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保利发展|4000亿后的负债与土拓隐忧

发布时间:2019/5/5 12:54:51 | 来源 :中国网地产

保利发展成绩一直比保利置业好,2018年亦是如此。

保利发展2018年销售额图破4000亿元,同期的保利置业销售额刚刚超过400亿元,保利发展30%+的增速更是甩保利置业2%几条街。

保利发展,2018年似乎一直在忙,忙业绩,忙更名,忙收购,但与此同时“重回前三”的热情似乎也在一点点消退。

变“发展”后的央企保利

更名为保利发展后,保利地产已成为保利发展三大序列中实业投资序列旗下的一项业务。

保利发展|4000亿后的负债与土拓隐忧-中国网地产

来源:保利发展官网

回顾保利发展近几年的发展,也颇有央企做派。

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数据来源:保利发展年报

从销售业绩来讲,2016年突破2000亿元开始,千亿数字一年一变,且近三年业绩涨幅均超过30%,但2018年业绩增速明显放缓。即使增速相对自身而言放缓,但在业绩前10房企中,增长率仍然排名第4,前5中增速也仅次于碧桂园。

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数据来源:亿翰智库、房企年报

近几年,随着保利发展规模的扩张,总资产在增长的同时,总负债也在增长。资产负债率在2016年达到一个74.76%的相对低值后,2017年、2018年又出现反弹,2018年也达到近五年最高的77.97%。

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来源:保利发展年报

77.97%的资产负债率放眼整个上市房企队伍中并不算高,但在房地产央企行列中也算打头阵了。2018年,业绩排名前5位的央企资产负债率中,中海低于60%,招商蛇口、华润置地、中国金茂也在70%左右。

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数据来源:房企年报

此外,相较于2017年204个项目拓展, 4520万平方米新增容积率面积的大刀阔斧,保利发展2018年在土地拓展方面踩刹车减速。2018年,保利发展拓展项目132个,同比降幅35.29%,新增容积率面积3116万平方米,同比降幅31.06%。待开发面积由2017年的9090万平方米增长64万平方米至9154万平方米,增幅不足1%。

2019年4月15日,保利发展在发布2018年年报的一系列公告中,还夹着两条“一悲一喜”的公告。

其中一条是《关于2018年度计提存货跌价准备的公告》,公告显示,根据存货跌价准备测试,保利发展旗下7个项目项目因可变现净值低于存货成本,需计提相应存货跌价准备。项目合计计提存货跌价准备23.42亿元,减少公司2018年末总资产23.42亿元,减少2018年度归母净利润20.13亿元。

年报显示,2018年,保利地产资产减值损失为23.51亿元,2017年同期为6102.46万元,同比增长3455.76%。其中,存货价跌损失为23.07亿元。

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来源:保利发展年报

在房企2018年年报大军中,万科也有一笔23亿元的项目存货跌价准备,涉及到万科的15个项目,然而相对于保利发展的20亿元归母净利润的减少额,万科只减少6亿元。

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来源:万科年报

而对于“一悲一喜”的另一则公告,则是董事会全票通过表示同意公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市。

保利物业发展股份有限公司于1996年在广州成立,并于2017年8月29日在新三板挂牌,目前是保利发展综合服务系列中的一员。2019年4月11日终止在新三板挂牌,并在四天后的公告中明确表示自己要赴港上市。

自2014年起,新三板累计挂牌物业服务企业74家,目前仍在挂牌的有56家。18家摘牌,均为主动申请终止挂牌,其中有14家是在2018年摘牌,其余4家为2017年摘牌。值得注意的是,多数物业服务企业在终止挂牌时多数并未透露原因,但绝大部分都像保利物业一样业绩不俗,摘牌的原因不言而喻。

2018年上半年保利物业营业收入增长30.30%至18.53亿元,归母净利润与扣非归母净利润增幅均超过60%。公司资产负债率 75.71%,较上年末下降4.19个百分点。

“重回前三”一年后

2017年底宋广菊“保利要重回前三”的豪言壮语已经过去了1年多,2018年第四名被融创占领,保利发展仍为第五,且与前三的差距,甚至是第四的差距越变越大。

回顾保利发展为重回前三做的最大“努力”,莫过于“收并购”。2016年并购中航地产后,便开始和保利置业展开整合拉锯战。

2016年底,保利地产与保利置业就曾宣布过重组,但随后被终止。直至一年后,2017年11月保利地产发布公告拟现金收购保利香港控股50%股份,正式开启了保利集团地产业务的整合。 

而实质性的进展信息,发生在保利发展2018年中期报告。半年报显示,保利已经完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案的股权交割工作,基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。

而保利置业(00119.HK)作为保利集团子公司保利香港控股的主要资产,40.39%的表决权归属保利香港控股。也就是说,此次收购保利发展占有保利置业超过20%的股权。

弹房君查阅年报显示,2018年保利置业销售额为408亿,相较于2017年增长2%,保利置业的销售体量五年间增长200亿,而这一增长与保利发展五年3000亿增长体量不可同日而语。

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数据来源:保利置业年报

保利置业2018年多项数据指标均出现下滑,营收由2017年的317.03亿港元降至2018年的232.34亿港元,降幅达26.7%。股东应占溢利也由2017年的245.21亿港元降至2018年的224.16亿港元。

而近五年,保利置业新增土储面积最多的年份是2014年,近两年也一直在300万平方米徘徊。

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数据来源:保利置业年报

但保利置业毕竟是一个拥有400亿体量的房企,然而体量多大,不并表并不能对保利发展销售额起到直接作用。“不并表”三个字是保利发展董秘黄海面对媒体说出的三个字,他表示保利发展不会直接并表保利置业,仍将由保利集团合并其财务报表。

2018年8月,保利置业提出“地产+金融”这一转型思路,而目前,保利发展已经形成以房地产开发经营为主,以房地产金融及社区消费服务为两翼的"一体两翼"的业务布局。

整合落地之后,对保利发展最有利的莫过于其在未来的城市拓展方面不再受限制。未来保利集团在境内新增的房地产开发项目均以保利地产为主进行开发,也就是说保利发展未来的扩张在集团内将不再受限制。2018年,保利发展也进驻之前之前保利置业布局的城市。

二者业务的整合成为历次业绩会、股东会上老生常谈的话题,尽管保利(香港)控股有限公司股权变更已完成交割。

2018年8月份保利置业中期业绩会上,董事总经理韩清涛称,保利置业的管理团队、架构和主营业务均没有发生变化,内地和海外的房地产仍然是保利置业的主业。“内地的市场肯定是最主要的市场,无论是规模还是效益。”

其实从2017年开始,由于近年来一二线城市楼市调控加码,购房者逐步向三四线城市“倾斜”的市场现实,保利发展加大了对三四线城市的布局。显然对于保利发展,并没有把所有的精力都放在与置业之争上。

(责任编辑:甘承浩)
中国网地产

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