2020年是充满挑战和考验的一年，楼市在“抗击疫情”、“三道红线”、“房住不炒”、“蛋壳暴雷”……中落下帷幕，房企的资金链、负债率、服务口碑、规模与质量都经历了比以往更多的考验。在此情况下，房企开始多方面融资，以应对未来可能的市场变化。

据贝壳研究院统计数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高，同比增长3%。从房企融资总额来看，恒大全年发债规模达592亿元位居第一，碧桂园442亿排名第二，首开307亿元紧随其后。

而12月单月融资规模达人民币841亿元，较11月835亿元环比增加0.7%。

其中，境内债券包括厦门建发15亿元公司债券，利率4.59%；金融街25.3亿元中期票据，利率3.97%；中海企业发行15亿元中期票据，利率3.60%；金茂集团成功发行5亿元中期票据，利率3.28%等。

境外美元债券包括新城控股发行4.5亿美元债券，利率4.8%；龙光集团3亿美元债券，利率4.85%；融信中国1.5亿美元债券，利率5.25%；佳兆业2笔合计4亿美元债券，利率均为6.5%等。

全年房企融资规模增长 增速明显回落

由于受到疫情的影响，房企资金回笼速度放缓，对于高周转的地产行业，开发商必然通过债券等融资渠道来解决现金流问题。

从融资规模来看，2020年融资规模增长。贝壳研究院统计数据显示，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元，累计同比增长3%，规模创历史新高。

但增速明显回落，增幅较2019年同期收窄10个百分点。这主要是受到国家金融调控政策的影响，金融体系的稳健以促进房地产行业的平稳健康发展。

贝壳研究院认为，2020年境内融资通道基本通畅。但在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企主动“降负”，全年融资规模将保持低位。

境内融资占主导 境外债市低迷

从融资结构来看，2020年境内融资占主导，境外债市低迷，这是由于国内疫情得到了有效控制，而境外疫情持续，融资环境不容乐观。

据贝壳研究院数据统计，2020年境内融资规模约7613亿元，同比增加21.3%，境内债券规模占比63%；2020年境外债券规模折合人民币约4519亿元，同比减少18.3%，境外规模占比约37%，较2019年下降10个百分点。

贝壳研究院预测，2021年房地产行业受融资新规与贷款集中度管理影响，境内融资在一定流动性下呈紧张趋势。

融资成本整体低下 财务结构持续优化

融资成本是房企金融风险的外在反映。贝壳研究院表示，2020全年境内平均票面利率达2015年以来低点。

从企业性质差异性结构来看，2020年全年央企、国企境内平均票面利率4.08%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%；从境内债券类型来看，超短期融资债券较为突出，2020年超短期融资券大幅下降至3.06%，主要是上半年突发疫情后，在融资窗口期房企增发超短期融资债拉动。

贝壳研究院预计，2021年境内融资成本延续2020年年末翘尾趋势，境外债市保持不确定预期，短期票面利率波动较大。

除此之外，多家房企在11月赎回了2021年到期的美元债，重新发现定价更低的美元债，企业的美元融资成本历史最低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企越来越重视境内融资。整体看，年内房企融资平稳，融资成本处于历史低位。

2021年房企到期债务破万亿 偿债压力攀升

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”……自古以来，房子对于中国人来说不单单是一个家，它更多的代表的是人们的幸福感、归属感。

为了让房子回归住的本质，中央多次强调“房住不炒”，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，更是在2020年8月提出“三条红线”，同时又在2020年12月31日提出“两条红线”。

房企融资监管政策趋严，融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现，整体发债规模增速短期将受到抑制。同时，随着到期债务高峰来临，房企偿债压力攀升。

贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力继续攀升。

贝壳研究院表示，在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。