城市轮动典型|棚改红利托起的乌鲁木齐

来源:中国网地产 2019-02-14 10:28:53

过去三年的棚改红利着实改变了很多城市的命运,连边疆都被惠及。

尼加提家的旧房子,已经闲置了两个月了。国际会展中心对面,三室两厅,租金从5500降到了5000,但依旧无人问津。

这个结果是在尼加提预料之中的,毕竟外来人员在乌鲁木齐是一个太小众的少数派。

在新一份的“985毕业生最爱去哪些省份就业”统计里,31个省市里,新疆排在了第24位,2017年时又后退了5位,在它后面的,是黑龙江、内蒙古、甘肃、西藏、宁夏、海南和青海。 

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作为新疆的首府,乌鲁木齐在吸引高端人才方面也并不亮眼,很多原本从地州搬来的人,这几年因为环境和生活节奏不适应,又搬了回去。

而本地的人,并不缺房子,在2009年的时候,福利房、公务员小区等自建房,还能占据到乌市房地产市场的半壁江山。

甚至许多老一辈的中高收入群体,他们的房子每年空置的天数在不断增多。

比如尼加提爸妈住的那个小区,算是乌鲁木齐数一数二的高档小区,购买者多是中年以上的中高收入人群,以独栋、联排和花园洋房为主,一到冬天,小区里便人烟稀少,空置无光的房子显得整个小区格外清冷。

尼加提的爸妈也早在10月的时候就飞去三亚度假了,要到过年才回来。“前几年海南火,都买了海南。去年海南买不了了,他们几个玩得好的朋友又开始相约往云南去了,也有的就是去广东广西自驾游,喜欢哪就在哪租个房子住半年,反正都不会在新疆过冬”。

房价10年翻3倍

位居西部省会之首

看似甚少人口流入的乌鲁木齐,房价却没有降下来。

乌鲁木齐市统计局的数据显示,2018年前三季度,乌市商品房销售额237.37亿元,同比增长11.7%,其中,住宅销售额189.09亿元,同比增长11.7%。

易居研究院的数据显示,2018年1-11月,乌鲁木齐的新建商品住宅成交均价呈缓慢上涨状,到11月的时候,成交均价已经达到了8415元/平米。 

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而在统计局2018年12月的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数里,乌鲁木齐环比增长了4%,同比增长了9.8%,二手住宅环比增长了4%,同比增长了13.7%。

安居客的数据里,2018年12月时,乌鲁木齐天山区的新房均价已经达到了1.2万元/平米,水磨沟区和经济开发区环比略有下调,但每平米单价也都突破了1万元。

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翻看历史,乌鲁木齐的房价,也是追随2009年的中国房地产新周期开始往上走的,到2014年的时候,房价基本翻了一倍。到如今,又再翻一倍,已经是10年前的三倍水平。

如果从乌鲁木齐的人均工资水平来看,目前乌鲁木齐的房价,是已经高过人均承受能力的——根据统计数据,2018年,乌鲁木齐的薪资水平平均数为5194元/月。以最舒服的房价在月薪上下10%左右浮动的标准来说,显然这个房价线,是吃力的。

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但如果放到整个国内,或者以省会(首府)城市来划分二线城市的话,乌鲁木齐的房价收入比,在国内的省会(首府)城市里,又是属于压力较小的,甚至可以说是已经非常理想的了。不到1万的均价,不到2倍的房价收入比,在目前省会(首府)城市里,只有呼和浩特、兰州、西宁、银川低于乌市。

但在这几个西部省会城市里,乌鲁木齐的房价水平已经是最高的了。

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棚改吸引房企扎堆涌入

土地出让金同比增4成

2018年在全国主要热点城市都限购的形势下,西部城市的成交趁势异军突起。

统计局的数据显示,2018年1-12月,西部地区商品房销售面积45396万平方米,比上年增长6.9%,销售额31127亿元,比上年增长23.4%,量价的同比增速都是四个地区中最快的。

