经历四年高速增长，2020年，中南建设由快周转追求规模，转向聚焦主业高质量增长，以求实现经营质量和盈利能力双双稳步攀升。

如今一年时间已过，中南建设降速提质之势显现。

4月26日，中南建设发布2020年度报告称，报告期内，全年营业收入786.0亿元，同比增长9.4%，归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70.0%。

营收、利润实现双涨的同时，中南建设债务结构持续优化。2020年，中南建设负债率实现大幅优化，三道红线降至黄档。年报显示，公司2020年总负债率86.54%，同比下降4.23个百分点；净资产负债率97.27%，同比下降71.12个百分点；资产端、负债端同时剔除预收账款之后的负债率仅为79.76%，同比下降4.20个百分点，保持着稳健表现。

对于已经到来的2021，陈昱含表示，中南建设将抓住上半年经营窗口期，多销售、多回款、强融资、多投资，预计2021年销售规模能达到2500亿左右。全年则将继续围绕为“稳增长，出利润，优报表”方针，把年复合增速控制在10%。未来，中南建设将，拥抱管理红利时代，夯实内功创造长期主义下的经营价值，赋能未来高质量发展的确定性，为客户、投资者和社会创造更多价值。

平衡速度与质量

最晚明年实现三线全绿

受国家宏观审慎管理加强，政策约束增加等因素影响，行业容错空间降低，在中南建设看来，要为未来持续发展留出一定的战略缓冲区。

这缓冲区源自其不断持续释放管理红利与不断优化的负债结构。

年报显示，2020年，中南建设经营性现金流入1293.1亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的5.5倍；经营活动产生的现金流量净额84.7亿元，连续3年保持正值；在手现金余额328.6亿元，相比2019年末增加29.3%。

以有限净资产的规模实现业绩快速增长，中南建设2020年加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点，达历年最高，较2018年增长了14.89个百分点，战略选择和管理改善的红利正在持续释放。

“中南建设管理运营能力仍有上升空间。”在陈昱含看来，未来将通过产品标准化，并加速TOD、改善类等产品更新，促使中南建设竞争力三年内再上台阶。与此同时，优化供应链，提升结采化率，将获取合作操盘中建造部分，增加代建低收入。

与此同时，2020年，中南建设负债率实现大幅优化，三道红线降至黄档。

年报显示，依照重点企业融资新规，2020年公司净负债率降至97.27%，同比下降约71.12个百分点至达标，扣除受限资金之后的现金短债比1.04，三条红线降到“黄档”。

对于公司未来降负债目标，陈昱含称，有信心最晚明年实现“三条红线”指标全绿。

兑现70亿元归母承诺

运营成为未来主旋律

15个月前，中南建设董事兼中南置地总裁陈昱含就曾在投资者交流会上表示，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致毛利较低。

15个月时间，中南利润提升显著。年报显示，2020年，中南建设的综合毛利率17.2%，其中房地产业务19.1%，建筑板块8.65%。其中，以有限净资产的规模实现业绩快速增长，中南建设2020年加权平均净资产收益率达到28.18%，同比增长6.60个百分点。

“20年的毛利率在很多头部房企在下降的同时，中南反倒略有上升，这个也跟结利的这些项目在早两三年的投资布局有很大关系。”中南建设副总经理兼财务总监辛琦表示，其利润率提升与此前进入西安，深耕江苏、浙江、山东等地区投资有很大的关系，也与中南建设两三年管理改善有关。

对中南而言，运营会成为很长一段时间的主旋律。“这意味着速度上并不想降的太凶，从拿地到开盘，现金流回正的时间周期会坚持之前的打法。”辛琦称，整个行业毛利率下降是不争的事实。中南建设将通过改善经营状况，提升人均效能，有效管控管理费用，并进一步降低融资成本。

陈昱含表示，2021年，90亿元归母净利润目标有挑战，也仍有努力空间，“2020年提前布局投资拿地，新增项目平均地价约5002元/平方米，较2019年平均水平有所下降，投资成本进一步优化。房屋售价上升，这为利润增长打下基础。”

快速下沉非“两集中”城市

一二线占到仍要维持45%

对于近期22城陆续开启的集中供地，陈昱含称，挑战与机遇并存。

据其年报显示，中南建设目前已进入112个城市，开发聚焦长三角区域珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市。

与此同时，报告期内，中南建设新增项目107个，项目规划建筑面积合计1523万平方米，并拓展多种拿地方式，通过招拍挂、收并购等多种方式进行投资布局，继续深耕长三角、珠三角以及内地核心城市。

“中南建设在城市扩张上面，应该不会再超过目前的数字量，也就是说我们不会再往下下沉一级。”陈昱含坦言，中南始终是一二三四线梯队布局，不是完完全全在三四五六线，往下下沉获得规模的冲量。在战略选择上还是一二三四线梯队布局，一二线还是要占到45%，三四线占到55%的布局。

陈昱含表示，公开市场招拍挂仍将是中南建设主要获取土地的手段，同时也将持续布局城市更新等多元化渠道，获取更便宜土地，二者比重维持在8:2左右。

“或早或晚中南建设会达到5000亿的规模，但设置了10%左右的复合增速。未来发展以创新驱动，要提高发展质量和效益”陈昱含如是说。