来源：大伟看楼市

从2018年6月10号开始，北京当天入市了旭辉城、瀛海府、熙悦林语、金樾和著。四个项目开始，标志着，北京楼市在土地全面限价后，市场成交进入限竞房元年。

这四个项目可以说也代表了北京限竞房的3个层次，瀛海府接近日光，熙悦林语一年基本清盘，而旭辉城、金樾和著基本封盘。

北京限竞房进入了一个严重分裂时代：“日光、年光、卖不光”并存！

限竞房已经是北京市场的主流，这种情况下，到底如何点评限竞房的优劣？这个肯定有很多纬度：网签金额、地利位置、户型好坏，利润率高低。

张大伟认为，对于北京限竞房市场来说，土地的位置决定了这个项目成败的80%，另外15%是户型。

但在这之外，影响最大的因素，是谁能最快的入市！这其实考验了一个北京房地产企业的综合能力，从前期定位、市场调研、户型打磨、政府关系等等！

一个可怕的现象：北京限竞房已经入市的50个项目，平均从拿地到入市383天，其中最短的入市周期只有122天，另外入市周期在300天内的只有8个项目。31个项目入市周期在400天以内。

能在300天以内入市的9个项目中，5个是中海的项目，另外几个分别是电建、金茂、华润、金地各一个。

限竞房的网签排行榜

在过去的一年里，单独看网签数据肯定不科学，因为毕竟销售节奏不一样，但看整体数据，合计预售的50个项目中，网签总金额610亿，而入市的项目总市值是1960亿，也就是说网签去化金额只完成了31%。

未来继续井喷的供应

到目前为止北京限价房只供应了400万平米。按照土地面积还有450万平米。而从等待入市的土地看：还有几块地将入市。

也就是不考虑未来，只看2019年春节前入市的土地，北京合计将有100个限竞房项目，大约850万平米住宅，合计1200万平米，开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止，一年的资金成本在600亿左右。80%限竞房入市项目已经肯定亏损。

合计94宗地块95个限竞房项目的北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的50个项目只有不足10个项目有可能盈利，其他全部持平或者亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

整体市场情况：限竞房进入全行业亏损中！

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五；从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。