主持人：尊敬各位来宾女士们、先生们，大家下午好！

非常高兴能够在这个春意盎然季节里和大家相聚北京展览馆，首先论坛有请中国房协旅游地产蔡云女士发言，对中国商业地产发展起到非常重要指导作用，今天演讲题目《城镇建设对商业发展开发再思考》。

中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

蔡云：很高兴今天和大家在一起，在房地产节日当中再次相聚，我想在今天会上，我们更感觉到是一种春天的信息已经来临，那么在这个春天信息来临当中，对中国商业地产作为思考，商业地产进入2008年以来商业地产有专有名词以后，对商业地产了解逐渐越来越深入。今天这个情况下，组委会给我这个题目探讨一下商业地产，所以我在思考以后认为，新型城镇下，我们做商业地产应该是再思考的问题。

新型城镇化是这次十八大以后我们党对整个国家提出最新城市化建设发展要求，那么2012年底中央经济工作会议，把整个积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为2013年工作任务重要之一，新型城镇化扩大内需同时拉动整个经济增长，并把整个扩大内需和拉动经济增长提高国家战略层面。那么新型城镇化来源于我们国家转变国内经济增长方式的背景，必须同时保证经济有一定增长点，与此同时新型城镇化就成为一个重要的载体。那么与其他国家相比而言，由于一些制度因素，中国城镇化落后于工业化，就目前而言城镇化滞后给中国经济增长带来一个新的潜力，大家可以看到目前这个形势。

接下来我想在探讨我们中国城市化发展同时，我们需要看一看整个全球，整个世界上城市化发展一个根本路径。今天我的所有演讲将分为两个方面，一个方面是全球城镇化发展路径；第二个是新型城镇化对商业地产的一个再思考。

我们看一下世界典型城市化发展时间表，我们可以看到美国，1840年，美国才开始有城市化发展，当时人口城市人口超过了10%，那么到了1970年美国城镇化率达到70%，这基本完成城市化，这个时间用了大概120年。细分美国城市化过程，第一个阶段就是到了1920年左右，美国城市人口超过了农村人口，城市人口占全国人口比重达到51.2%，也就是说在1920年时候，相当于我们国家现在城镇化51%，美国在1920年时候就已经实现城镇化。

那么第二阶段1940年以后，这时候城镇化达到56%。到了第三阶段1970年，特别注意美国郊区人口超过了城区人口，这个时期城镇化率达到73%，所以城镇化进程基本完成，可以看出来现在中国城市化率51%，城镇化并没有超过城市化。所以中国政府此时此刻加快新型城镇化建设，目的是为了扩大整个城市化发展进程，同时整个新型城镇化发展进程跟以前截然不同了。

我们再看日本，日本大家知道，日本最大起源明治维新，日本明治维新以后分为三个阶段，这个阶段达到33%。第二阶段，二战以后，战胜以后黄金十年，城市化达到了56%，那么这就是1955年，也就相当于我们现在城市化率51%，日本1995年完成城市化率。第三，也到了1970年超过70%，这个时候完成城市化率，日本是亚洲地区城市发展最高国家，形成典型城市群，包括去了东京以后，认为东京最高高楼当中中心城市，其他大阪由经济圈组成城市化。

我们看我们邻国韩国，韩国是亚洲四小龙之一，比其他晚1960年时间，到了1990年完成城市化，这时候仅仅用了三十年到四十年，比其他两个国家长一些。第一阶段1960年到1980年，韩国城市化率达到57%，到了1990年推过来到现在达到74%，所以中国现在51%跟全部城市化比重提高70%相差还有这么大的时间空间，那么我们同样看西欧国家，西欧是工业化和城市化进程开始最早地区，工业革命始于西方国家，城市化水平非常高。城市化数量多，密度大，我们知道去欧洲旅游时候，我们在11国、7国去旅游考察，一天之内可以跑一个国家到两个国家，城市群发展非常快，那么这样说明城市化率一个密度高，另外一个数量比较大。比如去英国可以看到伦敦，沿着曼彻斯特整个线路当中，其中英国四个主要城市，十多个中小城市，英国密集产业带和经济发展核心圈，同样看我们法国、巴黎、鲁尔等等这些地区，它的发展是为了限制巴黎大都市扩展，我想这种扩展改变了原来向心力。像现在我们国家是向心力聚集发展，巴黎在整个城市建设当中做了沿下游更大范围布局，这样过程当中形成工业和带状群。

