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半年报快读|中交地产:老问题“扣非”没有改善 现金流承压

发布时间:2019/8/30 21:43:33 | 来源 :中国网地产

8月29日晚间,中交地产发布2019年中期报告。公告显示,期内中交地产实现合同销售额93.2亿元,同比增长56.5%。其中,权益销售额约为57.2亿元,权益回款48.2亿元,回款率约84.2%,权益比例约61.3%。

营收扣非净利润双双大降

本期,中交地产营收同比大幅下降62.2%至17.5亿元,其中,地产开发营收大幅下降63.1%至16.9亿元,毛利率同比下降11.2个百分点至37.9%。

中交地产实现归母净利润9292.6万元,同比大降82.8%,而少数股东损益为1.2亿元,权益问题较为突出。扣非后归母净利润为-2023.7万元,同比大降110.4%。在非经常性损益中,对非金融企业收取的资金占用费约为1.6亿元,而这一情况已是中交地产的老问题,其主营业务的盈利能力仍未提升。

对非金融企业收取的资金占用费,是企业之间的拆借费用,本质上是资金利息。即其他非金融企业向中交地产提出借款需求,中交地产收取资金的利息,再形成收益。这属于中交地产将央企资金和资源变现的行为,与其主营的房地产开发业务无关。

现金流承压 债务结构合理难以规避偿债压力

另一方面,尽管中交地产本期销售额有所增长,但销售商品提供劳务收取现金同比降幅达到了126.1%,该科目实现现金流入32.6亿元,经营性现金流入约为36.4亿元。但在流入大幅减少的情况下,经营性现金流出却有所增长——流出现金同比增长32.7%至73.3亿元,因此本期中交地产经营性现金流为负,约-36.9亿元,同比大降233.6%。同时,由于向合营项目提供的借款增加,中交地产本期的投资性现金流亦同比大降225.0%至-5.4亿元。尽管公司本期融资性现金流大幅增加至22.9亿元,但难以弥补前两者的流出,期内现金减少19.4亿元,期末在手现金33.4亿元。

不过,中交地产拥有国企融资优势,2019年2月,完成非公开发行公司债券“19中交01” 首期7亿元,发行利率仅4.87%,期限三年;2019年6 月,公司信用评级上调至AA+。公司一年内到期负债38.6亿元,尽管长短债比高达1.80,有息负债结构较为合理,但是现金流承压,在手现金较少令其存在一定偿债压力。

寻求规模突破 新开工项目少

中交地产近两年在主营业务布局上的突破,还是更依赖于收购华通置业与北京联合置业的两笔交易。

收购华通置业,为中交地产带来了三个新项目,分别位于武汉、宜兴和大丰,正是当期公司部分新进入的城市。在这三个项目中,两个已竣工,一个接近竣工,这意味着中交地产不需要再做额外的投资,反而用较低的对价购买了能产生较高价值的项目。

收购北京联合置业,让中交地产新进入杭州、石家庄、青岛等地,获取四个项目。其中三个项目开工时间较早,在当期产生了8.9亿元的预售额,另有一个处于在建状态。

本期中交地产在土储规模上寻求突破,通过招拍挂获取7个项目,总土地价款97.4亿元,权益地价73.6亿元,总权益比例达75.6%,其中1个项目权益比例为100%,3个项目权益比例接近100%,1个项目权益比例高于50%。在公开市场拿地数的增长,外加较高的权益比例,体现出中交地产做大规模的决心。

截至期末,中交共储备50个项目,但在期内新开工的项目仅4个,除了大部分在建与竣工待去化的项目之后,一些项目还处于前期阶段。对于中交来说,拿下7块地与自身相比是较大的投入,但总体规模较小,以及较慢的去化与周转令其成功还难以一蹴而就。

(责任编辑:石昊一)
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