿色建筑是有附加价值的发展方向。我们做了多年，未做大，但是做成了精品，我们希望可以做得更加的长久。在这种常态下，绿色建筑是长远发展之道，房地产企业都应该做绿色建筑。但是目前做绿色建筑还是比较困难的，不是简单的说，采用了什么新技术就是绿色的，应该是从内到外的施工以及管理，包括施工垃圾的清运等等。有的企业可以在绿色建筑商不断的发展，有的企业可以做其他的产品。正如吃的产品一样，有的是做高端有机农业，低端有低端人群的需要。政府也要鼓励房地产多元化，大家讲到困境和机遇的突破，有困境就有机遇，有机遇也有困境。每一个企业都要根据自己的特点设定自己发展的道路，都可以走出健康发展的道路，我就说这些。

【白长虹】谢谢张辉先生，早就认定了绿色产品，精致产品的路线，管它有什么千变万化，基于挑战，你有很多的自信，把握产业发展的方向。

今天下午大家听到圣象郭总对于圣象的产业安排和创新考虑，郭总将眼光离开圣象，看看大趋势，你是如何理解和认识新常态，对于地产的链条商、供应商而言，有哪些机遇和挑战。

【郭辉】我们是地产的下游配套企业，属于泛房地产行业。我们希望跟房地产更加健康的发展，怎样健康的发展。一是价格更加的趋于稳定，防止大起大落。二是让真正的刚需者变成购买房屋的主体，让炒房者和投资者逐步的减少或者是排出去，这样的话，房地产业就会更加健康和长久的发展。作为下游企业，我们非常愿意看到这样的情况，为什么这么说？前几年，更多的投资者进入到房地产行业，实际上对下游产业是不利的，他们不是刚需者，他们购买房屋后，基本上不住，或者是租给别人，不装修，甚至简单的装修，拉动不了下游企业。如果现在购房的人群是以刚需者为主，大家知道每个人购买房屋都是人生的大事，那么在装修和投入上都是真实的，就会真正的拉动下游企业。换句话说，对下游企业起到真正的拉动作用。

【白长虹】地产如何面对新常态，应该如何理解。各位也谈到了变化、机遇和挑战。互联网对地产的影响是什么，接下来请大家回答第三个问题，各位站在自己的立场之上，我们的企业面对机遇和挑战，面对新常态，如何转型，或者是你认为地产应该如何转型。

梁总给出一个最有利的不同，是顾客的角度理解行业，好象台上的几位嘉宾没有认同，因为认为地产行业从来也是考虑顾客的，并非不考虑顾客，所以以你来看，你站在以互联网为基础的地产服务机构，你真的认为房地产是需要面对互联网，作出什么样的转型，还是人家都已经准备好了，无须再谈什么互联网来了，地产怎么办？

【梁伟平】刚刚台上前面的一组嘉宾，三位老总都说到他们公司把互联网作为非常大的战略，我个人标识非常大的怀疑，现在传统行业有个非常明显的趋势，他们很想接受互联网，很想拥抱互联网，但是还是把互联网作为工具看待，互联网其实是一种思维，是来自非常遥远的地方，就像面对我们生活的驱动，几百年到现在改变非常非常大，互联网已经驱动了15年，移动互联网才驱动两年，我们前两天看世界杯，我相信如果上届世界杯的赌球是1，这届就是10，至少10倍的人参与到世界杯赌球中，因为移动互联网的参与。

如果我是消费者，我觉得房地产是傲慢的企业，你没看到任何一个行业是有那么傲慢的，因为让我们排队的时候，买的产品不是让我喜爱的，我个人就有这样的体验，苹果的产品只要5000块买了，其实你让我说我愿意1万买，但是房地产不是，我买了几百万、几千万，实际的情况不是符合你想象的。

离开房地产先来看汽车，今天的特斯拉汽车不是传统的汽车，原因是传统的汽车行业把汽车搞得很复杂，所以再也简单不下来，但是一个非传统行业的人来做，就把汽车变得特别简单，所以特斯拉不是电动车，它是会跑的联结在互联网的机器，所以未来得房地产怎么样，我觉得有三个很大的特征。

一，符合用户需求的，是用户会尖叫的，是用户觉得很爽的产品觉得很爽，，叫房子，但今天我在买到房子的时候我没有尖叫，我没有觉得很爽，没有是我梦梦寐以求的，今天的电器、手表、汽车都在发生很大的变化，但是没有一样东西是超过100万的，特斯拉产品也没有超过。

