在近期陆续发布的上市房企2020年年报中，城市更新成为共同的热点。在房地产市场新赛道上，城市更新能否顺利进行，将会极大地影响房企持续发展的活力。

从众多房企2020年的年报可见，现阶段大部分房企尚处于获得项目或积极转化阶段，涉猎较深的房企，其涉足的城市更新项目已能为企业贡献30%左右的销售额。

房企收获持续开发“实惠粮草”

“2020年佳兆业有9个城市更新项目实现了转化，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，对应可售货值约640亿元。在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售额的三分之一。”佳兆业在2020年的业绩报告会上还介绍，伴随着深圳城市更新政策的实施，佳兆业城市更新项目的转化速度会加快，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。

如今，重点城市土地资源越来越稀缺，通过涉足城市更新获得更多土地，成为房企重点努力的方向，谁拥有更多城市更新项目，谁将拥有更大的市场话语权，通过各种方式进入城市更新领域，是房地产企业2020年的主要动作。

上市房企2020年年报数据显示：截至2020年末，佳兆业拥有储备项目201个，其中深圳120个项目，可售面积达3000万平方米；广州26个项目，可售面积4700万平方米。时代中国拥有的城市更新项目超过160个，潜在总建筑面积约5337万平方米。以广州为大本营的富力集团，在城市更新领域取得土地储备建筑面积超过4000万平方米。2020年6月才成立城市更新集团的雅居乐地产，截至2020年12月底已签订18个合作协议，预计建筑面积超1150万平方米。

房企涉足城市更新项目，不仅能获得数量可观的“粮草”，更关键的是，这些“粮草”都比市场价实惠。根据年报，佳兆业深圳城市更新新增项目的土地成本为13940元/平方米；而在深圳全市土地价格最低的坪山区，其平均地价为16398元/平方米。

全新赛道考验房企综合实力

目前，进入城市更新这个新赛道的房企越来越多。克尔瑞研究中心数据显示，在百强上市房企中，约六成涉足城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。

从整体情况看，城市更新非常考验房企的资金、人才和经验等综合实力。某城市更新项目负责人坦言：“就算房企有城市更新资源，但如果缺乏经验和资金，同样需要寻求合作伙伴才能启动。”哪怕是一些上市房企，为了更顺利地推动旧村改造，也需因平衡资金需求而陆续出售部分项目的权益，用变现的资金来维持更新项目的持续推进。

华标集团副总裁蔡泽豪表示，城市更新拿地方式多样，但投入和产出周期长，这是对企业的考验；特别是一些体量大或拆迁难度大的项目，对房企的挑战更大。广东保利发展有限公司城市更新事业部总经理梁励园认为，城市更新的优势在于多样化，但难度也在于多样化，因为它的经验不能复制，复制的只是思考的方法和路径。