典型房企具有规模大、信用评级高、留存资金多、偿债能力强的特点，因此更容易筹得资金；另一方面，大型房企土地储备较多、开工项目较多，现金流较好。同时较大的规模带来的是不可避免走高的成本与现金支出，对外部融资的需求更多。

典型房企外部融资情况

总体看来，2018年典型房企的外部融资情况具有以下特点：

首先是融资规模大。与典型房企的规模相对应的，是其较大的融资规模。截至期末，除了新城以外，其他典型房企的融资都已迈上千亿规模。

其中，银行贷款依然是典型房企主要的融资手段，银行贷款占比小于70%的仅有三家房企，分别为万科的67.0%，中海的58.8%及新城的48.9%。

从借贷成本来看，典型房企的贷款利率基本处于中低区间。将房企同一口径的数据进行归类，恒大、融创、碧桂园及中海的银行贷款实际加权平均利率分别达到了7.99%、6.81%、6.52%及4.27%。中海作为国企的融资优势显而易见，也与其低杠杆的运营理念有关；与此相对的是此前以高杠杆运营为特点的恒大，尽管近年来去杠杆较为积极，但前期的借贷利率拉高了加权平均值。

龙湖的固定贷款利率和浮动利率分别为4.18%、4.35%，低于国企华润的4.49%和4.47%。华润在2018年的贷款利率上涨较为明显，分别上涨了0.33与0.45个百分点，但其160.5亿元的固定利率贷款规模远大于龙湖的34.1亿元，在去年货币紧缩的情况下有一定益处。

万科的信用贷款融资成本区间为按LIBOR（ 伦敦银行同业拆放利率 ）约定利率上浮~6.7%，抵押借款及质押借款的利率则稍低，分别为约定利率上浮~5.88%和约定利率上浮~6.18%。

从贷款类别来看，抵押、质押和保证贷款的比例较高。融创的抵押贷款数额高达1771.7亿元，碧桂园、万科的抵押贷款亦达到了千亿级别，分别为1190.8亿元、1054.6亿元。而作为国企的保利和华润，抵押贷款数额则较少，分别为148.6亿元与159.0亿元；中海更是没有抵押贷款。不过，典型房企可以充分发挥存货规模大的优势，通过抵押更容易获得贷款资金。

从优先/中期票据、公司债的发行规模来看，典型房企亦处于较高水平。同时，其发行利率也有一定优势，不过由于2018年融资环境趋紧的影响，典型房企的发债利率普遍较以往有所提升。

碧桂园在2018年发行的公司债利率最低利率6.60%，最高为6.90%，加权平均实际利率由5.38%提升至5.71%。

万科2018年发行的债券票面利率都在4%以上，其中最高的一笔为期限5.25年、6.3亿美元规模的美元债，利率为5.35%。

恒大在期末的优先票据及公司债实际加权平均利率分别上升了0.66、0.32个百分点至8.99%及7.50%，属于样本内的较高成本水平。

融创于期内发行的优先票据，除了一笔为7.35%的利率以外，其余三笔的利率都高过了8%，利率成本水平较高。

票面利率同样较高的，还有新城。新城于期内发行的9笔中期票据及债券，最低票面利率为7.00%，最高为7.97%。

保利、中海、华润三家国企的发行利率区间分别为3.95%-4.88%、4.00%-5.60%及4.38%-5.38%，龙湖则在4.80%-4.96%之间。

此外，多家典型房企拓宽融资渠道，通过多种方式进行融资。

碧桂园、恒大均有发行百亿规模的可换股债券吸引投资者，不同的是碧桂园可换股债券加权平均利率较低，为4.97%；恒大则高达10.71%。

万科与绿地通过发行票面利率较高的短期融资券，以快速获取资金。虽然万科的发行规模较大，但期限较短，多为180日左右；而绿地发行的短融券期限则为1年。

融创和华润期末分别拥有55.3亿元、55.0亿元规模的永续债，吞噬了约5.9亿元与29.2亿元的净利润。同时融创发行了3笔利率较高、数额较少的ABS，但期限仅为1年。

