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房企2020年年报密集出炉 超七成上市房企净利润下降

发布时间:2021/4/8 8:42:19 | 来源 :羊城晚报

房企2020年年报密集出炉 超七成上市房企净利润下降-中国网地产
2020年上市房企毛利率排行前10名 (注:统计时间截至2021年4月3日) 图表来源:中达证券

房企2020年年报密集出炉 超七成上市房企净利润下降-中国网地产
上市房企整体营业收入增速 图表来源:中达证券

房企2020年年报密集出炉 超七成上市房企净利润下降-中国网地产
上市房企整体归母净利润增速 图表来源:中达证券

近期,房企年报密集披露。纵观房企群雄的2020年“成绩单”,可以发现毛利率下降、“三道红线”下如何降档等话题露脸频率颇高,成为名副其实的“关键词”。 

关键词:毛利率下降 房企增收未增利 

2020年,突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了房企一季度的销售节奏,进入二季度后,房企通过让利促销等方式,基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看,同比增幅基本达到预期,部分房企甚至超额完成年度销售目标。 

但在高地价和新房限价的双重挤压下,房企的利润空间被逐步压缩,毛利率普遍下降。 

同花顺数据显示,截至3月30日,申银万国行业分类下,已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元,较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元,较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看,35家房企中有25家出现下降,占比达71.4%。 

以招商蛇口为例,2020年营业收入1296.2亿元,较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元,较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元,同比增长32.79%;净利润17.44亿元,同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元,同比下降35.12%。 

对于利润下降,招商蛇口表示,公司规模扩大,报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响,房地产业务结转毛利率较上年有所下降。 

在业绩会上,被问及如何提升毛利率时,部分房企高管表示,高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后,毛利率会逐渐回升。同时,伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市,企业毛利率下降的问题会在一定程度上得到改善。 

“旧改项目会拉动毛利率,但效果不会那么快。另一方面,在房价保持平稳,而房企拿地价格上扬的情况下,毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师则表示。 

关键词:“三道红线”  24家“绿档”房企全线达标 

从已发布的房企年报可以发现,与以往相比,单纯的规模扩张已不是主流选择,许多房企开始聚焦负债和融资能力的强弱这张企业长期发展的“晴雨表”。 

2020年,政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,并于2020年8月出台“三道红线”融资新规(剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍),将房企划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债的增速阈值,四档有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。 

“三道红线”之下,房企加速降杠杆,一方面加大股权融资力度,通过资本市场增发、转让项目公司股权、分拆多元业务上市等,另一方面降低债权融资规模,如提前偿债、减少非标融资占比等。 

一年过去,房企降杠杆成效几何? 

中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示,500强房企2020年资产负债率均值为78.77%,同比下降0.89个百分点,为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%,同比下降11.62个百分点,相比2019年有大幅改善。 

从微观层面来看,机构数据显示,目前已披露“三条红线”数据的内房股有59家。其中,“三条红线”全部达标的绿档房企有24家,踩中一条“红线”的黄档房企有26家,踩中两条“红线”的橙档房企有5家,踩中三条“红线”的红档房企有2家。另外,有15家房企数据披露不完全,无法确认所属档位。 

关键词:降档 众房企争相跨越“及格线” 

据羊城晚报记者不完全统计,融创、中梁、佳兆业、领地控股、大唐地产、绿景中国均由红档降至黄档;当代置业、绿城中国、雅居乐、力高集团也由橙变黄;祥生控股由红转橙。 

此外,除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外,越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构,升级绿色,跻身“零踩线”房企。 

按照“红线”要求,“现金短债比”不得低于1倍,净负债率不得高于100%,剔除预收后的资产负债率不得高于70%。 

从现金短债比来看,64家房企该指标高于1倍,“及格率”达89%。其中,龙湖、中海、建发国际超过4倍,华润、越秀等超过2倍,距离“及格线”较远,安全度较高。 

另外,约1/3房企披露口径为“非受限现金短债比”,即未包含受限资金的现金与短期有息负债的比值,如金茂、佳兆业、花样年、力高、雅居乐等,指标含金量较高。 

从净负债率来看,63家房企该指标低于100%,“及格率”约85%。 

其中,万科、景业名邦等7家房企净负债率低于20%;朗诗、中海、华润、龙湖等16家房企净负债率在20%-50%;远洋、碧桂园、建业、龙光等30家房企净负债率在50%-80%之间。而保利置业、天誉置业等5家房企净负债率超过100%;阳光100、首创钜大等4家房企净负债率超过150%。 

从剔除预收的资产负债率来看,15家房企未披露该指标,已披露房企中,仅28家未触及阈值,“及格率”约47%,其中,大发、世茂、合生创展等22家房企的负债率集中在60%-70%之间。不过,多家房企在“及格线”边缘,万科、佳兆业仅差0.3-0.4个百分点;首创置业、绿城、雅居乐高于阈值不足2个百分点。


(责任编辑:王永超)
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