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佳兆业刘策:三架马车驱动城市运营

发布时间:2019/11/6 10:47:06 | 来源 :中国网地产

中国网地产 陶婷 城市更新是房地产企业在存量时代面临的新课题,但对于佳兆业来讲,“旧改之王”之称已经是对其多年运营成绩的肯定。在新时代新经济新矛盾之下,时代赋予城市的不再只是土地,赋予佳兆业的也就远不是“旧改之王”这般简单了。

11月1日,在由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市镇运营商大会”上,佳兆业集团控股首席战略官刘策做了“新型城镇化的创新与运营”演讲,并接受了中国网地产的独家专访,“对现在的佳兆业而言,它看中的不再是简单的数据或成绩,它更多看重的是能够给行业,以及后来的企业,提供更多的经验和精神层面的东西”,刘策说。

城市运营是三驾马车

在增量向存量转轨的过程中,新型城镇化不断向前推进,而高能级的城市“腾笼”之后,还需要“换鸟”。作为新型城镇化中颇为关键的一环,房企在近些年不断转型为城市运营商,试图站在城市发展、产业升级,以及人民安居乐业的视角,来助推城市向更高能级的水平发展。

城市运营是什么?事实上,它的最初雏形是旧改,再往后演变是城市更新,而现在,时代赋予它的是更高能级的含义:着眼于成为发展的未来,以前瞻性的眼光,高品质高站位,与政府共同谋划城市的全面创新与开发改造,为城市和区域发展体现更多社会价值。

对于转型为城市运营商的房企来说,“运营商肯定不是某一方面的天才、专才,应该是通才。在主业进一步发展的同时,将原来楼盘项目开发思维,转变成城市经营和运营的思维”,刘策认为,它给城市带来的贡献,最终不是某一个项目和楼盘的贡献,更多是全局性、前瞻性的城市和经济的推动。

佳兆业刘策:三架马车驱动城市运营 -中国网地产

佳兆业集团控股首席战略官刘策 

作为新型城镇化的创新者和引领者,城市运营商该如何创新?未来10-15年,仍然是中国房地产行业发展的战略机遇期,增量市场也还是稳定的,也将是企业发展的黄金机遇期。据此,刘策认为,地产或者空间载体是基础,城市更新对空间价值的重塑,是让土地更有价值,产业则是整个空间发展最后的落脚点。总而言之,城市运营商创新受“地产+城市更新+产业”三架马车共同驱动。

抽丝剥茧背后,城市更新为什么是重要增长极?城市运营最核心的是土地,而反观之前的城市化建设中,土地却一直处在低效的利用状态,“城市承载的不仅仅是居住的功能,而是居住、商业、经济、文化、产业、税收等一体化功能。通过更新的模式,提升土地价值,能够让单纯的土地功能更加综合多元”,刘策说。

实际上,今年以来,国家出台很多利好政策,如现代化都市圈概念的提出,推动了城市更新进入深水区,全国各地很多城市都在跟进。刘策透露,2016年,全国只有10个城市进入存量市场,2017年从10个城市提升到18个城市,而这个趋势目前仍然在增长。“对核心一二线城市而言,存量市场规模更是不断上行,整个存量的盘活将会是新的增长点”,刘策说。

尽管城市运营成为新的风口,但城市运营所运营的不仅仅是空间,而是运营人,“城市更新是城市运营的核心内容,城市运营是城市更新的高级形式。除了做好顶层设计外,如何将这么多人的诉求和利益体现出来,是尤为重要的”,刘策指出。

重新定义“旧改之王”

在增量到存量的转轨期,在行业朝城市运营方向的转型期,佳兆业把握转轨期增量发展的机遇的同时,继续巩固城市更新领域的优势。就目前看来,佳兆业的整个战略体系,有着清晰的定位,与行业的发展节奏出奇的吻合。

聚焦于核心赛道,近两年来,佳兆业做了很多资本动作,在全国控股和参股了6个上市平台。“佳兆业的初衷是希望通过产业平台的搭建,为城市更新,为地产赋能,将城市运营里核心产业部分做实”,刘策说。

然而,对如今的佳兆业来说,它看中不再只是简单的数据或成绩,佳兆业更为看重的是能够给行业以及后来的企业,提供更多的经验和精神层面的东西。谈及此,刘策显得有些激动:“大家对我们的理解还是停留在旧改,但是我们现在远远不是旧改两个字能够概括的,城市更新、城市运营才可以准确概括我们想做的事情,以及目前正在做的事”。

这从佳兆业出的一本书上,可以看出端倪。今年6月份,佳兆业战略研究院推出了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》,业内认为此举填补了开发商城市更新领域的空白。在谈及佳兆业为何出品了这本主题书时,刘策解释称:“我们现在不仅仅是城市更新的概念,而是站在城市运营商的角度去看,我们希望佳兆业梳理的一整套城市更新的规范和流程具有借鉴意义”。

