规模是房企通往未来的桥梁。

与还在攀升的大部分房企不同，位于行业头部的典型房企早已形成了规模效应。于外部融资而言，典型房企更容易筹得资金；内部融资方面，典型房企强大的现金周转足以支撑部分经营需求。

那么，典型房企的融资环境与近况又是如何？

开发贷收紧

长期以来，由于银行贷款的风险较小，成本相对较低，成为了房企的主要融资途径，信贷集中化是房地产开发投资的主要特征。

另一方面，近年来商业银行的利润中一大部分来源于房地产开发贷款产生的利息收入，二者间形成了相互依赖、相互支持的关系。

在越来越多的商业银行将业务发展重点放于开发贷业务上之后，随着宏观政策变动、银行内部管控不完善等多重因素影响的新形势下，开发贷的风险逐步显现和暴露。

Wind数据显示，2005年，商业银行房地产业不良贷款余额约为1088.3亿元，但随着房地产行业的竞争与整合，金融监管的逐渐增强，其数额逐年减少，直至2013年的214.4亿元。但此后该数额又开始逐年增加至2017年的706.9亿元，呈现出一定的周期性。

从“国十条”，到“新国八条”，再到坚持围绕“房住不炒”出台的一系列配套政策，房地产市场的相关政策出台较为频繁。

另一方面，一些经济总量不高的城市，对于存在的显性债务存量采取了债务置换的手段用以借新还旧，占取了部分银行新增贷款，为银行带来了一些不利影响。

2014-2018年，全国房地产开发贷款余额呈递增态势，5年复合增长率约为17.2%。增速呈U字型趋势，先抑后扬明显，2018年开发贷余额增速回暖至2014年的水平。

同时，相对于自2011年其增长至数十万亿元规模的商业房地产贷款余额来说，开发贷余额的规模并不大，占全国房地产贷款的投资规模比重也不是很高。但是由于近年来影子银行等的飞速发展，通过避开相关部门监管体制，采用明股实债、理财产品、民间借贷等方式，大量未监测到的高成本资金通过多种方式涌入房地产市场，推高行业整体融资成本。

2018年，房地产行业延续了2017年融资趋紧的局面，行业整体处于结构性去杠杆的氛围中。据国际评级机构穆迪的报告显示，2018年，中国影子银行规模减少4.3万亿元至61.3万亿元，为2016年末以来的最低水平。同时，穆迪认为2019年政策重心将专向放慢去杠杆步伐与稳增长，因此新增信贷仍会不断转回银行表内贷款。

此外，2019年银保监会23号文的发布，明确对银行机构表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质；违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等行为提出整治，强调防止资金违规流入房地产领域，亦将打击表外融资，收紧表内融资。

对于此前未能获取一定融资或经营现金流储备的房企来说，这无疑抬升了现金流的紧张程度。

信用评级影响公司债定价

中国的债券发行开始于二十世纪八十年代，在经历了一个较为坎坷的起步阶段后，中国的债券市场的发展极为迅速，其中公司债已从当初的百亿规模增长至万亿规模。

但因为中国债券市场的相关制度在逐步完善的过程中，债券契约的保护机制仍然存在一定缺陷，导致随着债券市场规模的提升，违约规模也在提升。

纵观2018年的债券市场，到期债券的违约率已达0.95%，与2017年的0.41%相比翻番，而在2016年时，该数据仅为0.29%。

违约率大幅提升的背后，是2018年债市违约规模的大幅上行。据Wind数据显示，2017 年，债券违约数量和金额为35只、337亿元; 2018 年跳升至120只、1177亿元，违约金额增加了约2.5 倍。

一般而言，发债企业的信息披露不充分与道德风险问题是造成债券违约事件的重要因素，而信用评级则有助于缓解债券投资者与发债企业之间的信息不对称，高质量审计带来的高质量会计信息，有益于发债企业获得较高的信用评级。

有学者研究指出，不论是标准普尔的评级还是穆迪的评级，随着评级的下降违约率会显著地升高；同时，负面的评级公告会在公告当日及后几日带来明显的异常收益率，但是正面的评级公告却不会引发明显的价格波动。

在惠誉国际长期信用评级中，碧桂园、万科、保利、华润及龙湖五家典型房企分别获得了BBB至BBB+的主体信用评级，达到了投资级别。投资级主体及债券一般被认为信用级别较高、违约风险较小。通常而言，被认定为投资级的企业更容易被国内外投资者信任和选择。

值得一提的是，恒大、绿地、新城三家典型房企被评为投机级别，恒大因为财务杠杆率较高而影响了评价，绿地则因为抑制了财务杠杆上涨，评级展望由负面调整至稳定。

亿翰智库指出，国内外机构在评级时普遍关注三个因素。从关注程度从高到低排列：财务杠杆和现金流情况是惠誉评级关注因素之一；房企自身业绩及增长情况也支撑其评级结果；最后控股股东强大的资金背景也是评级机构考虑的因素，企业在一定程度上会得到控股股东在资金、业务等方面上的支持。

此外有学者分析，较高的信用评级能够有效地降低债券的发行成本，说明信用评级是公司债券定价的依据之一。细分来看，债券评级和主体评级对发行成本分别具有解释力，但是由于各自的侧重不同，两种评级所传达的信息并不是一方包含另一方的关系，而是在一定程度上互补。