随着金九银十的来临，逐渐摆脱疫情影响的楼市不断升温。受国内政策管控影响，融资通道开始收缩，房企纷纷加快融资节奏，为即将迎来的偿债高峰做准备。

融资环境收紧 境内融资节奏加快

9月16日，银保监会印发了《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，进一步加强了对小额贷款公司监管，不得用于房地产市场违规融资。

据克而瑞数据显示，9月房企单月融资发债总额为651.44亿元，同环比实现较大增长。其中境内债408.90亿元，环比上涨10.3%，同比大幅上涨140.8%。

具体来看，碧桂园单月发债总量约88.9亿元，占据首位。主要由于其发行了于2023年到期的78.3亿港元4.50%有抵押担保可换股债券，以及于9月24日发行的20亿元公司债。

其次，中国恒大以单月发债总量50亿元紧随其后。9月22日，恒大地产成功发行40亿元公司债券，票面利率5.8%。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但为了应对市场变化，加快储备资金，房企抓紧增加融资手段，尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%，但也有企业融资成本超过13%。

政策当前，迎来偿债高峰

9月26日有消息称监管部门要求12家试点房企需在2023年6月30日前完成降负债目标，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

据克而瑞数据显示，9月房企债券到期数量为32笔，共计金额458.25亿元。其中到期金额最高为世茂集团于2015年发行的60亿元公司债，该笔债券已于2017年提前赎回1亿元。其次，万科A于2015年发行的50亿元公司债将于9月25日到期。

与此同时，碧桂园于2016年发行的41.7亿元公司债也于9月到期。合景泰富、花样年、绿城中国以及绿地控股分别有1笔20亿元票据将到期。

除此之外9月17日，中国恒大发布公告称，提前赎回2020年到期的15.65亿美元票据，票面利率11%。

值得关注的是，多笔大额融资计划获交易所受理。其中包括平安不动产100亿元小公募短期公司债获深交所受理；金隅集团80亿元小公募公司债获上交所受理；招商蛇口41.5亿元ABS获深交所受理；碧桂园30亿元ABS获上交所受理以及华润置地30.01亿元ABS获深交所受理等。

同时三家房企票据注册申请获证监会批复。包括红星美凯龙60亿元公司债券；栖霞建设15亿元公司债券以及中南建设20亿元公司债券。

补仓需求增长，境外发债持续发力

据克而瑞数据显示，9月房企境外债券融资268.98亿元，环比上升21.7%，由于去年同期发债基数较大，同比下降至35.9%。

此外据中国网地产不完全统计，9月房企融资数量12笔，其中佳兆业集团2笔融资金额共计6亿美元，趋之首位。其次，中国奥园与时代中国控股分别发行3.5亿美元优先票据，票面利率均为6.2%，且均于2026年到期。

从发行成本来看，鑫苑置业3亿美元优先票据为最高，票面利率高达14.5%。当代置业2笔票据票面利率均高于11%。

从发行期限来看，中国奥园、时代中国控股2笔票据期限最长为6年，佳兆业集团、正荣地产为5年，龙光集团、宝龙地产则为4年。

克而瑞研究院表示：境外债权融资环比实现较大幅度的上升，或许由于9月14号央行潘功胜表示“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则，稳步扩大适用范围。”之后，“三条红线”管控态度越来越清晰，业内金融调控将成常态化下，房企加紧在调控落实前大力融资所致。