二、营销。今天房地产公司是利用互联网进行营销，利用粉丝和社区进行营销。小米也好，苹果也好，用户对产品的营销，不是个人接受的，而是互动的，而且是早期介入的，未来的你们造房屋之前，是否要听用户的意见，是否要带用户看土地，没有这样的情况。小米和特斯拉利用粉丝经济来做产品的，因此房地产营销跟特斯拉和小米的营销不能相提并论，他们是粉丝经济，让粉丝很早的参与到产品的设计中。

三、传统企业很难理解腾讯一年的收入如此的大，百度一年是200多亿，腾讯是接近1000亿，阿里巴巴一年是1500亿或者是2000亿，互联网行业感觉没有做什么，但是赚了很多的钱，原因就是互联网行业做了传统行业没有做的事情，例如QQ是终生使用，终生服务，用了阿里巴巴，他们终生为你服务和更新，你用的APP都会终生服务，但是我住的房屋，虽然请了物业公司，他们是来气我的，不是来服务我的，他们告诉我，我们家所有的问题都是装修公司的原因，是我的原因，不是他们的原因。

什么是以用户为中心，用户用你的产品，发生了问题，就需要解决，互联网不是工具，而是一种思维。未来房地产发展过程中，我们等待什么时候会发生众筹，我带1000个人来参观你的房屋，我们告诉你，我们想要45平方米的房屋，我们想在郊区购买别墅，不是一套套的购买。未来从产品、服务、营销的角度来说，互联网都在改变我们的生活，互联网的思维就是给传统的行业铺设跑道，背后支撑的是互联网思维，而不是互联网企业，谢谢。

【白长虹】梁总告诉我们一件事，他批评房地产是最保守，事实上是接受了互联网，总体上不具备互联网思维的行当。给了三个证据，即便是几十万上百万或者是上千万的房屋，不如5000元产品带来的尖叫，顾客不会享受终生的服务。

地产行业离互联网思维感觉是很远的，各位地产的领袖们，你们面对新常态的转型中，是否有一个选项跟互联网结合，或者是按照互联网思维转型和运行，你们如何回应梁总对房地产行业的看法。

【欧阳捷】梁总的观点我是相当的佩服，也有不同的看法。第一个房子要让客户尖叫，有这个可能性，但不是在中国，如果在美国发生这样的事情是否有可能，也许可能。因为客户可以参与选址和建造，客户可以想要什么样的房屋就建造什么样的房屋。中国是不行的，政府管控了所有的环节，生产的房子是统一的，因此互联网产品和工业化产品是不一样的。

二、互联网是一种工具和渠道，我们讲渠道主要是指推广渠道。工具我们天天都作用，例如我们做的百年住宅项目，项目中利用了互联网的手段，使得你回家的时候，可以用手机打开你的冰箱、空调和所有的电子智能化设施。这也是我们做的创新，新城物业也成立了互联网楼盘项目，房地产并不是梁总所说的傲慢的行业，也在贴近客户。

三、互联网给我们带来了什么，渠道中有一个重要的概念，实际上是打破了理论界固步空间的概念，房地产企业可以通过互联网直接跟客户对话，甚至提高了我们的效率和营销的水平，我们也在用这些方法，降低我们的成本，降低营销水平，降低我们的管理。

梁总的说法，我认为是非常有道理的，对我很有启发，他说的内容，我们也在做，但是离他的期望或者是尖叫相差了一些。

【白长虹】银行的张总有话要说，不要忘记留给你的问题，除了互联网的挑战，金融界对房地产有怎样的看法？

【张都兴】我首先谈谈研究团队对房地产行业的看法。简而言之，说一个结论性的内容，远无忧近有虑。中国的城镇化是非常动人的一幕，目前的城市户籍人口是30%，将来新型城镇化要达到70%，我们只要将户籍人口改革一下，就可以从35%提升到48%，户籍人口对住房的连锁需求是非常大的，因此从长远来说，不需要担忧。中国经济在未来的十年还有7%到8%的经济增长，现在有一种观念，认为中国的房地产要崩溃，主要因为日本上世纪九十年代崩溃到现在，日本是经过了六、七十年代两次大规模的扩张导致的结果。日本房地产的价值是美国整个国家房地产价值的4倍，第一个十年内，日本的地产价格翻了40多倍，相对于日本和美国，我们的房地产发展是比较健康的。

远无忧近有虑，带来几个问题，虽然大家不同意我的看法，认为有很多的空置率。中信证券认为空置率有15%，中金认为有10%的空置率，政府官方的数据是5%，我们倾向于10%的空置率。尽管空置率是在合理的空间，但是空置率确实是偏高的。