另有龙湖发行的住房租赁专项债，新城发行的定向债务融资工具。

典型房企资金留存、偿付情况

与外部融资不同，企业的内部融资更多依靠自身的造血能力。典型房企能够通过较多的销售回款、预收款项、留存收益与在手现金等多种形式获取运营资金。

总体而言，典型房企的销售规模庞大，销售回款较多。碧桂园2018年实现销售回款5412.9亿元，绿地实现回款2968亿元，中海实现回款1563.9亿元，龙湖至少实现回款1705.4亿元。

同时，部分典型房企均在年报中用“积极回款”、“狠抓回款”、“坚持快速回款”等表示持续加强回款的策略。

而典型房企的合约负债，即预收房款，则较销售额有较大变动，原因在于预收房款存在多年账龄尚未结转的款项。除中海外，其他典型房企的合约负债规模皆达到千亿以上。

期末留存收益由盈余公积与未分配利润构成，其中盈余公积可用于弥补亏损等，而未分配利润相对于所有者权益的其他部分来说，企业对于其使用有较大的自主权。因此，前期营收规模较小，导致净利润较少的典型房企如融创和新城，二者的期末留存收益规模就较小。而达到千亿规模的，则是万科与中海两家老牌的稳健房企。

就现金流而言，典型房企呈现出较为稳定的态势。凭借较大的销售规模，典型房企都有较多的经营现金流入，因此大部分典型房企的经营性现金流都为正。

中海5年间的经营性现金流有3年为负，其中待售物业增加是其经营现金流出的主要原因。不过凭借其较多的在手资金与稳定的运营，其经营性现金流问题不大。

而筹资性现金流则呈现净额皆为负的情况。不过正是由于典型房企的庞大体量，令典型房企与关联方、合作方的资金往来增多，以及处置子公司，支付合作项目预付款，购买理财产品，产生企业间的资金拆借等投资活动较为频繁，导致投资性现金支出规模增加。

值得一提的是，新城由于连续三年经营性现金流与投资性现金流相加为负，收到了上交所的问询函，新城回复表示公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。其中新城以重资产模式运营的吾悦广场，其规模扩张产生了较多的持续资金需求。

这也意味着，像新城这样的后起之秀还将面临持续的现金周转压力。

同时，投资性现金流为-1159.6亿元的龙湖，其预付租赁款支出约589.4亿元，亦承担着扩张压力。

筹资现金流方面，仅有恒大、融创、绿地三家为负，也仅有这三家的在手现金少于一年内到期负债。较高的杠杆率与偿债压力，推高了三家房企借新还旧规模，导致筹资现金流出大于流入。

在层层递减之下，恒大于期内减少了约-226.4亿元的现金，同样有所减少的是中海，而融创和绿地的现金净增加额则为达到百亿。

虽然恒大期末依然留存了1293.6亿元的现金，成为拥有千亿现金的四家典型房企中的一员，但其拥有高达3232.7亿元的一年内到期负债，现金短债比仅为0.4，背负较大的短期偿债压力。现金短债比同样小于1的，还有融创和绿地，但情况相对稍好。

反观保利和华润，现金短债比分别为2.32、3.13，偿债压力不大；中海更是以高达6.57的现金短债比领跑，偿付最为稳健。

此外，得益于前期借债规模不大，新城本期的债务压力也较小。

综上，典型房企凭借自身的规模优势，基本不存在融资贵、融资难的问题。同时，与其企业规模相对应的，是相应规模的融资与大量可供灵活运用的资金，企业安全度较高，财务风险较低。

同时，有国企、央企背景的房企，在融资上更具有优势，同时运营策略更趋稳健。而在前期秉承高杠杆，或是近年快速发展的房企，则存在一定的现金流与偿债压力。