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进京赶考记:有人登科有人辞官

发布时间:2019/7/16 10:06:14 | 来源 :中国网地产

许多年前,花样年集团董事局主席潘军说,他可不愿意让自己的员工被这水呛了。这水,指的是进京。还是在多年前,提起北京房地产市场,成全机构董事长全忠说他一直心存敬畏。

话刚说完没几年,花样年便踏入了这淌水中。而成全也在2009年初,以服务高端物业的标签在京城站住了脚跟。彼时的北京房地产暗潮汹涌,各路企业虎视眈眈,或并购、或蛰伏、或奋起,“进京赶考”成为他们拼命追逐的那只风筝。

有人星夜进京赶考场,有人连夜辞官归故里。十年后的今天,当京系房企因过度依赖北京大本营,业绩惨淡走向落寞之时,执念“进京赶考梦”的雅居乐、港中旅等企业,终于在京成功拿地,拿到“打开北京市场”的“入场券”。

尽管这里资源丰富,这里潜力无限,但三十年河东,三十年河西,而今这里的市场环境已非昨日,“考生们”要想“五子登科”,其实并不容易。 

执念“进京赶考梦”

百度百科上显示,进京赶考,是中国古代科举考试制度的专有名词。由于每次考进士的时间是确定的,考试的地点又多在皇帝所在的京城,所以便有了“进京赶考”一说。若有朝一日“五子登科”,用“春风得意马蹄疾”来形容中举者的喜悦之情,丝毫不为过。

这跟房企“进京赶考”大获成功的心情如出一辙。6月21日,从“招保万金”手中,雅居乐夺下北京经济开发区河西区的一宗宅地,这是雅居乐第一次从公开土地市场进驻北京。雅居乐主席陈卓林等这一刻等了好久。

时间回溯到2015年,在那年的年度业绩会上,陈卓林说“在等待合适的机会进入北京”。2016年7月,雅居乐发布公告,出资2.32亿元收购北京市延庆区一个综合性商业金融服务业项目的51%股权。

就在业内所有人认为,这就是陈卓林所说的“在等待合适机会进入北京”中的“合适机会”之时,雅居乐却如昙花一现般,自此之后在北京市场再无水花。时隔三年,雅居乐终于叩开帝都的大门。

就在同一天,转型开发商的港中旅,以30.6亿元拿下另一宗经济技术开发区河西区的X92R2地块。首次进京的港中旅,被业内誉为是北京土地市场的陌生人。在此之前,港中旅给外界的印象更多的是,那撂荒于环京城市燕郊的近千亩土地。

再往前,就在李兆基宣布退休的同一天,5月28日,许久没在内地拿地,一拿地就以30.2亿拿下北京朝阳区孙河地块的恒基兆业,引得业内人士议论纷纷。恒基兆业上一次在内地拿地还是2018年1月份。相比于过去,恒基不仅以高达6.95万/㎡的拿地单价刷新纪录,还将其定位于高端路线的低密产品,可以看出恒基对北京这块地的重视程度。

实际上,早在二十多年前,“进京赶考梦”便成为许多房企的执念。彼时的北京房地产市场,还是京企的天下,比如华远、城开、天鸿、中房、北辰、住总、城建等。2003年,房地产行业首次评选百强企业。天鸿、北京城开、北京城建等京系房企分列十强。

尽管“进京赶考”的序幕,是由港派房企代表香港新世界拉开。但真正意义上掀起这股热潮的是从2000年起,那时候,粤派万科、闽派泰禾、渝派龙湖、海派绿地等为代表的房企,纷纷叩开帝都的大门。而房企“进京赶考”的时间维度,这一跨越便长达二十多年。

究其原因,一方面,北京是全国楼市的高地,首都的影响力、长期看好的楼市;另一方面,“它是一个高端的市场,具有示范效应和品牌效应,进入北京市场可以获得‘名利双收’的效果。在获取北京市场丰厚利润的同时,获取进军其它区域市场的品牌势能”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出。

