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IPO视界|正荣服务:市场化发展迈入深水区 信息化建设加速向前

发布时间:2020/7/7 16:00:03 | 来源 :中国网地产 | 作者:罗浩

资本市场犹如一堵墙,将物业公司划分为不同的群体。围墙内外,风景各异。围墙之内,借力资本市场,物业公司大肆拼杀、攻城略地。围墙之外,物业公司各显神通,或发展、或沉沦。作为赴港上市的一员,正荣服务(06958.HK)有望通过资本的力量建立物业管理服务的生态体系。

成本管控能力不断增强 全国化布局雏形渐显

作为一家成立已20年的物业公司,正荣服务从上海起家,主要为住宅和非住宅物业提供物业管理服务。截至2019年底,正荣服务在管业态涵盖住宅物业及政府公建、写字楼、工业园区、学校等多种类非住宅物业。

在2017年之前,正荣服务发展缓慢,主要通过承接母公司正荣集团的项目。伴随着2017年正荣服务开始向独立第三方项目提供物业管理服务,以及正荣集团销售额快速增长,正荣服务营收与规模也随之增长。

据悉,在2017-2019年,正荣服务营收分别为2.73亿元、4.56亿元、7.16亿元,3年间涨幅高达162.49%;在管面积分别为944.6万平方米、1259.5万平方米、2293.8万平方米,3年间涨幅高达142.83%。

与此同时,正荣服务母公司正荣地产的销售额分别为701.5亿元、1080.2亿元、1007.1亿元,销售面积分别为380万平方米、644万平方米、844万平方米。尤其是销售面积逐年提升,为正荣服务的在管面积增长奠定了基础。

除了营收和在管面积,正荣服务的盈利表现突出。在2017-2019年,正荣服务毛利分别为0.70亿元、1.21亿元、2.44亿元,毛利率分别为25.77%、26.51%、34.14%。同期,正荣服务净利润分别为0.20亿元、0.40亿元、1.09亿元,净利率分别为7.44%、8.66%、15.24%。特别是在2019年,正荣服务净利润首次突破1亿元,净利润涨幅高达176.19%,毛利涨幅也高达102.09%。纵观各上市物业公司,正荣服务2019年的净利率及毛利率均领先于大部分上市物业同行。

正荣服务盈利能力的快速提升,主要归功于成本管控能力不断增强。在2017-2019年,正荣服务人员费用(人工成本+委外费用)之和分别为1.75亿元、2.78亿元、3.86亿元,在总成本中占比分别为86.56%、82.79%、81.86%,占比逐年下降;同期人员费用在总收入中的占比分别为64.25%、60.84%、53.92%,下降趋势更为明显。

在2017-2019年,正荣服务物业服务收入中来自于独立第三方开发项目的营收分别为0.17亿元、0.75亿元、1.14亿元,占比分别为11.84%、30.40%、33.17%。与营收贡献相比,第三方在管项目的面积增速较快。在2017-2019年,正荣服务来自于独立第三方的在管面积分别为216.4万平方米、321.4万平方米、1160.7万平方米,占比分别为22.91%、25.52%、50.60%。其中,2019年来自于第三方的在管面积首次超过来自于母公司贡献的在管面积,表明正荣服务的市场化发展取得了初步成效。

伴随着地产项目持续交付与自身市场化发展有序推进,截至2019年12月31日,正荣服务的在管项目合计达149个,覆盖34个城市,全国化布局雏形渐显。

提质增效刻不容缓 信息化建设需加强

受人工等刚性成本的影响,物业公司的运营效率屡遭诟病。伴随着在管规模持续扩大,效率更是堪忧。

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来源:正荣服务招股说明书

在过去3年间,虽然正荣服务的在管面积不断扩大,但其物业费均价逐年下滑,分别为2.27元/平方米、2.22元/平方米、2.14元/平方米。

此外,从地域布局来看,截至2019年年底,正荣服务的在管项目覆盖长三角、海峡西岸、中西部及环渤海等四大区域。在2017-2019年,正荣服务长江三角洲地区物业服务营收占比从2017年的35.50%增长至2018年的50.33%,首次超过50%,并于2019年进一步增长至56.89%。

同期,海峡西岸地区及中西部地区的物业服务营收之和占比分别为61.46%、46.23%、40.24%,下滑趋势明显。而在2017-2019年,海峡西岸地区及中西部地区的在管面积占比分别为59.70%、55.64%、59.70%,3年间在管面积占比几乎未曾发生变化,说明这两个地区新增项目营收贡献能力有所降低。

因此,对于正荣服务而言,如何通过信息化建设提升企业运营效率,不断提升项目营收贡献能力显得尤为迫切。

值得注意的是,在正荣服务的招股说明书中明确提出,其他35%的募集资金将全部用于信息化相关建设,涵盖硬件升级、智能化建设、内部管理系统更新、平台运营等等。由此可知,正荣服务的信息化建设涵盖了物业公司发展的方方面面。

近年来,以绿城服务、金科服务为代表的物业公司纷纷加码信息化建设。以绿城服务为例,旗下绿城科技产业服务集团服务产品已涵盖园区运营、企业服务、生活服务、智慧园区等各方面。

对此,北京林业大学物业管理系主任程鹏表示,在这些服务过程中形成的数据才是物业公司最核心的无形资产,这是数十年物业管理和服务积累的经验。这些数据通过多种经营变现,自然就有了物业公司的社区商业、社区教育、社区保险、社区养老等 C端的服务。而数据变现更大的价值体现在 B端,各物业公司推出的智慧化新产品背后是看不见的物业关键数据驱动的智慧支持系统。

不过,信息化建设前期的投入较大,效益提升周期相对漫长,后续能否转化为正荣服务的价值仍有待观察。

(责任编辑:罗浩)
中国网地产

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