专题热议丨购房或将告别公摊面积时代？

来源：攸克地产

周六一早，套内面积计价售房的消息刷屏。攸克君不敢说自己从业时间长，但有限的从业年限中，套内面积计价这件事，隔一段时间就来一次，今天更是胜似全民狂欢，关于这个问题，攸克君说几句肺腑之言。

一、有此表述的，是《住宅项目规范》的征求意见稿，征求意见稿的意思，大家都明白，就不多说了。

二、从这个征求意见稿的主要内容来看，99%以上是关于住宅设计的内容，总则中写得也清楚，“为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、及技术措施，制定本规范。”

这是这份写有“套内面积计价”规范的“出发点”，从这一点上可以知道，这个住宅项目规范是针对住宅设计的规范性文件，实际上也是设计院起草的。

按照住建部内部系统的分工，这个规范大体应该由标准定额司牵头，而并非主管房地产市场的房地产市场监管司牵头，房地产市场交易的监管，属于后者职能。换句话说，如果是后者牵头搞的规范征求意见，那意味着什么，相信各位都非常清楚了。

三、从个人来讲，攸克君举双手赞成套内计价，换句话说，攸克君支持房地产交易过程一切透明、公平的计价及其方式。目前，重庆采用了套内计价的方式，北京则在公开的房地产备案信息中，包含了套内面积，虽然北京仍然按照建筑面积计价销售。

这说明一个问题，即套内计价与否，实操过程中取决于地方政府如何选择。房地产调控都讲究因城施策，交易方式、计价方式等，自然也难以一刀切，而取决于各地的市场环境、法制制度乃至习惯传统等。

套内面积计价与否，大部分是地方政府的行政事权。比如，重庆虽然是套内计价，但在相当长时间里，住宅还都是50年产权。

四、在现行的法律法规中，套内面积计价和建筑面积计价，都是合法合规的。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》，第十八条规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

重庆市虽然主要是以套内面积计价交易，但《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条则规定：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。

如果要在全国范围内废除一个交易方式，那么，恐怕是修改修订法律法规才能解决的问题，而不是一个住宅项目规范能够发挥的效力。也就是说，如果要废除以建筑面积计价销售的交易方式，至少得修改《商品房销售管理办法》，或者正在制定过程中的《住房租赁和销售管理条例》，明确规定只能套内面积计价。

五、从建筑面积改以套内面积计价销售，必须设计新的配套衔接政策。比如套内计价后，社区公共面积的法律产权应该如何定价、使用；再比如，围绕社区公共服务，如何计价，社区公共面积中产生的收益，应当如何分配等等。

市场传导机制是非常复杂的，很可能脱离初衷的轨道。一个好的初衷，并不一定会有好的结果。如果套内面积计价，带来的衔接、配套问题，最终影响了包括社区服务水平在内的多种问题，实际上是得不偿失的。这其中的衔接，公共治理，发心与初衷很重要，但最重要的，是专业能力。

六、关于房价，这点其实是最没有悬念的，因为背着抱着一边儿沉。套内面积计价，面积下来了，单价就会上去，总的成本和盈利要求不变的情况下，计价方式只是个技术因素而已。相信这一点，智商差不多的都能明白。

这其中还涉及地方政府态度的问题。众所周知，目前房地产调控是地方政府负总责，保持房价稳定是第一要务，甚至是一种政治责任，当前的统计口径，最重要的口径，成交价、抽样等，还是以建筑面积单价为标准进行，如果因为突然由建面改套内，而导致单价和成交单价的迅速上升，且得解释呢。

多一事不如少一事？也许吧。

七、当前社会舆论对建面计价的不满，本质上是对交易制度和条件不透明或不够透明，以及对共有部分建筑面积的权利义务不对等的不满。套内面积计价，确实是解决这种不透明的手段，但不是唯一手段，在公共治理的过程中，不存在一招灵的妙招，仅仅解决交易的计价方式，而不解决其他，恐怕公众仍然不能满意。

如今的不动产权证、以前的房产证上，其实也都写明了套内面积和公摊面积。这样的透明只是形式上的，更重要的是，公摊部分的权利义务不对等，滋生了不满情绪，要解决问题，不能舍本逐末。

八、套内面积计价，即便从购房人的角度看，也未必是万分得利的方式。这事儿的链条很长，比如，在按建面计价方式的情况下，很多开发商、设计院会“偷面积”，即通过运用各种对设计规范的理解和变通，把一些不应算做套内的面积“做”到套内，不少所谓赠送面积，其实都是在这个领域打擦边球。如果以套内计价，现有主流的“偷面积”赠送方式，将被重新设计。还是那句话，背着抱着一边沉。

九、再说国际经验。我们与美欧很多国家不同，发达国家，很少有我们这样的封闭小区，也很少有小区的配套，而多是由政府提供的服务，成本由税收产生。他们大部分居民住宅，其服务设施真正是公共的，大都是由城市一级全面提供的，因此，当然可以按照套内面积计价销售了。

而我们的封闭住宅小区，小区共有的配套服务只是面向本小区的，这部分的建设成本，自然是由小区产权人负担。即便全部改做套内计价，这些成本，自然会转嫁到套内的单价中。交易总价不会有任何的改变。

十、再强调一次，攸克君支持一切能够促进透明交易、公平交易的计价方式。攸克君不赞成的是，好心办坏事。

所谓“买100平米房子只得70平米”，是个伪命题，类似于写文章的标题党。