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长租公寓再也不能任性玩

发布时间:2019/12/26 8:16:41 | 来源 :北京日报

租房市场的陷阱有多少?进入长租公寓时代,除了虚假房源、合同漏洞、克扣押金外,违规租金贷、“爆雷”等问题也让租户频频中招。

昨天,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,在房源真实性、中介禁赚差价等问题上重申,对长租公寓也有新要求:加强监管“高进低出”“长收短付”,指导设立资金监管账户,严查违规建立资金池等。业内分析,长租公寓将就此告别野蛮生长。

“禁赚差价”只针对经纪机构

“不让赚差价了,那长租公寓过去收的差价是不是就可以退给我?”新规发布后,有租户在社交媒体上如此反问。

《意见》要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。但需要注意的是,“不得赚取住房出租差价”的规定仅适用于房地产经纪机构,也就是常说的租房中介,并不包括长租公寓等租赁企业。更通俗地说,市场上的中介仅是居间服务,租赁依然是房东和租户签约,中介只起到居间服务的作用;而像自如、蛋壳这样的长租公寓是租赁企业,相当于二房东,先把房子从房东手中租来,再转租给租户,租户其实是跟租赁企业签约。

对于房地产经纪机构而言,“禁赚差价”也不是新规。2011年就发布的《房地产经纪管理办法》已明确,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。

但目前长租公寓企业赚的正是差价:先从房东手中以较低价格收来房源,进行简单装修后,再以较高价格租给租户。这不等于长租公寓可以随意涨价,此前多地住建部门都要求租赁企业不得哄抬租金。

严查资金池防“爆雷”

虽然本质上是租房,但长租公寓被调侃成“金融产品”。从去年开始,杭州等地长租公寓品牌出现了“爆雷”。

它们都走过同一条路:租赁企业先从房东手里收来房子、把房子以租金贷的形式租给租户;金融平台率先把租户需要支付的租金一次性垫付给租赁企业;后续租户不再向租赁企业付房租,而是还贷给金融平台。

“这之间的时间差、资金差给租赁企业可乘之机。”一家倒掉的长租公寓负责人向记者形容,因为可以提前从金融平台拿到租金,私设资金池,拼命扩张市场,抢占房源。但这笔钱本不属于长租公寓,而是应该付给房东。只要出现市场需求减弱、金融平台不再打款、向房东大量支付租金等情况,租赁企业就可能出现资金链断裂等问题,房东、租户全受牵连。中原地产首席分析师张大伟直言,长租公寓更大的问题是金融化带来的资金池,转移且随意动用房主的预期租金,存在上下游多重纠纷的隐患。

强力监管势在必行。相比过去住建部门单方监管,《意见》更强调了金融监管,并把银保监会纳入其中。《意见》首先拿“租赁贷款”开刀:贷款期限不得超过住房租赁合同期限,认真评估借款人的还款能力,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

高风险公寓面临资金监管

两种经营模式将面临强监管——“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)。

正常逻辑下,租赁企业会低价收房、高价转出,运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。上述长租公寓负责人解释,大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源,“租户不傻,不会高价租,于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作,堪称玩火自焚。”他说。

由于相对隐匿,这类风险难被及时发现、有力监管。但这次的《意见》中明确,相关部门将指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

“资金监管的方式在二手房业务中已经实现,的确可以发挥很好的监管作用。”也有业内专家建议,租房业务金额小、交易频繁,具体监管模式还应该进一步探索。

(责任编辑:王永超)
中国网地产

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