进京赶考记:有人登科有人辞官

来源:中国网地产 2019-07-16 10:06:15

许多年前,花样年集团董事局主席潘军说,他可不愿意让自己的员工被这水呛了。这水,指的是进京。还是在多年前,提起北京房地产市场,成全机构董事长全忠说他一直心存敬畏。

话刚说完没几年,花样年便踏入了这淌水中。而成全也在2009年初,以服务高端物业的标签在京城站住了脚跟。彼时的北京房地产暗潮汹涌,各路企业虎视眈眈,或并购、或蛰伏、或奋起,“进京赶考”成为他们拼命追逐的那只风筝。

有人星夜进京赶考场,有人连夜辞官归故里。十年后的今天,当京系房企因过度依赖北京大本营,业绩惨淡走向落寞之时,执念“进京赶考梦”的雅居乐、港中旅等企业,终于在京成功拿地,拿到“打开北京市场”的“入场券”。

尽管这里资源丰富,这里潜力无限,但三十年河东,三十年河西,而今这里的市场环境已非昨日,“考生们”要想“五子登科”,其实并不容易。 

执念“进京赶考梦”

百度百科上显示,进京赶考,是中国古代科举考试制度的专有名词。由于每次考进士的时间是确定的,考试的地点又多在皇帝所在的京城,所以便有了“进京赶考”一说。若有朝一日“五子登科”,用“春风得意马蹄疾”来形容中举者的喜悦之情,丝毫不为过。

这跟房企“进京赶考”大获成功的心情如出一辙。6月21日,从“招保万金”手中,雅居乐夺下北京经济开发区河西区的一宗宅地,这是雅居乐第一次从公开土地市场进驻北京。雅居乐主席陈卓林等这一刻等了好久。

时间回溯到2015年,在那年的年度业绩会上,陈卓林说“在等待合适的机会进入北京”。2016年7月,雅居乐发布公告,出资2.32亿元收购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。

就在业内所有人认为,这就是陈卓林所说的“在等待合适机会进入北京”中的“合适机会”之时,雅居乐却如昙花一现般,自此之后在北京市场再无水花。时隔三年,雅居乐终于叩开帝都的大门。

就在同一天,转型开发商的港中旅,以30.6亿元拿下另一宗经济技术开发区河西区的X92R2地块。首次进京的港中旅,被业内誉为是北京土地市场的陌生人。在此之前,港中旅给外界的印象更多的是,那撂荒于环京城市燕郊的近千亩土地。

再往前,就在李兆基宣布退休的同一天,5月28日,许久没在内地拿地,一拿地就以30.2亿拿下北京朝阳区孙河地块的恒基兆业,引得业内人士议论纷纷。恒基兆业上一次在内地拿地还是2018年1月份。相比于过去,恒基不仅以高达6.95万/㎡的拿地单价刷新纪录,还将其定位于高端路线的低密产品,可以看出恒基对北京这块地的重视程度。

实际上,早在二十多年前,“进京赶考梦”便成为许多房企的执念。彼时的北京房地产市场,还是京企的天下,比如华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等。2003年,房地产行业首次评选百强企业。天鸿、北京城开、北京城建等京系房企分列十强。

尽管“进京赶考”的序幕,是由港派房企代表香港新世界拉开。但真正意义上掀起这股热潮的是从2000年起,那时候,粤派万科、闽派泰禾、渝派龙湖、海派绿地等为代表的房企,纷纷叩开帝都的大门。而房企“进京赶考”的时间维度,这一跨越便长达二十多年。

究其原因,一方面,北京是全国楼市的高地,首都的影响力、长期看好的楼市;另一方面,“它是一个高端的市场,具有示范效应和品牌效应,进入北京市场可以获得‘名利双收’的效果。在获取北京市场丰厚利润的同时,获取进军其它区域市场的品牌势能”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。

尽管北京房地产有市场和项目的丰富性、客户购买力的突破性,一些房企也从中获得“名利双收”。然而,正如全忠所言,北京房地产市场的威仪还有太多的国字头企业,有太多的过江龙,也有政策发源地的敏感性。

有人星夜赴考场,有人登科得意时,有人辞官归故里。

有人登科有人辞官

如果将“进京赶考”的这将近三十年的时光,比作一个企业一辈子的前半生。那么,对有些进京房企而言,这前半生无疑是五子登科后,名利双收的喜悦境况;但对于有些房企而言,这前半生却是不堪负重后,辞官归故里的辗转难眠。

有人登科得意时。1994年,万科在京开发城市花园一炮而红;2003年,位于东三环的富力城项目成功运作,奠定了富力地产在北京市场的地位,并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠;2005年星河湾在北京一炮打响,引发诸多房企效仿风潮;2007年,龙湖·滟澜山名动京城,龙湖也于2010年跻身京城销售百亿军团。

2009年,绿地进京拿下大兴黄村地块,第二年便成功推出新里·西斯莱公馆,随后在北京四面开花;2013年,在成功打入北京市场之后,恒大这艘企业巨舰开始了掉头转型;2015年,发力北京市场良久的融创,终于收获9盘齐开的局面,并且旗下的高端项目在北京住宅市场收获颇丰。

有人辞官归故里。据公开资料显示,早在2008年就把公司总部从河南迁入北京的鑫苑置业,直到2012年才从万科绿地等多家知名房企口中抢得大兴生物医药基地东配套区4号地,2014年9月正式推出了鑫苑鑫都汇项目,但再无其他项目。曾先后在大兴黄村和庞各庄竞得土地的众美集团,也仅开发了众美光合原筑、众美城两项目。

