12月31日，建发物业（02156.HK）正式登陆港交所，成为2020年第18家上市物业公司，同时也是2014年彩生活登陆港交所以来第41家上市物业公司。

2020年物业上市潮起于兴业物联，于建发物业落幕。但下一个兴业物联，恐再难出现。

上市潮汹涌 物业板块分化加剧

自2014年彩生活首次登陆资本市场以来，上市物业公司数量逐年增长，累计数量从2017年的6家飙升至2020年的41家。其中，2020年上市的物业公司达18家，接近上市公司总数的一半。随着近三年上市物业公司数量快速增长，物业上市热潮呈现愈发火热之势。

来源：中国网地产（2019年含招商积余）

疾风识劲草。上市热潮之下，物业公司分化趋势日益明显。

从内部的业务布局，到企业规模、营收表现，再到外部的资本市场表现，各物业公司间差距愈发明显。其中，最引人注目的，无疑是资本市场表现的分化。

当标的不再稀缺，行业运营模式、想象空间愈发清晰，物业公司在资本市场的分化就再难避免。

不少业内人士认为，2020年是物管行业的“价值元年”。疫情之下，物业行业被资本市场大肆追捧，物业管理行业的价值被全方位挖掘。但从资本市场的表现来看，2020年似乎更像是物管行业价值分化的元年。

来源：中国网地产

对比40家上市物业公司（不含建发物业）在资本市场的表现，截至12月25日，仅有一半物业公司股价实现上涨，其中永升生活服务、碧桂园服务等8家物业公司实现了50%以上的涨幅。

令人意外的是，在物业管理行业得以正名的2020年，共有13家物业公司股价跌幅超过10%，兴业物联的跌幅更是超过30%。

来源：中国网地产

估值方面亦是如此。

截至12月25日，共有16家物业公司市盈率超过40。除了新大正、特发服务两家完全市场化发展的公司之外，其他物业公司都直接或间接与强势地产公司相关。其中，华润万象生活与融创服务控股市盈率双双超过100，而烨星集团、彩生活、祈福生活服务、中奥到家等4家物业公司市盈率低于10，中奥到家更是低于5。

对于物业公司而言，规模与营收往往是资本市场表现分化的直接原因。而物业公司间营收与利润的分化，较资本市场表现则有过之而无不及。

以披露2020年上半年营收与利润数据的32家物业公司为例。营收超过10亿的共有13家物业公司，占比约为40%；其中，碧桂园服务以62.7亿的营收遥遥领先一众物业公司；包括碧桂园服务在内，共有6家物业公司上半年营收超过30亿元。

来源：中国网地产

而营收低于5亿的物业公司数量亦有10家，其中更有4家物业公司营收不足两亿，兴业物联营收更是低于1亿元，属于典型的蚊型物业公司。

在营收最低的5家物业公司中，除了弘阳服务实现了超过30%以上的增幅外，其他四家物业公司营收增幅均低于15%；祈福生活服务更是营收不增反降。

营收之外，利润亦是如此。

在公布利润数据的32家物业公司中，共有18家物业公司利润超过一亿元，占比超过一半；其中更有10家物业公司利润超过2亿元，而碧桂园服务和恒大物业的利润更是突破10亿元，遥遥领先其他所有上市物业公司。

在利润低于1亿元的15家物业公司中，共有7家物业公司利润低于5000万元，其中祈福生活服务利润同比下降17.06%，成为利润唯一同比下降的物业公司。

来源：中国网地产

资本市场加持下，物业公司间营收、利润分化将更加显著。

11月27日，港交所刊发了有关赴港上市主板公司盈利规定的咨询文件，拟提高主板盈利要求。新规要求赴港上市主板公司三年盈利要达到港币一亿五千万元，同时要求近一年的利润高于6000万港币，相当于年收入高于6亿港币。具体到物业管理行业，如果基础物业服务收入占比为80%，则物业公司在管面积需超过2000万平方米。

港交所新规将于2021年7月1日开始实施，此后蚊型物业公司将再难上市，众多难以上市的蚊型物业公司将会寻求被并购或整合。

12月9日，华润万象生活（01209.HK）正式挂牌交易，上市发售价为22.3港元/股，首发募集资金为122.6亿港元，创造行业新纪录。公开资料显示，其所募资金60%将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资及收购，15%用于提供增值服务和行业上下游产业链的战略性投资。而随着超额配股权得以行使，华润万象生活用于上述收并购及投资的资金将超百亿元，而这也是头部物业公司发力收并购的缩影。12月10日，碧桂园服务再次启动配股融资，预计募资77.5亿港元，所得款项将用于未来潜在收并购、战略投资等。

