每经记者 区家彦 李婷发自广州 厦门

去年，央视报道称万科、华远等40余家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元，这在当时引发了社会热议。目前，土地增值税的清缴工作也被各地放上议事日程，下半年房地产市场或掀起土地增值税“清缴风暴”。

近日，《每日经济新闻》记者了解到，广东省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，就清算省内房企的土地增值税提出详细要求，文件已于7月1日正式实施。同时，厦门修订版的土地增值税清算办法也将于今年9月实施。

广州某地产公司副总裁表示，新《规程》的实施，将使广东土地增值税清算政策更加完善与规范，清算效率与进度有望提高，以往用于合理避税的手段难以为继。政策对大型房企而言影响相对有限，但那些缺乏良好财务规划、依赖土地升值获利的中小型房企，将面临严重冲击。

拖延清算难再续

广东省地税局有关负责人在接受当地媒体采访时介绍，《规程》出台的目的之一，就是要解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。

对于最为敏感的拖延清算难题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算。

一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。按照此前执行的《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示，土地增值税的征收包括预征和清算。预征的部分可以严格执行，操作没有难度。而清算的部分，根据以往的法规操作较难。一般情况下，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工，并完成销售的85%以上才能进行清算，但由于房地产开发项目是滚动开发，从拿地、开发到竣工一般要2~3年，遇上销售不利，就要等到项目取得销售许可证满三年后才能对之进行清算。由于认定较困难，会导致征收不力，许多土地增值税的收缴也会不了了之。

上述地产公司副总裁表示，以往开发商会选择自持部分比例的商业地产或住宅，使得项目未达到清算条件从而规避最后清算，“比如说一个项目自带的商业部分超过了20%，就算住宅产品全部卖完，只要开发商选择持有这部分商用物业不卖，就达不到清算条件。

但如今《规程》明确规定剩余的可售建筑面积已经出租或自用的均要进行土地增值税清算，这对于试图通过自持物业规避清算的开发商将造成重大打击。”