1月7日，由中国互联网新闻中心·中国网主办、中国网地产承办的“赛道升级 融变求新”——第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典在京举行。在圆桌对话环节，多位特邀嘉宾围绕《赛道挑战升级 企业发展的新蓝海》的主题展开讨论，分享了不同企业的思考与启示。

视频直播丨第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典

图文直播丨第十一届地产中国论坛暨中国房地产红榜盛典

最近三年规模化的房企做到一定的阶段，到一千亿之后，大家纷纷把自己的角色从单一、纯粹的开发商，商业或者住宅为主的开发商纷纷把自己转型往城市生活配套商或者美好生活供应商方面塑造，泰禾集团副总裁全忠在圆桌论坛上表示，这个带来的感觉似乎开发商进行多元化的选择是一个趋势或者有这样一个迹象。

泰禾集团副总裁 全忠

多元化分两种，一个是相关多元化，一个是不相关的多元化。 针对现在大家对多元化的探讨和尝试，全忠认为都在路上，没有绝对意义上的盖棺论定说已经成功，而且值得行业学习的，不多。他认为，不管是干了三年还是五年，都是刚刚开始。

泰禾集团副总裁全忠认为，理论上讲，因为客户的重叠性，相关多元好一些。他举例泰禾目前布局的医疗、健康、养老、教育，除了住房需求，医疗和教育是另外两种刚性的需求，教育的刚性需求也很重要。

全忠表示，地产可以有杠杆，可以撬动整个世界，别的行业不一定可以，所以大部分的多元化的赛道和航道，跟房地产的盈利模式和商业模式有非常大的区别，房地产多大都敢做，心多大，舞台多大，别的行业不见得。

对于房企多元化发展的建议，全忠表示这是大家都会做的选择；第二要慎重，要敬畏；第三，不要觉得自己有钱，我就觉得什么行业都无所谓，都居高临下。

论坛实录（有所删减）

蔡云： 三个基本问题，赛道的改变，房地产企业的转型升级大概应该怎么做？2019年全市场呈现城市化的市场，一二三四线城市又有不同的市场表现，对于房地产企业来说，我们面临着新的生存发展的机遇和挑战，在这个情况下企业应该怎么做，怎么进行多元化管理？

第二个，面对多元化，我们是秉承自己企业的一贯精神还是延续一贯的发展，还是说要换一个赛道去发展，企业应该怎么抉择和选择来到的发展？面对市场的发展，企业要规模还是要利润，要选择怎样的发展途径？

这几个问题我们一起探讨，首先请全总先讲一下这个问题。

全忠：在去年下半年很多论坛上探讨过这个话题，为什么会有这个话题呢？

最近三年规模化的房企做到一千亿之后，大家纷纷把自己的角色从单一、纯粹的开发商，商业或者住宅为主的开发商向城市生活配套商或者美好生活供应商方面塑造，带来的感觉似乎开发商进行多元化的选择是一个趋势。

就我所服务的公司和所接触的企业来看，我理解所谓的多元化跟九十年代的多元化不太一样，那时候大部分是从多元化的企业向专业化的企业转型，原来大部分的企业，尤其是市场化的企业（非国企和央企），大家都是机会导向型的企业，不是战略导向型的，在哪一个领域有资源和机会抓住做就可以了，那时候就做了很多的行业，典型的代表是万科，那时候很多的企业是以综合商社作为发展模式。

到了前二十年的时候，有一点像说天下大势合久必分，分久必合，为什么会有多元化的提法，我理解开发商纯粹做住宅开发已经不够了，这些业主跟他来讲发展了一次性的买卖关系，人越来越重要，我们现在讲流量，讲粉丝，有流量有粉丝，人的需求是多方面的，不是只有一个居住需求，是多方面的需求，多方面的需求就使得原来主业是开发商的企业也在想我是不是给我们的客户更多元化，更延伸的服务，这是基于庞大的客户群，增加对他们的服务的范围，这是个选择。

