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IPO视界|弘阳服务:资本助推区域扩张 全国化布局再升级

发布时间:2020/7/6 15:58:56 | 来源 :中国网地产 | 作者:罗浩

7月6日,弘阳服务(01971.HK)发布公告称,拟发行1亿股股份,发售价定为每股发售股份4.15港元,所得款项净额约为3.65亿港元。每手1000股,预期将于7月7日上市。

依托新冠肺炎疫情带来的风口,弘阳服务抓住契机,抢先一步登陆资本市场,助推其全国化布局不断升级。

综合实力逐步增强 商业物业贡献持续提升

作为一家发源于江苏、逐步覆盖长三角并进军全国的物业公司,弘阳服务近年来发展较为迅速,综合实力与抗风险能力逐步增强。

在2017-2019年,弘阳服务营收分别为2.57亿元、3.49亿元、5.03亿元,3年间复合增长率为39.86%,其中2019年营收同比增长44.13%。同期,弘阳服务毛利分别为0.58亿元、0.70亿元、1.27亿元,3年间复合增长率高达48.17%;弘阳服务净利润分别为0.29亿元、0.33亿元、0.57亿元,3年间复合增长率为40.98%,其中2019年净利润增幅高达72.98%。无论是毛利还是净利润,3年间复合增长率均高于40%,且2019年出现较大幅度上涨。

从毛利率和净利率的走势来看,在2017-2019年,弘阳服务毛利率分别为22.57%、19.99%、25.34%,其中2019年毛利率超过25%,为近3年来最高。同期弘阳服务净利率分别为11.17%、9.45%、11.35%,其中2019年净利率亦为近3年以来最高。

纵观已发布2019年报的各上市物业公司在2019年的毛利率与净利率,毛利率超过30%的物业公司有10家,其中2家物业公司毛利率超过40%。而净利率超过15%的物业公司有8家,其中3家物业公司净利率超过20%。显然,与这些上市物业公司相比,弘阳服务的盈利能力仍需提升。

具体来看,弘阳服务的业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中,物业管理服务包括住宅物业、商业物业、其他物业等多种业态。具体来看,在2017-2019年,弘阳服务物业管理服务毛利率分别为21.87%、18.98%、25.19%。其中,住宅物业近3年毛利率分别为20.88%、14.99%、21.93%;商业物业近3年毛利率分别为22.82%、23.14%、28.35%;其他物业近3年毛利率分别为22.98%、24.26%、26.70%。

上述数据表明,其它各项业务的毛利率差距并不明显,而增值服务的毛利率或是其发力点。

在过去3年间,弘阳服务非业主增值服务毛利率分别为18.05%、18.25%、21.17%。如果上市之后,弘阳服务的母公司加大支持力度,其非业主增值服务的毛利率乃至盈利能力都将显著改善。同期,弘阳服务的社区增值服务毛利率分别为43.39%、45.15%、46.11%,明显高于其他业务,与其他上市物业公司平均水平基本一致。

背靠母公司弘阳集团,弘阳服务在管面积实现了较为快速的增长。数据显示,近3年来,弘阳地产销售额分别为256.9亿元、473.4亿元、651.5亿元,销售面积分别为169.8万平方米、352.8万平方米、490.5万平方米,尤其是销售面积快速增长。

得益于此,在2017年-2019年,弘阳服务在管面积分别为906.7万平方米、990.5万平方米、1575.4万平方米,年复合增长率为31.82%。随着弘阳地产项目开发的稳步推进,弘阳服务待接管项目逐步交付,其发展基础持续稳固,整体营收及面积增长的确定性较高。

纵观弘阳服务的各项业务,在2017-2019年,物业管理服务营收分别为2.23亿元、2.80亿元、3.55亿元,占比分别为86.69%、80.20%、70.53%。其中,商业物业毛利连续3年超过住宅物业毛利;而商业物业营收除2018年略低于住宅物业外,在2017年及2019年均领先住宅物业。与此同时,弘阳服务的商业物业在管面积分别为185.2万平方米、199.6万平方米、338.1万平方米,占比分别为20.42%、20.15%、21.46%。显然,商业物业以不到住宅物业1/3的在管面积贡献了与住宅物业相近的营收及远超住宅物业的毛利。 

推动全国化布局 注重规模与质量的平衡

2019年,弘阳服务在管面积为1575.4万平方米,业务涉及中国7个省、直辖市及自治区21个城市的94个项目。截至2019年12月31日,弘阳服务的总合约面积约为27.6百万平方米,涉及中国14个省、直辖市及自治区41个城市的167个项目。

对于大部分物业公司而言,单城单项目会极大地增加公司的管理成本,甚至在部分城市蚕食掉一些本就利润微薄的项目盈利,从而导致规模越大、布局越广、亏损越严重。而此时对物业公司的城市深耕、市场化发展能力就提出极高的要求。对弘阳服务而言,如何通过收并购、市场化拓展等手段在已进入城市落地生根并形成良性循环至关重要。

为此,弘阳服务在招股书中指出,此次上市募集资金约40%将用于寻求选择性策略投资及收购机会以及进一步扩大物业管理业务的规模,其中包括住宅物业及商业物业;约30%将用于加强智能系统的研发及升级;10%将用于提升服务质量;10%将用于人才招募、员工培训及福利制度;剩下10%将用于公司营运资金。

弘阳服务集团执行总裁杨光也表示,弘阳服务目前注重长三角的布局,会将4成集资款项用作收购或投资4至6家位于长三角、华南、华中的物管公司,基于弘阳地产已在大湾区有所布局,未来会考虑选择性地进驻大湾区。

可以预见,有了资本的加持,弘阳服务的全国化之路要顺畅不少。而将10%的募集资金用于提升服务质量在上市物业公司中比较少见,这也意味着后续弘阳服务将尽力在规模化发展与保证服务品质之间求得平衡,避免出现部分物业公司规模越大、名声越差的情况。

(责任编辑:罗浩)
中国网地产

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