4月22日晚间，建发控股（600153.sh）发布了2018年年度报告。报告期内，建发控股的房地产开发业务实现合同销售金额735.98 亿元，同比增长 60.83%；实现合同销售面积573.56 万平米，同比增长49.48% 。

合同销售金额同比增长 60.83% 

作为建发控股两大主营业务之一，建发控股的房地产业务（另一主营业务为供应链运营），主要装在旗下建发房产和联发集团两个公司里。

其中，建发控股持股54.65%的建发房产2018年合同销售额为386.71亿元，同比增长94.07%；建发控股持股95%的联发集团，2018年合同销售额为349.27亿元，同比增长35.19%。

目前建发控股的房地产业务已拓展至全国30多个城市，重点聚焦长三角、华东、华中、华南、川渝等区域，深耕上海、苏州、杭州、长沙、成都、重庆、福建等战略城市和省份，一二线城市的项目占比达到50%以上。

主营业务房地产业务营收仅占集团总营收14.47%

2018年里，整个建发控股共实现营业收入2803.82亿元，同比增长了28.26%；实现净利润76.32亿元，同比增长58.15%；实现归属于母公司所有者的净利润46.72亿元，同比增长40.27%。扣非之后的净利润为42.46亿元，同比增长68.74%。

总营收中，房地产开发业务实现营业收入约405.79亿元，同比增加113.24亿元，增长比例为38.71%。其中，建发房地产占273.51亿元，联发集团占187.25亿元。分产品类型来看，住宅地产的营收为295.64亿元，同比增长20.51%。房地产开发业务整体毛利率为35.37%，同比增加8.85个百分点；而住宅地产毛利率为32.04%，同比增加6.57个百分点。

相比供应链运营业务来说，房地产业务在资产贡献、利润、净利润贡献方面，都大大高于供应链运营业务。但营收方面，供应链运营的营收达到了859.67亿元。

归属于母公司股东的净利润中，建发房产的贡献为34.43亿元，同比增长64.50%，联发集团占16.79亿元，同比增长64.61%。建发房产净利润增加的主要原因是本年一级土地开发公司实现土地出让，因此利润增幅较大，为公司贡献了约30%的归属于母公司所有者的净利润。而联发集团净利润增加的主要原因是本年主要结算项目集中在利润率相对较高的地区，因此利润增幅较大。

2018年，建发控股的投资收益为5.49亿元，同比减少了69.77%，建发控股表示，主要是由于报告期对联营企业投资收益减少以及处置长期股权投资收益减少所致（2018年里，建发控股对联营企业和合营企业的投资收益为-2.26亿元，这一指标在2017年同期为0.63亿元）。

库存规模增加 存货同比增长56.70%

截至2018年末，建发控股的总资产达到2174.54亿元，同比增长了16.63%，其中，建发房地产占1128.78亿元，联发集团占669.10亿元；净资产为544.18亿元，其中，建发房地产占278.26亿元，联发集团占154.54亿元；归属于母公司所有者的净资产达到275.56亿元，同比增长了23.95%；总负债为1630.36亿元，同比增长23.81%。于2018年12月31日，集团的资产负债率为74.98%，比2017年12月31日的75.06%有所下降。

值得注意的是，期末建发控股的存货达到了1355.40亿元，同比增长了56.70%，占总资产的比例为62.33%，建发方面表示主要是由于报告期房地产业务新增开发项目较多，库存规模增加所致。

由于存货增加较多，期末建发控股的流动比率1.75，比2017年的1.80有所降低。速动比率为0.52，比2017年的0.76减少了31.44%。

另外，期末，包括对子公司的担保在内，建发控股担保余额为267.34亿元，占公司净资产的比例为97.02%。其中，直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额为253.98亿元，担保总额超过净资产50%部分的金额为129.56亿元。

利息费用抬高 联营合营企业收益亏损

报告显示，由于报告期供应链业务及房地产业务回笼资金增加，期末建发控股的货币资金为236.99亿元，同比增加了44.16%。经营活动产生的现金流净额也由2017年的负185.88亿元，变为正的47.80亿元。现金利息保障倍数为2.86，运营风险较小。

但报告期内，建发控股的财务费用增加了51.75%，为18.86亿元，而2017年同期为12.43亿元，这主要是由于其利息费用由2017年的13.55亿元增长至2018年的19.27亿元。

另外，报告期内，建发控股资产减值损失（账面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额）为29.24亿元，比2017年的7.65亿元，增加了20.78%。

筹资活动产生的现金流量净额由去年的258.25亿元变为-39.46亿元，同比减少了115.28%。建发控股方面表示，主要是由于报告期新增融资规模较上年同期下降以及偿还债务金额较上年同期增加所致。

报告期末，建发控股的短期借款为38.21亿元，长期借款为235.12亿元，同比分别减少47.03%和9.62%。

新开工面积大增 拿地支出明显收窄

2018年里，建发控股的房地产业务开工加速明显，全年按权益口径统计的新开工面积达到了1022.27万平米，同比增长84.59%。

但2018年建发控股在拿地方面则有比较明显的收窄。2018年，建发控股通过多种方式新增土地45宗，新增计容建筑面积约642.14万平方米，其中权益面积约453.97万平方米。报告期内权益口径的拿地金额为324.98亿元，同比减少25.9%。其中建发地产耗费207.15亿元，同比减少28.98%。联发集团耗费117.83亿元，同比减少19.77%。

由于拿地减弱导致土地出让金支出减少，报告中，建发控股的预付款项也由此明显减少——由2017年期末的185.97亿元，同比减少47.9%，变为96.89亿元，

截至报告期末，建发控股尚未出售的土地储备面积（权益口径）为1554.98万平米，同比减少0.73%。其中建发房产拥有758.98万平米，同比增加6.54%；联发集团拥有796.00万平米，同比减少6.79%。

总权益土储中，按城市线看，一、二线城市的土地储备面积占比为50.69%。按区域来看，福建区域的占比最高，为29.91%，其次为华中区域，为22.95%。

此外，2018年，建发房产逐步调整组织架构，梳理明确房地产开发、城投、商业运营、物业管理和新兴投资五大业务板块，并在业务定位上与其控股子公司建发国际投资集团有限公司进行了一定的划分：母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

业绩看点：

整体来看，2018年的建发控股，在房地产销售方面，成绩可圈可点。2018年的建发控股，在房地产销售方面，成绩可圈可点。但由于其重点布局的一二线城市以及大本营厦门区域的调控高压，导致其面临着存货高企的流动受限风险。

在2019年工作总方针中，建发控股提到：“地产业务持续优化区域布局，多渠道获取优质土地资源，加速扩张市场；加大研发力度，丰富产品类型，把控产品质量，不断提高产品竞争力，确保品牌影响力和市场地位。土地一级开发业务争取尽快实现后续土地出让，并积极拓展新的土地一级开发项目;积极对接高铁、轨道、机场以及村发展用地，探索代建+运营的新模式”。

从方向来看，2019年建发控股希望能通过一级开发去获取更多的利润，并将在拿地和规模方面，实现继续加速扩张。