第二个是随着所谓的城市化的提升，集中度，多元化，规模化，很多企业面临着传统的开发模式，所以有了黄金十年，白银十年的提法。从这个意义上讲，未来一定是从开发向服务向资产管理方面走。开发商的现金流要好，这个过程中从黄河里面拿一些水搞一些其他行业的尝试，一方面是给客户提供全生命周期服务和生活服务也好，只是逻辑上至上而下的，同时做一些带有服务性的尝试，有一点像“相关多元化”。

你去做汽车，做机器人，这个关联度不那么明确，但是有业主要买车，我们的头部企业有做汽车的，也有做机器人的，大家都知道。

这个是另外一个意义上赛道的选择，所以多元化是两种，一个是相关多元化，一个是不那么相关的多元化，有些企业甚至做农业了，你说跟房地产的多元化关联度有多高，但是种的粮食大家也吃，这个就没法说了。

现在大家对多元化的探讨和尝试，我认为不管是干了三年还是五年，都是刚刚开始。也有一些企业做了多元化的探索，但是不太顺利，关停并转，但是也不能说他们失败了，只是那个领域不适合他而已。

不管是业内人士还是媒体还是业界，对于多元化的探索可以保持一定的宽容度，企业有一定的容错机制，试错机制，未见得25年前做房地产就看的那么清楚，说房地产是中国经济的支柱行业，多元化的探索，我感觉都在路上，你说哪家现在可以盖棺论定说已经成功了，而且是值得行业学习的，不多。

无论你做养老，做健康，做文旅还是什么的，但是整体项目是成功的，我们说成败是失败之母，有时候路径依赖，以前怎么做怎么成，后来也是因为路径依赖失败的，屡见不鲜。

蔡云：现在能不能给开发企业一个方向，开发企业换赛道的时候应该注意什么？是固守着自己既有的衍生品还是换一个赛道做？

全忠：我没有发言权，企业做多元化的选择是相关多元的还是不相关多元的，也要看企业自己的想法，理论上讲，相关多元好一些，因为你的客户是相对重叠的。泰禾做的，比如说医疗、健康、养老、教育，除了住房需求，医疗和教育是另外两种刚性的需求，教育的刚性需求也很重要等等。

至于说建议，我觉得很难讲我有提建议的资格。很难讲你的选择也一定适合别人，这里面确实也企业的文脉甚至老板的文脉，老板好这口，这个兴趣是最重要的老师，他好这口可能就无怨无悔，我们老板说我们的教育医疗上做好了十年不赚钱的思想准备了，你换一个角度看，哪像企业家说的话，他有这个心态，也许他做的就从容一些，你做两年就要现金流回正，那怎么办，地产可以有杠杆，可以撬动整个世界，别的行业可以么，所以大部分的多元化的赛道和航道，跟房地产的盈利模式和商业模式有非常大的区别，房地产多大都敢做，心多大，舞台多大，别的行业不见得。

多年从事房地产企业的人有什么特点呢，思维已经惯性了，房地产是大开大合的，一弄就是大手笔，很多其他的多元行业都要算到以元为单位，房地产是以千万为单位算账的，那天我们开会，集团下面一个非常好的化工企业，全球最好的化工企业，我们好几千人，做了十几年，赔了十几亿，今年做的非常好，做了1500万的利润，当地的领导说这个企业做的太好了，我们老板说做房地产少做两个示范区这个钱就出来了，几套房子的问题，那是好几千人做研发，这是两个东西。

我记得十年前有人问我海尔、联想他们做房地产你看好不看好，我说我不看好，他们说怎么会呢，他们有钱，老板又是管理大师，你看他们谁做的好，他们是成功的企业，钱有，管理团队也成熟了，地方政府也欢迎，但是没有做好，这个行业你做的很成功，不见得别的行业就一定成功。

我的意思是我们对其他的行业保持敬畏，不要觉得地产很牛，我们都千亿了，你二十亿，我们买了吧，这是土豪意识。

房地产成熟的管理人员说去管那个行业吧，万达曾经派一个很牛的人管一个别的行业的公司，你说王健林不英明么，派的管理人员过去不成功么，但跟你现在做的是两回事。

你让我提建议，我说第一个，多元化这个事情是大家都会做的选择；第二要慎重，要敬畏；第三，不要觉得自己有钱，我就觉得什么行业都无所谓，都居高临下。我就这么一个建议和看法。