海量资金加持下，头部物业公司收并购行为将愈发频繁，上市物业公司间分化将更加明显。

业务模式持续优化 强者恒强凸显

如果规模、营收是物业公司发展的果，那么业务则是物业公司分化的因。

规模、营收分化之下，业务、布局的分化不可避免。

扩大基础服务领域方面，万物云一马当先，金地物业等穷追不舍。

7月31日，万科物业联合横琴新区、北京大学等发布了《“物业城市”白皮书》，进一步强化了自身在城市空间领域的地位。而在白皮书发布前后，万科物业已陆续落子厦门鼓浪屿、深圳坪山区、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等一二线城市。至此，万物云在一二线城市的城市空间领域已经取得领先地位。

8月5日，金地物业、万物云携手合作伙伴，率先进入河道管养新蓝海。值得关注的是，除了金地物业、万物云，包括招商积余旗下中航物业、碧桂园服务、华润万象生活等纷纷出现在投标供应商的名单中。

10月14日晚间，碧桂园服务公告称，以24.5亿元收购满国康洁70%的股权。据了解，满国康洁从事城乡环境卫生一体化管理运营服务，业务覆盖全国20余个省、市、自治区，在全国率先实施城乡环卫一体化的业务。这意味着，碧桂园服务正在为其打造的城市服务产业链注入核心业务。

此后仅半月，10月30日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园生活服务将直接及间接收购福建东飞合共60%股权。资料显示，福建东飞主营业务涵盖道路清扫保洁、生活垃圾收集运输、垃圾中转站建设运营、河道治理养护、绿化养护及城乡环卫一体化项目投资运营等城乡环境服务全产业链。

与此同时，时代邻里、融创服务、金地物业等亦不断发力城市服务领域，并将城市服务作为未来的发展方向。

多元化服务领域，物业公司亦加速布局。

4月9日，碧桂园服务宣布收购文津国际。据了解，文津国际成立于2007年11月，涉及财产保险、人身保险、再保险经纪业务。不难发现，此次收并购将助力碧桂园服务的资产管理服务板块实现进一步发展。

7月30日，碧桂园服务宣布将分两阶段收购城市纵横。城市纵横成立于2010年，其主要业务为城市楼宇电梯海报媒体的开发、运营和广告发布服务。

8月29日，世茂服务旗下社区教育品牌“茂阅岛”全国首店在上海世茂滨江花园亮相，为世茂业主与用户提供社区教育服务。

9月22日，澳洲领事馆驻上海新任总领事戴德明一行到访绿城服务。在此之前，绿城服务宣布收购澳大利亚蒙特梭利教育集团56%的股权，并设立中国控股公司“澳蒙国际”。根据绿城服务2020年半年报，其文化教育服务子分部实现营收1.12亿元，同比增长357.71%，这表明绿城服务文化教育业务正步入收获期。

最近闹得沸沸扬扬的社区团购，物业公司亦有所布局。

11月2日，荣万家生活服务股份有限公司与贵州茅台酒厂（集团）习酒有限责任公司达成战略合作，双方就零售端的全渠道布局、数字化营销、品牌共建等方面达成共识，计划联手部署合作战略。

其后不久，在11月26日的品牌焕新发布会上，碧桂园服务透露，2020年碧桂园服务与汾酒品牌合作取得显著成果。通过对业主进行整合营销，结合广告宣传、体验活动，并组织社区业主团购，8个月的时间就实现品牌销售过亿。

以碧桂园服务为代表的头部物业公司，正逐步形成完善的业务布局并摸索出有效的商业模式，从内生驱动到外在表现，物业公司分化的趋势将愈发明显，各物业公司间差距将越来越大。

随着上市物业公司数量明显增加，资本市场的资金有可能更加聚焦头部优质物业公司。但对不少规模及营收较为有限、自身特色并不鲜明的物业公司而言，存在股价不断边缘化的风险，物业公司两极分化也愈发严重。从内到外，从外到内，不具备核心竞争力与护城河的物业公司将有可能陷入恶性循环，自身处境亦将愈发艰难。在此背景下，行业内部分化将持续很长一段时间。