尽管北京房地产有市场和项目的丰富性、客户购买力的突破性,一些房企也从中获得“名利双收”。然而,正如全忠所言,北京房地产市场的威仪还有太多的国字头企业,有太多的过江龙,也有政策发源地的敏感性。

有人星夜赴考场,有人登科得意时,有人辞官归故里。

有人登科有人辞官

如果将“进京赶考”的这将近三十年的时光,比作一个企业一辈子的前半生。那么,对有些进京房企而言,这前半生无疑是五子登科后,名利双收的喜悦境况;但对于有些房企而言,这前半生却是不堪负重后,辞官归故里的辗转难眠。

有人登科得意时。1994年,万科在京开发城市花园一炮而红;2003年,位于东三环的富力城项目成功运作,奠定了富力地产在北京市场的地位,并在2004年以单盘30.7亿元的销售额问鼎京城销冠;2005年星河湾在北京一炮打响,引发诸多房企效仿风潮;2007年,龙湖·滟澜山名动京城,龙湖也于2010年跻身京城销售百亿军团。

2009年,绿地进京拿下大兴黄村地块,第二年便成功推出新里·西斯莱公馆,随后在北京四面开花;2013年,在成功打入北京市场之后,恒大这艘企业巨舰开始了掉头转型;2015年,发力北京市场良久的融创,终于收获9盘齐开的局面,并且旗下的高端项目在北京住宅市场收获颇丰。

有人辞官归故里。据公开资料显示,早在2008年就把公司总部从河南迁入北京的鑫苑置业,直到2012年才从万科、绿地等多家知名房企口中抢得大兴生物医药基地东配套区4号地,2014年9月正式推出了鑫苑鑫都汇项目,但再无其他项目。曾先后在大兴黄村和庞各庄竞得土地的众美集团,也仅开发了众美光合原筑、众美城两项目。

柏文喜认为,房企项目没有突出的卖点,在资金方面也不是非常强势,发展的情况自然不如人意。

与此同时,受北京市场大环境变化、以及外来房企夹击之下,所引起的一系列蝴蝶效应的影响,以首创、华远为代表的京系房企则被冠以“没落”“掉队”的关键词。

“进京赶考”乃至整个北京房地产市场的转折点,是从2016年“930新政”开始。政策开闸之后,北京房地产市场进入历史性的市场小周期中。其中,以2017年下半年起的调控政策效果显现、市场降温最为明显。调控日趋收紧之下,市场预期也发生转变,需求萎缩观望情绪严重,北京陷入去化艰难的局面。 

也就是在这几年,房企“进京赶考”热度逐渐消退。“无论是从获利难度,还是品牌势能效应方面都在减弱,所以房企的‘进京赶考’热度自热也就降低了”,柏文喜告诉中国网地产。

并且,从某种意义上看,北京的客户消费特征是最难把握的,不是因为北京户籍人口的收入难以统计,而是因为有太多的外地权贵阶层在北京隐性消费。 

事情矛盾的正是,即便是热度降低,即便北京市场处在历史性的小周期,但房企们依然抵不住“进京赶考”能“名利双收”的诱惑。除了雅居乐、港中旅等企业之外,在北京地产的小周期之内,仍然不乏房企进入北京市场。

2017年4月27日,正商拍下郑州北京丰台区槐房村新宫村地块和顺义区仁和镇地块,宣告顺利进京赶考;2018年,禹洲地产联合金茂以19.3亿元的报价,拿下通州区永顺镇的地块,林龙安终于圆了他的“进京赶考梦”。

这些房企们倒是抵达京城了,但三十年河东,三十年河西,如今这里的市场环境已非昨日,“考生们”要想“五子登科”,其实并没那么容易。

想“登科”并不容易

想要“登科”,为何不容易?