第三看德国，它形成多城市多中心聚集区，我想从这几个全球城市经济发展可以看出来，我们的城市化特别是世界城市化特征有以下几个特点。

一个特点就是都市圈都是以城市群为核心，是人口和产业相对非常集中的中心，现在我们的中国是一样的。那么城市大多是带状分布，称为城市带，中长角、长三角地方成为城市带，交通运输和信息产业成为快速发展是整个国外城市发展，城市化发展进程主要驱动力，有了这些发展，有了时间、空间、物连和信息连技术，可以使我们城市多中心多角度发展，这是我们大概一个世界都市圈一个开阔。

我们看美国，2月份考虑一下美国发展，对院线发展进行考察，美国开始电影业发展同时，已经依靠城市化发展，带动了电影院线发展，那么随着美国城市人口郊区化，多中心城市发展，形成美国电影院线繁荣和发展，看美国东西海岸两边，基本上以大群城市群带动整个经济发展，这是世界城市主要特征。

看日本东京在关东平原南部，离了东京湾靠海边，还有横滨和川崎这些地方，形成以首都经济圈发展环境，看日本这种城市发展，应该符合城市发展趋向，是有中心，有多城市、多焦点适合人类居住。

塞纳河下游、伦敦地区，包括伦敦内外两个地方，这是我们知道伦敦最核心金融区。另外两个地方，特别我们在伦敦去旅游情况下，我们如果选择了价格比较低廉的比较舒适的酒店，一般都不在伦敦市中心，驱车一个多小时左右可以到达，那个地方有大量住宅区，住宅区有很多商业服务配套等等设施，伦敦发展是这样多中心的发展，同样我们刚才讲到法国巴黎，包括巴黎大城区当中，连同巴黎和城区组成等等一些地方，属于巴黎大行政区域。所以我现在讲，包括纽约市区和洛杉矶市区一个东海岸一个西海岸以纽约为中心，以洛杉矶为中心形成一个城市群。

有人说洛杉矶是大农村，为什么是大农村？除了洛杉矶高楼区以外，我们看到都是低密度住宅，低密度休闲中心和低密度发展方向。所以我想世界城市发展给我们中国面临了提了一个新的启示，中国发展城市中心，农村人口引入城市的同时，是不是更多考虑一下在我们的新型城镇建设当中怎么样把我们的城镇建设，把商业地产，旅游地产引进我们新型城市化进程当中，形成城市发展、中心发展同时多中心多角度发展，这是我们所想新城市应该做的什么，世界国家对比我们应该做什么。

世界城市群特征都市圈或者大都市，包括城市中心人口二百万以上包括一千文以上，整个活动半径多的，大概二十多三十公里，都市圈，最大的都市圈包括辐射半径50多80公里最远不超过100公里。

最后谈讨一下城市圈，特大人口不断进行增加，特大人口比重不断增加，特别发展中国家，大城市足以吸引人往大城市发展因素，大城市发展非常突出。第三个超大城市有极具发展，整个城市发展当中温暖气侯环境，南方城市逐渐成为人们迁徙目标，人们更希望移居乐业发展去，这是城市发展特征。随着知识经济到来，适合人们健康生活的城市也会得到一个发展，我们联想到新型城市发展把移居健康资源生活方式作为我们生活发展，反而把人类不太适合居住，人口恶劣发展，所以世界发展特征给我们一个特性，适宜人们生活方式比较适合发展。是为了我们的人口，为了我们人口食品安全，食品保障，所以丘陵地区成为我们发展的重要。