时代发展高速向前，需要停下脚步思考。

2020年是被新冠疫情定义的一年。“黑天鹅”冲击，并迅速肆虐全球，世界经济陷入严重衰退，国际格局加速演变，单边主义、保护主义上升，全球产业链、供应链受到冲击。同时，全球努力稳定和恢复经济的各项举措效果初显，同时，我国取得了疫情狙击战的初步胜利，各行各业的复工复产稳步推进，成效显著。

作为中国经济的重要一环，房地产的起伏亦牵动着国计民生之命脉。面对复杂多变的经济环境、政策环境、市场环境，众多房企开启了自成立以来最大规模的变革与业务调整，“思考”成为行业关键词。在中国房地产行业，有一堂以“紧扣时代脉搏，为行业厘清问题、指引未来方向、树立学习榜样，促进行业的健康发展与进步”为目标的公开课，已经坚持了12年，那便是地产中国论坛暨中国房地产红榜。

2021年1月13日，面对风云变幻的行业发展前景，第十二届地产中国论坛暨中国房地产红榜，将在北京开启“一堂解读行业发展的公开课”，共赴中国房地产行业的三思之“辩”。

思危：危在哪里？

2020年，让全球经济处于百年未有之大变局。

联合国发布的数据显示，2020年至2021年，全球经济产出累计损失将达8.5万亿美元。国际货币基金组织(IMF)发布的《世界经济展望报告》预计，2020年全球经济将萎缩4.4%，全球经济复苏前路漫长且易受挫折。

受疫情影响，国际贸易和投资急剧萎缩，人员货物流动严重受阻，全球产业链供应链遭受冲击，世界经济陷入严重的衰退。金融方面，美股曾在不到两周时间内4次熔断，恐慌情绪传导至其他金融市场，引发多国股市发生熔断或遭遇重挫。全球贸易方面，各国相继采取管制措施，限制人员货物流动，让原本自国际金融危机以来持续低迷的全球贸易更显颓势。

同时，疫情对全球产业链形成冲击，尤其对汽车、电子和机械设备等价值链融合程度高的行业影响显著。此外，疫情导致旅游、航空等行业陷入瘫痪。联合国世界旅游组织的数据显示，今年全球旅游业收入或将减少9100亿美元。

世纪疫情叠加百年变局，世界再次走到十字路口。大变局之下，全球经济将如何走？

加强宏观经济政策协调，畅通世界经济运行脉络，改善全球经济治理，事关世界的前途与命运。为稳住经济，欧美等国在疫情爆发后出台万亿级刺激政策。据统计，全球范围内已有超过50家央行降息或多次降息。

2020年，面对疫情冲击和复杂严峻的国内外环境，中国分阶段、有节奏、有针对性地推出一系列政策举措，助力广大市场主体复工复产、复商复市，率先在全球主要经济体中恢复经济正增长，成为全球经济阴霾下的一抹亮色。2020年前三季度，我国经济增速由负转正，率先实现恢复性增长。同时，面对疫情“大考”，脱贫攻坚任务如期完成，助力“十三五”圆满收官。

作为中国经济重要一环，房地产的起伏亦牵动着国计民生之命脉。 疫情的突袭，让房地产行业遭遇了前所未有的冲击，而早在2018年万科高喊的“活下去”亦成为行业最真实的写照。2020年，中国房地产市场整体销售表现受疫情影响较大，年内销售规模保持了较长时间的负增长。7月以来虽然百强房企累计业绩增速已经回正，但四季度市场整体的下行压力犹存、去化承压。

规模房企整体的目标完成情况不及2018、2019年同期背景下，中国房地产行业未来发展有存在怎样的发展趋势？

思变：变了什么？

时过境迁，中国房地产行业早已迈过所谓黄金时代、白银时代等众多发展阶段。

新冠疫情开启的“黑天鹅”冲击，注定在中国经济史和房地产阶段历程中，留下浓墨重彩的一笔。时代的变迁总是在不经意之间发生，对于房地产行业来说，黑天鹅一般的疫情，让时代变迁的效率和过程被加速。大环境下，纵观2020年的房地产市场，“主动求变”渐成行业趋势。

