8月7日早间，融信中国（03301.hk）发布了2019年中期业绩公告。公告显示，今年上半年，融信中国实现合约销售额566.78亿元，合约销售建筑面积281.98万平方米，平均合约售价为20100元/平米。这三个数字相比去年同期，分别为增长3.94%、11.14%，以及下降6.49%。

从年度目标完成率来看，上半年融信仅完成1400亿元年度目标的40.5%。

多个主力城市销售均价降幅超过10% 以价换量策略遇瓶颈

从具体的销售情况来看，今年上半年里，杭州、福州、上海为融信中国销售额前三城市，所贡献的销售额分别占集团上半年总销售的35.80%、11.74%和11.04%。而去年同期时，为杭州、上海、福州，当时三个城市分别占比32.79%、20.94%、和12.63%。从三大主力城市这两年的份额来看，融信在杭州市场的优势保持稳定，但在上海和福州，尤其是上海，则份额下降明显。且其今年上半年在上海市场的平均售价为35373.81元/平米，相比去年同期的39604元/平米，降价幅度约为10.68%。

（融信中国2019年上半年销售详情）

而列表所示的几个主力城市中，均价降幅最大的城市，为西安，从去年同期的13757元/平米，降至11408.26元/平米，降幅17.07%。其次为厦门，从38916元/平米，降至33736.15元/平米，降幅13.31%。另外其在阜阳的销售均价降幅也超过了10%，为10.24%。

（融信中国2018年上半年销售详情）

事实上，从近3年的半年报来看，融信中国以价换量的销售策略持续已久。2018年上半年，融信的合约销售平均单价为21494元/平米，同比下降了21.9%，以此换来的，是当期75.7%的同比业绩增幅。而今年上半年，融信继续下调项目售价，但同比的销售增速却只达到了3.94%，策略效果已不能与去年同日而语。对于下半年将背负至少833亿元销售压力的融信来说，急需找到另外的刺激手段。

已交付物业降价22.13% 毛利率净利率大幅下降

在已交付物业的已确认平均售价上，融信中国更是同比降了22.13%，但也由此录得了262.12亿元的已交付物业收益，同比增长87.21%。加上建设服务、租金收入及其他业务收入，今年上半年融信共录得收益人民币266.2亿元，按年增长86.29%。

但降价也影响了融信上半年的毛利率和净利率，两个指标分别下降了18.42%和16.46%。

上半年融信录得全面收益总额为35.10亿元，其中本公司拥有人应占19.79亿元（应占核心纯利19.56亿元），而非控股权益方应占14.60亿元。此外，在融信上半年的溢利净额中，约有9.23亿元来自于联营公司及合营企业，同比增长72.50%。

且由于开发中投资物业的不同开发进度，上半年融信中国的投资物业公平值收益也由去年同期的2.73亿元减少71.13%至7869万元。

资产总值出现下降 融资成本-净额同比增长290.66%

在融信的半年报中，有一个罕见的变动，其截至2019年上半年的资产总值，由去年年底的2034.44亿元，下降1.21%，为2009.81亿元。近几年来，大型房企已经很少出现资产总值下降的情况，而融信这次降值，主要源于其负债总额比去年年底有了66.26亿元的减少，但权益总额只增加了41.63亿元。

得益于负债总额的降幅大于资产总值，目前融信的资产负债率为80.21%，比去年年底下降了2.28个百分点。但流动负债中的合约负债为631.11亿元，比去年年底减少了8.52亿元，也意味着未来确认收入的减少。

融信目前的借款总额约为623.51亿元，尚未偿还借款的加权平均实际利率为6.94%，两个数值比去年年底均略有降低。其中，短期借款减少了56.66亿元，为191.58亿元。而目前融信拥有现金及银行结余318.94亿元，短债风险不大。

债务结构的调整，主要源于今年上半年，融信采取了一系列新债换旧债的手段，在海外发债方面也很是勤奋。

中国网地产不完全统计，1月时，融信发行了一笔2亿元美元债，利率11.5%。2月8日，融信宣布发行新票据以交换2021年到期未偿付的旧票据，旧票据总金额约为8亿美元，年利率为8.25%。而与交换要约相关发行的新票据的最低年利率为每年11.25%。最终融信以发行2.07亿美元优先票据，外加交换要约中发行的本金额为3.92亿美元的新交换票据合并成一笔未偿付本金总额将为6亿美元的新票据。同月28日，融信中国再发一笔5亿美元债，票面利率10.5%，

3月18日，据上交所消息，融信（福建）投资集团有限公司发行50亿元资产支持证券-ABS已获上交所受理，但最终，此笔ABS过会金额缩减为11.47亿元。

同样是3月，19日，据深交所信息披露，融信（福建）投资集团有限公司2019年非公开发行公司债券已获深交所受理，发行规模50亿元，债券类型为私募。

4月24日，Wind显示融信一笔4.35亿元美元债发行成功，利率8.75%。

 5月8日，据上交所消息显示，融信（福建）投资集团40亿元2018年公司债券获上交所核准发行（最终发行票面利率为6.45%-6.78%）。 

但高息票据也增加了融信中国的借贷成本，截至2019年6月30日，融信中国的融资成本为3.12亿元，同比增长了72.87%。期末的“融资成本-净额”由去年同期的4613万元增长290.66%至1.80亿元，主要就是由于非资本化利息开支增加了4.07亿元所致。

在建项目减少 土地投资加速

在去年11月首次进军山东后，融信将核心城市群布局从八大扩展到九大，变为海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市。

今年上半年，融信在郑州、常州等地新增土地项目23个，新增建筑面积420.81万平米（权益面积229.80万米)，地块收购的平均成本为6451元/平米。土地投资比去年的新增土地项目14个，新增土地储备约249万平米（权益后为112.25万平米）有明显加速，土地成本同比也上升了19.84%。截至2019年6月30日，融信已布局43个城市共177个项目，土地储备的总建筑面积为2654万平米，总土储同比增幅为5.44%。

今年下半年，融信计划将有19个项目新推出市场。而目前包括其联合营公司在内，融信合共有87个项目或项目阶段在建设中，计划总建筑面积为1671.29万平米，其中融信拥有权益建面为831.5万平米。而去年同期时，融信的在建项目为90个，相对应的建面与权益建面为1717.66万平米和916.92万平米。