7月27日，2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚启幕。在下午的“楼市增长潜力：新热土与新赛道”主题论坛上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐进行了题为《全流通视角下的城市购房动能研究》的报告演讲。

一线及强二线城市购房动能强 深圳高居榜首

当前行业对城市房地产市场的判断普遍存在一种“路径依赖”，即以当前房价来衡量城市交易规模潜力。实际上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为只有短期价格上涨、没有稳定交易量支撑的增长，市场将缺乏持续性动能。因此，房地产市场的动能关键在于市场的可持续能力，其核心是购房需求的转化能力。沿着这一逻辑，一个城市的未来购房动能便应该从无房群体规模（即潜在刚需规模）、刚需入市难度（即政策松紧程度和房价相对水平）以及刚需入市带动的换房规模（即全流通的乘数效应）三个维度来综合刻画。

榜单显示，深圳因当前较低的住房自有率，以及对人口开放的姿态，人口增长持续性强，以0.63的高动能指数盘居榜首，未来购房需求潜力大。相比之下，房价更高的北京、上海则因较大的刚需转化难度削弱了购房动能，分列二、三位。整体来看，一线及重点二线城市基本进入前20位，西安和成都也分别以0.46、0.45的动能指数跻身前15位。

三大城市圈购房动能差异化分布：环京内部分化，环沪、环深内部融合

城市购房动能榜单中前20名中有9城属于环沪、环京、环深三大城市圈，从指数来分析，不难发现我国三大城市圈的发展差异。

环京城市圈呈现典型的两极分化，环沪、环深内部融合。北京以0.60的动能指数居第二位，但较强的经济实力对周边地区产生很大的虹吸效应，区域经济发展极度不协调，导致周边城市潜在购房需求小。

而环沪、环深城市圈内部发展相对均衡，核心城市对周边城市的辐射带动力较强，城市间购房动能差异化较小。环沪城市圈呈梯队分布，沪苏杭位列第一梯队，无锡、常州次之，南通、嘉兴、湖州等城市动能相对较低居于第三梯队；环深都市圈分布均衡，深圳、广州购房动能最大，珠海、东莞、佛山、中山等相差不大排在中位，江门最小。

择城而居 年轻一代的“置业地”应是“发展地”

不难看出，与过去人口流向塑造城市房价格局不同，如今房价正在影响人口流向。住房成本过高的城市将因高房价的束缚变得不可持续，而住房成本合理的城市优势将逐渐显现。

对于购房者来说，“一城一策”下，“房住不炒”的观念日益深入人心，住房投资属性逐渐弱化，年轻一代的“置业地”应当是“发展地”。一般来说，经济实力强的城市，人口吸引力强、住房需求规模大，供需矛盾导致平均购房难度也较大，如一线城市。因此，产业结构优、经济增长潜力大且购房难度低的城市当是普通购房者及刚毕业群体平衡“居住幸福感”和“工作潜力”的最优选择。综合来看，长江流域二线城市和环沪城市是可以重点考虑的区域，如苏州、武汉、杭州及南京等。

对开发商而言，城市购房动能反映市场需求规模的大小，动能越大住房需求规模越大，则投资前景好。因此，未来开发商布局应聚焦重点一二线城市，精挑细选大城市圈中的三四线城市。从增量布局和存量运营来看，开发商则更要重“服务”，根据市场产品结构因城施策，注重精细化运营，从地产开发向城市运营转变。