2020年，我们看到房地产行业出现了很多新的现象：曾经被资本追逐的长租公寓遭遇寒冬，在不断加大的调控之下，部分城市房价还在快速上涨；互联网对居住服务的渗透进一步加深，VR看房、直播卖房等新的营销方式层出不穷。

房企多元化，早在多年前的中国房地产行业便开始高喊。只是，在2020年这个特殊的年份，越来越多的房企将之付诸实践。

以物业上市潮为例，2020年，房企纷纷拆分旗下物业上市。数据显示，2020年包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已超百家，其中A股、H股上市物管企业44家。年内已有17家房企分拆物管公司成功赴港上市，全年新增主板上市企业数量将超越2019年的12家。

值得关注的是，房企拓宽赛道的发展前景正在慢慢赶超房地产本业，物业公司上市浪潮从2014年彩生活首登港交所拉开序幕，到2018年碧桂园服务挂牌上市将物管板块估值加速推高，再到今年疫情对板块的拉升作用，整体上物管板块近两年一直处于高估值区间，且有不断走高的趋势。

随着房企竞争白热化，占据细分市场、建立独特优势愈发为诸多房企所看重，与住宅销售关联度较高的商业、办公、酒店、文旅、健康、教育等业态，成为部分房企转向“地产开发+”运营模式下的发力点。数据显示，自2017年至2019年，30家重点房企多元化业务营业收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

在强化内生能力的同时，把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块，结合国家十四五发展战略与自身发展战略，以科技为支持工具，重点关注健康养老、人工智能与租赁业务等板块。

可见，养老产业、文旅产业、长租公寓产业亦是房企不断拓宽的赛道，在深耕房地产开发主业的同时，一大批房地产企业也开启了轰轰烈烈的探索之路，由单一的地产业务转向多元布局，进而寻找新的利润增长点。

思远：远在何方？

居安思危，居稳思变，居近思远，无论全球经济还是中国经济，亦或是具体到房地产行业，都需要“未雨绸缪”。

在房住不炒的总基调之下，十四五规划建议中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。同时也提出“推动金融、房地产与实体经济均衡发展”。此外，针对重点房地产企业的资金监管和融资管理规则出台，房地产金融监管持续强化。 

数据显示，2020年1-11月房企境内外债券融资累计规模约11291亿元人民币，同比增加0.8%,增速较上一年同期收窄约17.4个百分点。结构上，境内债券在宽松流动性下发债规模同比增长8.6%，境外债市受到诸多干扰因素致年内整体低迷，境外发债规模同比下降23.5%，降幅进一步扩大。

融资成本是房企金融风险的外在反映，境内外债市上半年在不同的节点分别出现月度利率均值的低点，下半年融资成本整体回升。境外债市保持不确定性预期，短期波动较大。同时，境内融资成本因企业性质存在一定结构性差异，1-11月央企、国企境内平均票面利率4.18%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.82%。

随着建设数字中国被提到国家级战略高度，2020年中央正式提出“数字化新基建”战略，用数字技术全方位改造传统行业。居住服务数字化开拓消费场景，提振消费需求，提升抗风险能力；数字化技术优化服务体验，提升服务效率；数字化技术正在赋能服务者，促进品质服务。

数字技术正在构建新的产业形态，中国数字经济展现出强劲韧性和巨大潜力。业内人士分析，从顶层设计看，“十四五”期间数字经济发展将是中国经济规划中最重要的竞争力来源之一。展望2021年，随着新基建支撑起产业互联网的运行框架，数字经济会迎来革命性创新，具体表现为经济参与主体开启普遍的数字化转型，而数字技术也将成为社会生活质量升级的重要基石，并迎来强劲的需求增长。

伴随当今社会主要矛盾发生变化，人们对美好生活的向往日益强烈，新的消费赛道亦在加速崛起，背后蕴藏的新机遇同样不可忽视。在此背景下，中国房地产未来发展又将以怎样的趋势前进？

思危、思变、思远，轮转、轮换、轮回， 一场12年的行业公开课即将开讲。