编者按：随着经济实力的增长与消费观念的变化，中国的旅游休闲时代正在到来。旅游休闲地产也随之发展起来，海南以其得天独厚的气候拔得头筹，两年前获批“国际旅游岛”更是如虎添翼。但是，席卷全国的宏观调控也波及到海南楼市，市场经过了两年的跌宕起伏，终于在近期企稳回升。国内最具影响力的地产新闻门户地产中国网近期将连续推出海南市场的观察文章，为购房者精明决策提供参考。

系列报道一：春节海南楼市市场分化加剧

系列报道二：专家看涨海南房价

伴随着品牌房企的不断进驻，海南房地产市场的马太效应愈发明显，强弱分明的格局，亦使整个海南楼市面临着重新洗牌。

据地产中国网观察，随着房企拿地开工的热度减少，一些区域开发投资的增速也逐渐放缓，加上土地成交的劣势，导致了海南中小开发商普遍存在不同程度的资金压力问题。

有媒体报道，海南很多中小开发商为冲破市场困局，纷纷举起降价大旗，疯狂打折降价促销。以陵水为例，1月1日陵水乐活城市开盘时，公寓均价9800元/平方米，价格较清水湾区域的雅居乐清水湾、绿城清水湾等楼盘，每平方米低几千元不等。

一方面是中小开发商的大幅降价，另一方面却是大型房企销售量的稳步上升。资料显示，万科湖畔度假公园2013年1月销售额达5亿，同比上涨50%。绿城清水湾项目，2013年春节七天协议销售金额超5亿元。

对于中小开发商“降价自救”行为，今典集团营销总监齐志辉表示，从目前海南楼市现状来看，开发商重要的是从传统的旅游地产向经营性旅游地产转型，只有转变企业地产经营模式才有可能适应市场发展。

事实上，在不少业内人士看来，海南房地产市场已经开始细分，楼市转型不可规避。

对此，绿城清水湾项目品牌负责人告诉地产中国网：“楼市面临洗牌的情况是肯定的。现在海南楼市整体成交量是上升的，但成交均价却在下降，根本原因是市场供过于求，因此以价换量是市场的表现。这么多年以来，一些开发商占着优越的地块，却不注重产品品质的开发，迟早要被市场淘汰。相反，坚持品质，注重旅游配套和服务的开发商才会受到市场的青睐。”

换言之，现阶段楼盘想获得优异的成交量，开发商必须抛弃传统的旅游地产模式，确立新的旅游地产“经营模式”。而中小开发商简单的“降价自救”行为，在海南市场似乎已行不通。

海南万宁首创·芭蕾雨项目置业顾问符小姐对此表示：“一些地方中小开发商为回笼资金而打折、降价销售，但实际成交情况并不理想。因此，不少中小型开发商在找各种渠道融资，寻找其他销售出路。而品牌房企因为开发规模大、开发速度快，距离市中心比较近，而且自己配套比较好。以首创·芭蕾雨为例，自1月份以来，销量一路高走，成交均价也略有上涨。”

万科集团营销总监黄伟则表示：“在很多时候，打折和降价只是开发商们的一种营销策略，实际成交价格并没有降。”

他进一步表示，品牌房企的进驻会给海南楼市带来更好的配套和经验，对中小开发商来说是一件好事儿。“可能一段时间后，中小开发商会退出，或选择和品牌房企合作，但这是一种趋势，是楼市发展的周期性表现。”