房企也看到了西部的价值空间,把这里视为一个优秀的洼地。

而房价收入比依然较其他同级城市舒适的乌鲁木齐,成为这部分城市里的重要一个吸收点。

乌市统计局说,2018年自年初以来,我市房地产呈现出较好的增长态势,且增长速度逐月呈现上扬态势——1-3季度,乌鲁木齐市完成房地产开发投资额389.3亿元,比上年同期增长56.0%,增速较今年一季度和上半年分别提高了33.9个、37.7个百分点,较去年同期提高40.7个百分点。其中,住宅投资226.8亿元,占到房地产投资额的58.3%,同比增长57.9%。

其2018年全年的土地出让金额,在中指统计的《全国40大中城市出让金同比涨幅》里,排到了第8位。 

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据尼加提回忆,绿城算是进疆最早的全国性房企之一,入疆已经10年了,然后是万科绿地、中海、金科保利万达。大概2016年的时候,恒大从五家渠转战进入了乌鲁木齐。2017年,碧桂园富力来了,2018年时,融创阳光城、红星美凯龙、佳源也都来了,“尤其2017年以后开始吧,这些大房企来得勤了,乌市人也开始对房企的品牌有了了解和更多的追求”。

把这些大房企吸引而来的一个重要原因,是乌鲁木齐的棚改红利。

数据显示,2015年,乌鲁木齐棚户区改造计划建设房屋6000套,建筑面积60万平方米,实际新开工房屋7180套,完成年度开工建设计划套数的119.67%,建筑面积86.94万平方米,完成年度开工建设计划面积的144.9%。包括天山区波斯坦巷片区、水磨沟区一号立井片区等17个项目,新建35栋高层,18栋多层。

2016年,乌鲁木齐棚户区改造计划是15216户,实际完成了15242户,超额完成全年计划任务。

2019年,乌鲁木齐计划完成约64293户棚户区改造征收任务,其中,征收36947户,现有房屋功能完善27346户。

这些棚改户手里的“定向房票”,为乌鲁木齐楼市的流通需求架起了有力的靠山,“包括这两年政府在户籍政策、人才引进方面做出了很多利好,加上公积金贷款额度提高等资金方面优惠政策的出台,销售上还是比较有保障的”,乌鲁木齐某楼盘营销负责人如是说。

大户型与高端产品走俏

产品同质化与扎堆化明显

这些房企扎堆进来以后,为乌鲁木齐带来了两个改变。

一个改变,是去化周期的拉长。尼加提回忆身边朋友买房的经历,“以前买的基本是看了就定了,这两年的都会走好几个盘,选上1-3个月再定,加上去年内地楼市下行明显,观望的时间就更长了,反正有那么多房子,不愁没得选”。

而另一个改变,就是产品的同质化。

2018年的前三季度,乌鲁木齐90平方米以下住房销售额25.1亿元,同比下降24.2%;140平方米以上住房销售额31.99亿元,同比增长6.4%;别墅、高档公寓销售额17.56亿元,同比增长82.1%。

就连乌市统计局在三季度报告的最后一句,都流露出摁不住的喜悦:“今年我市住宅销售的热点是大户型和高档住房,数据反映出我市市民买房的需求由刚需转向追求品质的更高层次”。

高端项目的份额提高,对于房企来说,自是好事,在同等面粉价之上,可以添加更多的产品溢价成分。

中海·会展九里最小户型98平米,阳光城·文澜公馆最小户型110平米,万科·天山府最小户型105平米,乌鲁木齐碧桂园125平米起……房企在乌鲁木齐,找到了大平层的打造乐趣。 

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而在汉族人居多的解放路以北,这样的同类产品扎堆现象就更为严重。比如在国际会展中心片区,就有绿地绿城万科、中海、富力等房企项目扎堆而立,而户型上却甚少差异。

“乌鲁木齐的房地产市场发展,还是比较落后于内地的,因此在户型要求上并不高”,上述营销负责人告诉弹房君,在内地,买小户型的多是年轻人,但在乌鲁木齐却是相反,小户型基本是地州来的年轻人们买来给父母住的。“本地市民对户型的最大追求点就是大卧室、大面宽、南北朝向,所以在配比户型的时候,90平米左右的小户型基本只占5-10%,三居室占50%左右,四居室配比也会较高”。

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