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目标价为9.70港元 海通国际认为中梁控股收入确定性强

发布时间:2019/7/18 13:32:23 | 来源 :中国网地产 | 作者:陈伊颖

7月16日,中梁控股集团有限公司(2772.HK,下称“中梁”)成功在港股敲钟,成为年内第三家登录资本市场的内房企,也是这其中资产和规模最大的一家。

从过程来看,中梁的敲钟历程并非一帆风顺,甚至还起过一场不小的涟漪——2018年11月13日提交招股书,5月17日补充材料侯又更新了一版招股书,两个月后,中梁终于圆梦。

据了解,中梁原定招股价范围为每股5.2-6.68港元,全球发售5.3亿股,预计募集资金27.56亿至35.4亿港元。而最终中梁的发行价为5.55港元/股,全球募集股数超出计划基础发行的31.77%(最终认购香港公开发售为53,313,000股,为计划发行的1.01倍,国际发售645,054,000股,为计划发行的1.35倍),总募资净额为27.73亿港元。

从最终发行价和募资净额来看,这个数字处于原定招股价预期的区间下限,这也暗示出中梁较为保守的估值策略,但这并不影响投资者对它的看好,这一点从超额认购中也可窥见而出。

而从上市两日的股价走势来看,中梁并没有辜负这批新粉的选择——上市首日,中梁最高价到6.22港元,收盘价5.95港元,涨幅7.21%。昨日,中梁股价继续上涨,收报6.44港元,涨幅8.24%。两天里,中梁的总市值已由197亿港元增至227亿港元,日均增长15亿港元。

同时,上市次日,海通国际就发布研报,认为公司销售增长迅速,预计2019年同比有望增长30%,合约负债占比较高收入确定性强,同时财务稳健,上市后融资成本有望进一步下降,给予买入评级,目标价为9.70港元。

低定价,高认购,以及挂牌后的高走势,中梁的敲钟故事,也许是近一年内房企上市故事里,最完美的一则了。

低调的定价高调的股势

2018年至今新上市的9家内房企里,有3家的最终发行价低于招股价区间的中位数,分别为弘阳地产、美的置业和中梁控股。

目标价为9.70港元  海通国际认为中梁控股收入确定性强-中国网地产

一般来说,较低的发行定价也意味着投资者未来能有较多的获利空间,性价比是比较高的,也应该能获得更为顺利的认购配售。但受到2018年恒生指数走势不佳,以及投资者更加理性看待内地房地产业发展的影响,弘阳和美的在去年时候都遭遇到了香港公开发售部分认购不足的情况。

这一情况,在中梁这里算是得到了打破。超额的认购率,让原本只想求稳的中梁,反而受到了超出预期的追捧,成为2018年以来第三家认购足额的内房股,也是第一家低发行价高认购率的内房股。投资者的认可,算是在正式敲钟前就为中梁控股打足了气。

而敲钟之后连续两日的飘红,也佐证了投资者的犀利选择,要知道,近一年半里这9只内房股在上市首日以涨幅收盘的,也仅有三只。

可以说,中梁控股的上市,让香港投资者重新审视了内房企,也增长了内房股的上市信心。

特有的阿米巴与小体量高周转

对于中梁为何能收到投资者的青睐,中梁控股创始人、执行董事兼董事长杨剑在上市仪式致辞里将原因总结为:得益于我们对市场周期的把握、全结构布局的战略以及独特的阿米巴生态经营模式。

拆分具体来看,即精准的城市布局,以及阿米巴模式。

招股书显示,中梁控股2016年、2017年及2018年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。而今年上半年,根据克而瑞《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》显示,中梁控股已实现全口径(销售)金额681亿元,完成全年1300亿元销售目标的52.38%。

阿米巴模式,是中梁由黑马变为主流,甚至头部房企的重要支撑——在落地的过程上,中梁不断完善阿米巴,确立了“1335密码”,即实现1个成功方程式、突破3大发展瓶颈、构建3大闭环系统、打造5大支撑体系。持续激发组织动力、员工活力。

得益于中梁的阿米巴模式,2018年,中梁苏沪、湘浙赣、皖赣、浙广、东南、浙鲁豫等多个区域集团销售业绩突破百亿,作为中梁独具特色的发展模式,阿米巴生态经营为企业销售业绩的增长提供了源源不断的内部驱动力。

中梁操盘项目基本小而精。其项目主要为人民币5亿元土地款或建面在12万平方以下的中小体量、低总价项目,配合标准化及精细的开发流程,用高开工面积加速资产周转运营。

这种快速执行的业务模式,也急剧推动了中梁的布局扩张。资料显示,2016年中梁共拿下63块地,期末土储766万平方米;2017年,中梁共拿下100余块地,期末土储翻至1903万平方米。

2018年,中梁的拿地速度基本达到平均两天拿一宗地,期内新增土储2037万平方米,超过了2017年末的储备面积。2019年,中梁拿地速度不减,在前三月新增290万平方米的土地储备。

截至2019年3月底,中梁的项目已从2016年底的覆盖全国17个城市变成了覆盖全国23个省份及直辖市,在124个城市拥有353个项目,土地储备面积约为3886万平方米。

随势而动的土地投资策略

“盘子”越铺越大的时候,市场在变化,外部资金环境在变化,而中梁也在不断调整自己的城市战略。2015年,中梁以布局二线城市为主,此后两年,中梁开始侧重三、四线城市。在避过二线城市高位低价时期的同时,又赶上了三、四线城市的棚改红利。2016年与2017年,恰好是中梁销售业绩迅速增长的时期,分别实现了190亿元及649亿元的合约销售额。

中梁将自己的拿地逻辑总结为:当公司资金充裕、土地竞争较为激烈的时候,公司将加重三、四线城市的布局比例;反之则会加重二线城市的比例。因此,随着房地产形式的变化,中梁再次做出了战略调整——2018年7月,中梁开始将投资重心逐步向二线城市转移。

今年下半年的土地投资,中梁还将秉承这个逻辑。集团执行董事兼首席执行官黄春雷就表示,如果土地价格下降,中梁可能会更多投资二线城市,如果和上半年一样“热”,还是会以三四线投资居多。

此外,与布局战略类似,中梁的土地策略亦在随势而变。除了传统的招拍挂和收并购方式以外,中梁还通过代建、小股操盘等模式获取土地,并积极寻求合作伙伴,联合碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发,降低资金成本,从而有效应对发展风险。

中梁的敲钟故事已经有了一个好的开篇,相信凭借手握的几副好牌,中梁在资本市场的驰骋将继续书写在后事当中。

(责任编辑:石昊一)
中国网地产

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