根据统计数据显示，业内典型房企前9月发债规模整体呈下行趋势但过程中出现震荡。理论上地产企业对于融资的需求应是迫切的、持续的、增长的，但实际上，数据显示前9月地产企业发债规模总体呈下行趋势且存在较大波动，这背后，宏观经济环境和金融调控政策起了关键的主导作用。

一季度借调控松动发债，1月为发债峰值

自去年下半年以来，央行、银监会、证监会等对房企融资开始收紧，房地产企业杠杆降低，房企面临融资难题，去年9月起与资金收紧同时到来的还有各地房地产调控政策，开发商使用银行资金高杠杆抢高价地的行为被限制，紧接着，10月上交所就正式规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。房企上游资金“水龙头”被逐渐拧紧。

进入2019年，房地产调控政策并没有松动，但年初资金较为充裕，且为流动性考虑，央行于2019年1月实施两次降准行为，合计降低存款准备金率1个百分点，并决定于2019年起降低普惠金融定向降准贷款考核标准，向市场释放了部分资金，且营造了宽松氛围，致使房企把握机会选择在第一季度尤其是1月份集中发行企业债券。

据数据统计，95家典型房企1月共发行债券超1300亿，为前9月最高值，一季度共发债超3000亿元，分别高出第二季度和第三季度41%和43%。但宽松氛围并未持续，2月13日，中国证券投资基金业协会发布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日，央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同月典型房企发债规模回落，由1月的约1350亿元下降到约790亿元。

二季度调控收紧，发债规模下降

年初部分城市调控政策虽有小幅边际改善空间，但在市场回暖超预期的情况下，部分热点城市调控政策再度收紧，调控宽松预期减弱，政策限制资金进入房企用于拿地，房企投资热度减退，企业融资主要用于还债，发债规模较一季度下降，降幅超1000亿。

从月度来看，5、6月发债规模从3、4月份的近1000亿大幅下降到420亿左右，除考虑到政策持续收紧外，企业为保证中期报告中资产负债数据美观可能也是压低5、6月发债规模的原因之一。同时从二季度开始，债券市场利率上升，企业债券利差加大，企业或考虑到发债成本增大而有意减少了企业债券发行规模。

7月发债回弹，三季度规模整体下行

半年报过后企业发债规模立即回弹，7月单月发债规模突破800亿元，较6月份规模增加近一倍，但昙花一现后又迅速回落至4000亿元以下，导致三季度整体发债规模为前三季度最低，造成了前9月企业债券规模整体下行的态势。

值得关注的是，第三季度企业境内发债规模较为均衡但海外债发行产生较大波动。8月海外债发行跌至波谷，在前9月第二次低于境内债发行规模，此间缘由应是综合因素造成，但8月人民币对美元汇率波动或许也是8月海外债发行减少的重要诱因，8月5日，人民币离岸、在岸汇率双双破七，海外发债成本上升，或影响了房企利用海外债荣融资的脚步，9月人民币币值上升，企业海外发债规模又有所增加。

从时间维度上纵观前9月典型房企发债行为，不难发现房企发债规模虽整体呈现下行趋势，但其会受到国家金融政策、货币政策和国际汇率等宏观经济因素的影响，且较为敏感，因此可以观察地产企业发债行为管窥豹，也能观察经济环境对地产企业融资作出预测判断。在“房住不炒”的政策背景下，地产企业融资压力似乎不会减小但其发债行为也会因环境变化产生波动。