近些年来,从国家到地方,不论中央政治局会议重申“房住不炒”,还是住建部两次预警市场,都体现了政府对调控的决心之坚定,稳房价是主基调。据数据统计,今年上半年,全国累计调控次数已经达到了250余次,6月单月,全国房地产调控政策发布次数近50次。

作为首都的北京,更毫不例外。自从2016年“930新政”开始,北京房地产进入历史性的小周期,尤其是2017年以来,共有产权房和限竞房陆续入市,将新房市场正式分割为以纯商品住宅、限竞房和共有产权房三类主要新房住宅产品的市场格局。

进京赶考记:有人登科有人辞官-中国网地产

图片来源:天朗房研网

先来看看纯商品住宅。土地供应结构变化影响下,限竞房、共有产权房逐渐入市,全市纯商品住宅供应规模明显收缩。据天朗房研网数据显示,截至今年上半年,纯住宅供应量仅0.51万套(5117套),供应量环比、同比分别明显减少53%和46.3%。

同样受调控及供应结构影响下,市场需求被分流明显,纯商品住宅成交规模缩小明显,上半年成交仅0.64万套(6355套),成交套数环比、同比分别减少39.1%和8.5%;

再来看看限竞房,大量供应的限竞房去化并不理想。截止2019年6月30日,限竞房存量2.4万套,依2019年上半年平均去化速度,现有可售存量预计去化周期约15.5个月,库存偏高。

在去化压力较大的情况下,房企纷纷降低预期低价入市,限竞房项目成交均存在普遍低于限售均价情况。天朗房研网数据显示,截止2019年6月30日,土地市场累计供应限竞房874.94万㎡,已入市454.79万㎡,还有426.38万㎡约一半未供应。

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图片来源:天朗房研网  

这就意味着,从限竞房土地开发周期来(平均14个月)看,未来土地市场未大量供应的情况下,后续限竞项目供应节奏将放缓。

共有产权房总体去化率不错,但部分区域去化压力较大。上述机构数据显示,2019年上半年共有产权房供应回落,自2017年6月首个项目入市以来,累计供应3.37万套,成交2.12万套,总体去化率为62.8%。

从供销比较来看,在过去两年多里,海淀、丰台、密云、门头沟、通州等区共有产权房供需基本平衡或供不应求;房山、大兴、怀柔等区则去化压力较大。

二手房方面,其成交量和去化率双双下行。受北京住宅市场整体调控及限竞房、共有产权房入市影响,对二手房成交去化影响明显;自2017年上半年起,成交量由持续增长转向平稳下行,进入2017年下半年,均价也出现下调和停涨。

天朗房研网数据显示,2019年上半年(截止6月23日),北京市二手住宅成交约6.5万套,环比、同比分别减少10.8%和11.0%,参考均价为5.8万元/㎡,环比下降2.3%。

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图片来源:天朗房研网

如此情况之下,2019年4月19日,中央政治局会议又重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。并且,从此前银保监会关于巩固治理金融乱象成果,以及近期加强房地产信托领域风险防控的要求来看,房地产企业的融资环境还是处在明显收紧状态。

“虽然经济形势下行,政策有放松的需求,但高层对于房地产市场的反弹非常警惕,所以会在政策边际放松的同时,先收紧房地产业的融资,加强房地产市场的调控,就是防止市场对政策放松做过度解读,资金再度大幅流向房地产”,中国民生银行研究院宏观分析师王静文告诉中国网地产。

此外,据相关媒体报道,某城商行相关人士透露,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了窗口指导,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

如果说,“过去的北京市场体现为‘高地价’,现在的北京市场体现为‘强约束’,未来的北京市场则会成为‘调结构’”,易居研究院总监严跃进如此总结道。

在“房住不炒”的大市场环境和政策风向之下,就连背靠大树的京企们都走出京外,谋求全国性发展,对这些新“进京赶考”、且有着各自不同基本面的房企们来说,更是有一场硬仗要打。这不仅只是一张入场券那般简单了。

(责任编辑:陶婷)
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