柏文喜认为,房企项目没有突出的卖点,在资金方面也不是非常强势,发展的情况自然不如人意。

与此同时,受北京市场大环境变化、以及外来房企夹击之下,所引起的一系列蝴蝶效应的影响,以首创、华远为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。

“进京赶考”乃至整个北京房地产市场的转折点,是从2016年“930新政”开始。政策开闸之后,北京房地产市场进入历史性的市场小周期中。其中,以2017年下半年起的调控政策效果显现、市场降温最为明显。调控日趋收紧之下,市场预期也发生转变,需求萎缩观望情绪严重,北京陷入去化艰难的局面。 

也就是在这几年,房企“进京赶考”热度逐渐消退。“无论是从获利难度,还是品牌势能效应方面都在减弱,所以房企的‘进京赶考’热度自热也就降低了”,柏文喜告诉中国网地产

并且,从某种意义上看,北京的客户消费特征是最难把握的,不是因为北京户籍人口的收入难以统计,而是因为有太多的外地权贵阶层在北京隐性消费。 

事情矛盾的正是,即便是热度降低,即便北京市场处在历史性的小周期,但房企们依然抵不住“进京赶考”能“名利双收”的诱惑。除了雅居乐、港中旅等企业之外,在北京地产的小周期之内,仍然不乏房企进入北京市场。

2017年4月27日,正商拍下郑州北京丰台区槐房村新宫村地块和顺义区仁和镇地块,宣告顺利进京赶考;2018年,禹洲地产联合金茂以19.3亿元的报价,拿下通州区永顺镇的地块,林龙安终于圆了他的“进京赶考梦”。

这些房企们倒是抵达京城了,但三十年河东,三十年河西,如今这里的市场环境已非昨日,“考生们”要想“五子登科”,其实并没那么容易。

想“登科”并不容易

想要“登科”,为何不容易?

近些年来,从国家到地方,不论中央政治局会议重申“房住不炒”,还是住建部两次预警市场,都体现了政府对调控的决心之坚定,稳房价是主基调。据数据统计,今年上半年,全国累计调控次数已经达到了250余次,6月单月,全国房地产调控政策发布次数近50次。

作为首都的北京,更毫不例外。自从2016年“930新政”开始,北京房地产进入历史性的小周期,尤其是2017年以来,共有产权房和限竞房陆续入市,将新房市场正式分割为以纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类主要新房住宅产品的市场格局。

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图片来源:天朗房研网

先来看看纯商品住宅。土地供应结构变化影响下,限竞房、共有产权房逐渐入市,全市纯商品住宅供应规模明显收缩。据天朗房研网数据显示,截至今年上半年,纯住宅供应量仅0.51万套(5117套),供应量环比、同比分别明显减少53%和46.3%。

同样受调控及供应结构影响下,市场需求被分流明显,纯商品住宅成交规模缩小明显,上半年成交仅0.64万套(6355套),成交套数环比、同比分别减少39.1%和8.5%;

再来看看限竞房,大量供应的限竞房去化并不理想。截止2019年6月30日,限竞房存量2.4万套,依2019年上半年平均去化速度,现有可售存量预计去化周期约15.5个月,库存偏高。

在去化压力较大的情况下,房企纷纷降低预期低价入市,限竞房项目成交均存在普遍低于限售均价情况。天朗房研网数据显示,截止2019年6月30日,土地市场累计供应限竞房874.94万㎡,已入市454.79万㎡,还有426.38万㎡约一半未供应。

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图片来源:天朗房研网  

这就意味着,从限竞房土地开发周期来(平均14个月)看,未来土地市场未大量供应的情况下,后续限竞项目供应节奏将放缓。

共有产权房总体去化率不错,但部分区域去化压力较大。上述机构数据显示,2019年上半年共有产权房供应回落,自2017年6月首个项目入市以来,累计供应3.37万套,成交2.12万套,总体去化率为62.8%。

从供销比较来看,在过去两年多里,海淀、丰台、密云、门头沟、通州等区共有产权房供需基本平衡或供不应求;房山、大兴、怀柔等区则去化压力较大。

二手房方面,其成交量和去化率双双下行。受北京住宅市场整体调控及限竞房、共有产权房入市影响,对二手房成交去化影响明显;自2017年上半年起,成交量由持续增长转向平稳下行,进入2017年下半年,均价也出现下调和停涨。

天朗房研网数据显示,2019年上半年(截止6月23日),北京市二手住宅成交约6.5万套,环比、同比分别减少10.8%和11.0%,参考均价为5.8万元/㎡,环比下降2.3%。

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图片来源:天朗房研网

如此情况之下,2019年4月19日,中央政治局会议又重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。并且,从此前银保监会关于巩固治理金融乱象成果,以及近期加强房地产信托领域风险防控的要求来看,房地产企业的融资环境还是处在明显收紧状态。

“虽然经济形势下行,政策有放松的需求,但高层对于房地产市场的反弹非常警惕,所以会在政策边际放松的同时,先收紧房地产业的融资,加强房地产市场的调控,就是防止市场对政策放松做过度解读,资金再度大幅流向房地产”,中国民生银行研究院宏观分析师王静文告诉中国网地产

此外,据相关媒体报道,某城商行相关人士透露,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了窗口指导,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

如果说,“过去的北京市场体现为‘高地价’,现在的北京市场体现为‘强约束’,未来的北京市场则会成为‘调结构’”,易居研究院总监严跃进如此总结道。

在“房住不炒”的大市场环境和政策风向之下,就连背靠大树的京企们都走出京外,谋求全国性发展,对这些新“进京赶考”、且有着各自不同基本面的房企们来说,更是有一场硬仗要打。这不仅只是一张入场券那般简单了。

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