我国人均住房面积是33平方米，还有一个数据是非常惊人的，城镇居民的人均住房的自有率是接近95%，在世界各国来说是最高的。目前住房的自有率是不缺，有些人手里的房屋是很多的，有些人是买不起住房的，因此要进行改革。

台上的嘉宾是来自于大的房地产企业，总体的资金是宽裕的，销售量是不错的。但是从全国的情况来看，我国的房地产行业面临一些大的问题，房地产企业集中度是非常低的，从银行体系来说，只有1/10的房地产客户跟我们建立了客户关系，也就是说还有90%的客户。他们的融资怎么来的，各家房地产的信贷是怎样的，总体来说，房地产企业的融资占自有资金的20%，我们认为其他的融资渠道包括信贷、证券公司的资产管理计划，基金公司的资产管理计划，社会上许许多多理财对应的项目。1—6个月我国的信贷增长是5万多亿元，社会融资总额是10万多亿元。对于企业的融资来说，银行和非银行各占了一半，银行作为融资的渠道，相对而言融资的成本相对低一些。

【白长虹】地产讨论新常态，面对新常态的时候，银行准备怎么赚钱。

【张都兴】社会融资的成本是非常之高，为什么要获得这么高的融资成本。许多小的房地产企业，拿到非信贷的融资成本是非常高的，达到了15%、20%甚至30%，如果经济下滑，房价下调，如何保持自己盈利。经济下滑的情况下，我们面临的困境，如何保持自身的健康发展。

从银行的角度来说，大家也提了一些意见。按揭贷款的角度来说，我国的贷款者是最遵守信用的人，个人按揭贷款的违约率是最低的，也是最优质的客户。个人按揭贷款，我同意任总的观点，他们算的帐也是对的。例如10年、20年、50年的贷款，平均贷款周期是3年左右，这么好的投资者和这么遵守信用的人，这么好的资产，在这样的情况下，我们没有理由不贷款。社会上出现了一些现象，关键看大家如何理解。在某个试点上，有些人对房地产行业进行唱空，作为理性的机构，适当的调整节奏，希望大家可以理解。

从新常态来说，对我们的挑战是非常大的，经济下行的情况下，2014年和2015年出现下行的过程，我们要保证资金的安全，避免出现不良资产。我们还要保证信贷平稳增长，前六个月，信贷增长是正向的稳定的，我希望有相对稳定的政策取向，不要使信贷出现刹车的情况，这就是我的理解，跟大家交流，有不对的地方，希望大家批评指正。

【柴志坤】我回应梁总的观点，不能因为梁总一次买房的经历就有负面的看法，实际上每个企业都有客户满意度的分析调查，您说的这种感觉，是站在互联网的角度对未来产品的想象，您的想象力我是认同的，如果要实现这一想象的产品，需要你对行业有更多的了解，进而对行业的规律了解得更加的清楚。例如我购买手机，就对互联网产生了了解。互联网和信息技术给各个行业带来了非常大的想象空间，最重要的还是要跟行业特性结合在一起，因为时间的关系，我就说到这里。

【郭辉】互联网深入到每个人的心里，任何时候，任何的行业都有优秀的企业。

【张辉】互联网已经渗透到我们的方方面面，互联网已经渗透到房地产行业中，因为已经渗透到生活的方方面面，我们会积极的加以应用。创新的思维方式，跟互联网行业进行碰撞，我们在建造房屋的过程中，都会应用互联网的思维。一个房屋几百万，几千万的话，如果看到和听到尖叫的话，房屋一定出现了问题。

【白长虹】谢谢各位嘉宾，你们对房地产新常态的认识已经跟大家进行了分享，给了我两个突出的感受。本来这一届博鳌·21世纪房地产论坛的预期是沉闷和压抑的，但是业内的人士和专家、金融机构的专业人士给了大家鲜明的发展方向，房地产是有前途的行业，转型之后，春天刚刚开始，这是积极的信号。

二、银行界、地产界、供应商、互联网服务商，给了我们共同的判断，行业的健康成长，还是要发挥市场主体的作用，今天讨论的新常态与转型，似乎在他们那里胸有成足，各有乾坤，早就做好了准备。对于本届房地产论坛，对于这一场的六方会谈带给了大家十足的正能量，谢谢各位。

【主持人蒋昌建】时间已经拖延了很长，接下来我们快马加鞭。

接下来，我们将进行中国地产六方会谈第三场《秩序与创新：市场导向下的新选择》

养老、互联网、金融、REITs、并购、绿色、投资、地产创新选择越来越多，如何寻找到适合自己的，越来越多的企业在市场导向下，看到了希望，却又在希望中带着迷茫。