佳兆业刘策:三架马车驱动城市运营 -中国网地产

佳兆业集团控股首席战略官刘策接受中国网地产专访 

在专访现场,刘策还分享了佳兆业多年来城市更新的经验。他指出,佳兆业绝对不是按照地产的思维,而是按照“地产+金融+产业”的思维,去打造城市更新项目。除此之外,在城市更新政策尚不明朗,尚不完善的时候,佳兆业等一批企业用它们的经验和实践,推动着政府不断完善相关政策。

不过,在刘策看来,城市运营潜力无限的同时,整个行业的发展与带动力,与佳兆业的预期有一定差距。为此,佳兆业将持续深耕产业,刘策笃定地说:“真正实现城市更新,不是简单的推倒重来,而是在城市更新的优势基础上,输出行业标准,为行业解决问题,最终推动城市实现经济、文化、产业的融合发展”。

重新定义“旧改之王”的佳兆业,有了城市运营商新身份的佳兆业,他的未来,由他不由天!

以下为中国网地产对佳兆业集团控股首席战略官刘策的采访节选:

中国网地产:为什么现在变成了新型城镇化?

刘策:首先,原来的城镇化是一碗水端平,以房价为例。2012年之前,不管是一线、二线、三线城市,房价的涨幅都比较接近,但是从2012年开始,一线二线和三线城市就有明显的区分,一线领涨,二线中间,三四线涨幅低一些。

这种变化使得政府和房企,对于区域分化有不同的做法。对政府来说,目前的核心是在发展都市圈的同时,不能使小城镇空心化。所以,政府鼓励更多的房企,参与到城镇化的开发当中,特别是到产业里面去。

对于房企来说,的确跟之前玩法不一样,一二线城市是兵家必争之地,竞争非常激烈,考验房企的快周转能力。而城镇化更多考验的是企业的产业导入能力,房企不再是单纯的地产开发,一碗水端平的格局去发展,更多考虑区域分化和产业发展。

第二,当前的城镇化也出现了分化,对于核心一线城市而言,已经进入到城镇化的末期了,深圳、上海的城镇化率达到80%多了。

中国网地产:公开场合说是60%。

刘策:60%是全国的,而核心一线城市城镇化率80%。这些城市需要站在城市运营的角度切入城市更新领域,考验房企的除了让建筑物重新焕发生机外,如何帮助城市提升经济与人口、导入产业、提升税收,这个比之前的难度都大的多。

第三,现在的城镇化已不是单纯的地产开发,现在中央政策强调房住不炒,强调更多的发展实体产业。对于开展城镇化的地方来说,也不再是建设这么简单了,需要推进更多产业的发展;对于房企而言,需要具备产业运营的能力。

中国网地产:转型为城市运营商的房企,如何做新型城镇化的创新引领者?

刘策:创新分为三点。第一、区域分化的形势下如何因城施策;第二、在目前的城镇化分化情况下,在一二线做好城市更新,三四线做好“地产开发+产业”这步棋。第三、在整个城镇化的下半场,在传统地产开发的经营之外,去带动甚至培育更多新产业。通过硬件和软件去提升城镇化,通过利润的提升,去给城镇化装入新东西,这是最核心的变化和创新。

中国网地产:城市更新怎么平衡各方面的利益,以及资金问题?

刘策:这个确实是很多房企切入到城市更新领域不能回避的问题。因为城市更新本质上是跨周期的投资 ,最快也是要五年,大部分周期是8到10年,不同于传统高周转一两年就回现金流的模式。因此,房企切入这个领域要有足够的耐心,如果是抱着短平快的思路搞城市更新,那注定是失败的。

第二,开发商切入城市更新安排要有节奏,从投资比例上来看,要拿一部分做城市更新的投资,步子不能迈得太大,否则可能会导致资金链紧张,那就得不偿失了;第三、房企如果有自己的想法,想切入城市更新领域,与其从0到1,还不如采取合作共赢、资源共享的模式,这样可以各自发挥各自的优势。

中国网地产:政府和房企如何实现最佳结合?

刘策:政府是裁判员,是政策的制定者;房企是运动员,两者要更好的结合。首先,政策上要给房企明确的方向指导,比如说一线城市的核心是城市更新,城市更新是什么模式、对房企的要求是什么。第二、政府需明晰自己的诉求,希望房企带来什么,需要房企具备的能力是什么。

其次,双方殊途同归。双方都要考虑对方怎么发展,政府是营造良好的政策环境,让房企有良好的发展平台和政策环境,房企更多的则是要转变思路,而对于房企来说,要转变了思路,不仅仅只是买地卖楼,纯粹的地产开发,更多的是城市运营和城市更新,发挥地产经济的稳定性,以及扮演好产业容器的角色。

此外,还需要媒体等舆论环境的配合,能够让政府和开发商在更高的层面上有更多的共识。

(责任编辑:陶婷)
中国网地产

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