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邓中文:新办公不能抛开盈利谈情怀

发布时间:2019/3/15 10:42:47 | 来源 :中国网地产

2018年,北京写字楼市场迎来供应高峰,供应量和空置率均有上升。机构预测,2019年将持续有大批写字楼入市,空置率将被进一步推高。市场将迎来新供应高峰,传统写字楼行业间的竞争也在日益加剧。与此同时,办公市场的主力用户群体已悄然发生变化,80后,90后组成职场的中坚力量。这代人大多倾向于富有创造力的企业团队以及具有包容性的办公环境,他们的喜好很大程度上就决定了新一代企业选择办公空间的偏好。为满足这种市场需求,新办公的概念被提出。在中国网地产趋势沙龙上,联合办公领域代表易得商务中心创始人邓中文就此发表了自己的观点。

不能离开利润谈情怀

邓中文表示,传统的办公室租赁即所谓的“二房东”是通过“低进高出,整进散出,毛进精出”的方式赚取租金差价盈利,目前市场上大部分公司还是在延续这种经营方式。联合办公是一个新的办公模式,在进入之前,需要核算与传统办公室租赁相比增加的成本和新办公模式带来的收益是否平衡。在谈及自己公司运营现状时,邓中文表示,虽然我们目前所经营的传统赚租金差价模式有一定的局限性,但在一定程度上能保证公司的正常运营和开支,略有盈余”。邓中文同时指出,新办公注重员工体验和科技化的创新,一定程度上可以激发员工的创造价值,但是要考虑增加的价值和投入是否成比例,超前的创新同样会给运营企业带来成本的负累。目前市场上探索新办公的企业,要么有雄厚的资金实力,要么背后有资本的支持,可以允许有一定的容错空间。但是小型企业盲目尝试或许会直接影响财务数据。目前在联合办公或者新办公领域能做到整体盈利的企业还是屈指可数的。“资本是驱利的,不能抛开盈利谈情怀”。

“二房东”模式获得收益相对稳定 

在金融去杠杆大背景下,2018年被称为资本寒冬,联合办公行业发展恰至中场,“马太效应”渐显,头部企业与小企业已是“冰火两重天”。头部企业纷纷宣布多轮融资。中小企业融资困难。邓中文详细分析道,部分品牌的新办公的头部企业,他们的经营模式是和业主合作,业主提供装修,参与利润分成,极大地降低了进入成本。采用这种相对稳定的经营模式是因为品牌的力量,是企业具备一定规模,品牌带来的溢价。一些中小企业难以复制这种模式,目前还是只能靠传统租赁或者相对稳定的收益。

邓中文认为,目前的联合办公的发展有一个矛盾点,要控制一个合理的利润,不能过高也不能过低。利润过高,房东在利益驱动下会选择拿回房产自己经营,相对于巨额利润预期来说房东违约成本很小;如果利润过低,企业经营难以为继,运营方会选择退出。据说WeWork能实现四倍租金差,个人认为运营方就必须收购资产产权,以防止过高的利润驱使下房东违约。邓中文坦白,自己公司目前还是主要以资管为主,即“二房东”的模式来经营,租金溢价实现100%,企业净利润才能达到20%。如果在运营的同时收购部分资产产权,通过资产增值的溢价分成,这样综合的利润来源才可以保证资管业务的稳定发展。

所有联合办公企业的共同竞争对手是传统办公 

去年北京写字楼大量入市,市场供应充足,整体空置率大幅上升。除CBD、中关村等热门商圈和甲级写字楼外,其他较冷门地段和等级较低的写字楼已出现大幅的租金下滑。邓中文结合自己周围环境预计下滑幅度应在20%左右。同时认为,联合办公为租户提供了完善的办公环境,让租户基本实现“拎包入驻”,满足了客户领包入住的便利但同时也降低了部分客户的违约成本,而运营方实际的维权成本过高,手续繁琐,这是在经济大环境不乐观的情况下联合办公需要面对的又一重风险。邓中文表示,市场供大于求,这种情况下传统的“二房东”模式盈利空间急剧缩小,很多以此为生的企业要么降低预算,低价周转,要么干脆裁员,以渡过“寒冬”。这对共享办公企业来说是好事,众多的共享办公经营者的竞争对手并不是WeWork或优客工场等经营共享办公的头部企业,而是传统办公。目前传统办公场景仍占据主流,占领着绝大部分的市场份额。未来越来越多的人们会选着新办公场景,这也是所有联合办公企业的渗透的大方向。


(责任编辑:包露)
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