作为构建租购并举住房制度体系的重要内容，专业化、机构化住房租赁企业（市场也称“长租公寓”）近年来发展“抢眼”。业内专家认为，长租公寓企业通过提供市场化的运营管理服务，能够解决以个人业主出租为主的住房租赁供应模式中长期存在的户型、产品、服务“错配”问题。现阶段还需补齐监管短板，加快完善长租公寓行业质量、服务等标准建设，以更好地发挥其示范引导作用，规范住房租赁市场发展。

长期以来，我国住房租赁市场的供给主体以个人出租为主，规范化和专业化服务缺失，很大程度上制约了住房租赁市场的发展。2016年6月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将培育市场供应主体列为培育和发展住房租赁市场的首要政策举措，并提出发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。这也被业内认为从顶层设计上明确了支持专业化、机构化住房租赁企业发展的政策方向。

近日，在北京召开的“长租公寓企业规范发展研讨会”上，清华大学房地产研究所、蛋壳公寓共同发布了《长租公寓对住房租赁市场的影响研究》课题报告。报告显示，当前住房租赁市场供应仍以个人房东通过直租方式提供的普租房源为主，机构化住房租赁企业的市场份额较低。

根据长租公寓企业所运营的物业位置分布情况，可以分为分散式和集中式长租公寓。其中，分散式长租公寓是由专业化住房租赁企业，以约定的租金和年限（通常3-5年）向个人业主承租房源，经过改造装修后再出租给租户，并向租户提供保洁、维修等附加服务。集中式长租公寓则是通过新建、改造整幢楼层的房屋出租模式。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，长租公寓特别是分散式长租公寓通过提供更便捷的租赁管理服务，降低个人业主的租赁管理成本，能够提升个人房东将房源用于出租的意愿，同时为租户提供差异化住房租赁产品，在盘活存量市场、提高住房资源利用率，增加租赁供给、改善租户租住体验等方面发挥了积极作用。

值得注意的是，去年以来，长租公寓行业风波不断。室内空气质量不达标、违规打隔断、租房“套路贷”等问题让刚刚起步的长租公寓在经历了野蛮生长后遭遇 “成长的烦恼”。长租行业发展前景也备受争议。

对此，中国房地产业协会会长冯俊指出，看待长租公寓机构在发展住房租赁市场中的作用，需要回答几个基本问题：一是否有利于稳定住房租赁市场的供求关系？二是否能为租房者提供更好的居住质量保障？三长租公寓提供的衍生服务是否改善了租住者的生活？在此基础上，分析长租公寓在增加住房市场多主体供应、满足多层次需求中的作用，具有较强的现实意义和实践价值。

中国建设报社社长王胜军认为，坚持“房住不炒”的定位意味着要让住房回归居住属性。以长租公寓为代表的专业化住房租赁机构不仅能够满足品质化的住房消费需求，还有助于盘活闲置和空置的存量房源，稳定承租双方的租赁关系。从租住人群来看，专业化、规范化住房租赁机构能够降低新就业的年轻人在城市的居住门槛，提升城市发展活力。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强指出，业内对发展长租公寓机构的争议主要在于，这种模式和房屋中介机构明令禁止的“吃差价”“包租”等行为难以区分。但是，只要引导好住房租赁机构的经营模式，就能发挥其在规范住房租赁行为、满足承租人需求、稳定租赁市场方面的积极意义。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点，房源向专业化住房租赁机构集中，有助于主管部门规范市场主体行为，对规范租赁市场秩序、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力。

针对住房租赁行业配套法律法规和制度体系建设滞后的问题，冯俊等业内专家建议，现阶段应加快出台长租公寓行业的质量标准、衍生服务标准，对房屋质量、环保标准、防火标准、运营服务等建立更明确的规定和监管，推动长租公寓行业规范健康发展。

据悉，中国房地产业协会和蛋壳公寓成立住房租赁智库平台，整合协会、专业机构和企业资源优势，为住房租赁行业健康发展建言献策。