中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于昨日举行，与会专家和业内人士就房地产行业众多热点问题进行解读与探讨。

热点一：2019年房价涨7.6%重点城市涨幅或超预期

中国社会科学院城环所不动产室主任、执行主编、研究员王业强：

2019年专业市场的发展展望。蓝皮书当中对一些专业市场的发展也作了一定的分析。住宅市场。我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%，比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看，由于住宅销售的面积明显大于竣工面积，也就是可销售的面积将会进一步减少，也可能导致对房价上升产生更大压力，因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看，房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平，应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

热点二：最近两三年住房价格上涨严重挤占消费

中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任、研究员尹中立：

我们在2017年之前，尽管也有过住房价格快速上涨的时期，但是住房价格快速上涨并没有挤占消费，但是2017年以来，最近两三年时间，住房价格上涨严重的挤占了消费，就是因为和棚户区改造货币化安置这个政策有关系，因为它让穷人加杠杆，进入到住房市场，这就是这个政策所带来的后遗症，所以我看有关决策部门把今年的棚改的计划由以前的600万套下降到285万套，是不是考虑到这样一个因素我不太清楚，我估计他可能没想到那么远，主要是想着现在三四线城市房价上涨过快，要通过这样一个阀门调节一下上涨过快的趋势，还没有想到消费的问题。因为时间关系主要补充一下，因为从宏观经济的角度来看，投资和消费，和房地产是密切相关的一个因素，但是我们以前的研究可能关注到从宏观经济的投资消费的视角去关注房地产市场可能还不够多，我觉得当下是要密切关注这样一个宏观的视野。

热点三：呼吁建立租售并举政策

北京大学不动产研究鉴定中心主任、教授冯长春：

我们也提出了要建立租售并举的政策。现在完全靠政府保障，比如建公共租赁住房或者是共有产权住房，现在也出现了一些问题。根据报道，像北京和其他一些城市共有产权住房，对于市场响应来讲不太热烈，可能位置比较偏或者是产权的问题等等。租售并举，一方面我们要保证中低收入特别是外来的新市民的住房问题，同时也要满足大量常住流动人口的租房问题，刚才王主任也谈到住房的租赁市场，发挥市场的作用来解决租住住房的问题。

目前很多都是通过中介，要发挥中介的作用，一是要规范中介租赁的行为，要有一些规则，同时也要给市场一些指引，租金应该保持在什么水平，有一些学者或者是专家提出学习德国管理租赁住房市场的经验，从政府和城市来讲，对于租赁市场应该有一些管理措施和规范措施，但是不要用一些强制性的手段，还要让市场发育、发展，要有一些优惠的政策。比如以前增加它的税收，现在这个市场是一个灰色市场，很多租赁的都没有去登记和交税，如果一交税，规范了市场，也可能增加了租房的成本，把税收都增加了租房者的身上，所以一方面是促进它的发展，另一方面能够满足住房者的需求，比如租金的水平可能进行一些测算，一个城市按照分区，我们也测算过北京，把北京分成好多区，建立一个基准租金的水平，我提出一个“基准租金水平”的概念，这类房子在市场上，在这个区域有一个平均租金的水平，把它叫做基准租金，根据市场的需求，要租房的这些人，通过规范的中介，根据具体区位和楼层、朝向可以修正可以得到具体的租金。

热点四：房地产发展趋势从开发转向投资和证券化

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、研究员柴强：

从以房地产开发为主，转向房地产的投资和证券化为主，从国外房地产市场发展的大规律来看，也可以说成三大发展三段。第一，以开发为主的阶段，我们国家已经进入到尾声。下一步是投资，不能误解为炒作，实际上是购买之后租赁，以获取租赁的收益为主。我们要发展住房租赁市场，没有住房的投资哪有住房租赁市场呢？但不能简单的理解为投机炒作。还有证券化，最高级的就是证券化为主，中国这个时代也开始到来了。和这个密切相关的就是从过去的大拆大建转化为城市更新。

热点五：2019年可能会面临还债高峰

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编、研究员王业强：

从房地产市场投融资来看，预计2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大，房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势，金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来，预计2019年房地产销售量的减少，房企资金的压力也会有较大幅度的上升。