中梁手擒三大满贯 内房股有望再添“猛将”

来源:中国网地产 2019-01-22 14:22:38

中国网地产 甘逗

2017年,中梁地产提出“双千亿”目标:到 2021 年,销售额和总资产均超过千亿,目标进入20 强,冲刺10强。而2016年中梁还是一匹销售额只有336.8亿的“准黑马”。

事实是,中梁提前38个月完成三大目标大满贯。截至2018年上半年,中梁总资产突破千亿,达到1347.26亿元;亿翰智库研究院的数据显示,2018年前10月,中梁全口径销售额突破千亿达到1150亿,正式跻身千亿阵营,排名房企销售第19位。

2018年11月13日,中梁正式提交招股书,开启赴港IPO之路,这也是近8年拟上市房企中规模最大的一家。倘若此次中梁能成功敲锣,相较于2018年以来赴港上市的美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家房企而言,中梁将成为上市房企中资产和销售规模最大的一家。

对于中梁,千亿已以最快速度抵达,前方的IPO之路还会远吗?

速度中梁:业绩上升与负债下降

作为企业,最想看到的情景,莫过于负债与业绩的“此消彼涨”。

亿翰数据显示,2018年前11月,中梁全口径销售额达到1289.9亿元,稳坐房企TOP20阵营。回首2015年,中梁的销售业绩也才刚刚过百亿大关。

2016年,中梁将总部迁至上海,便开始了“一路开挂”模式,2016年销售额以100.48%的同比增长率提升至336.8亿元,2017又以125.03%的增长率将销售业绩迫近千亿至757.9亿元。2018年中梁剑指千亿,提前完成全年目标,跻身中国房企TOP20宝座。

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数据来源:亿翰智库

从百亿到千亿,中梁用了不到三年时间。

除销售业绩展现“黑马”之姿外,中梁其他各项数据也给其顺利上市提供相当有力的支撑。中梁招股书显示,截至2018年6月30日,中梁控股营业收入97.31亿元人民币,相比2017年的29.46亿元增加230.31%;物业销售收入2018年上半年96.21亿元相较于2017年同期的28.86亿元增幅约233.3%。

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来源:中梁招股书

截至2018年6月30日止,中梁实现净利润8.37亿元,流动负债总额为1184.2亿,有息负债占比不足10%,为97.49亿元,流动比率为1.1倍,净负债率报告期内持续下降。

2018年上半年,中梁净负债率已下降至44.6%,下降如此之快引起行业高度关注。根据招股书,中梁净资产负债率的快速下降,得益于集团销售结转为收入并导致盈利增加,公司保留了优质资产。中梁方面在招股书中给出的解释是,过去几年净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。

其实,从2017年开始,中梁净负债率开始大幅下降,中梁招股书显示,主要是由于总权益的增加,中梁总权益自2017年底的6.55亿元分别增加260.2%及72.6%至2017年底的23.54亿元以及2018年上半年的40.61亿元,主要原因归于集团保留盈利的增长。

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来源:中梁招股书

对于今年房企普遍相信的“真理”:管理好现金流   没有现金流会立马“死”。中梁也深谙其道,现金流方面,截至2018年6月30日,中梁现金及银行结余达到198.62亿元,现金流充足。

渤海证券资料方面显示,中小房地产企业现金流紧张,而AA级的房地产开发商甚至负增长,现金流已出现缺口。这在融资环境较为宽松的情况下不是突出问题。但2018年以来,国家房市调控政策升级,融资环境收紧,叠加国内外宏观因素影响,房企融资成本上升,短期内融资难融资贵的现状难以短期扭转,房企对于流动性管理,回款运转和融资拿地的调度能力将会决定生存境地。

特色中梁:首创地产阿米巴

作为一家综合性物业开发商,中梁从温州出发,布局了长三角多个城市。为加速全国化进程,同大多数规模化房企一样,中梁选择在2016年将总部迁至上海。

中梁在实行全国化扩张同时实行“总部一线,布局三四线”的战略,在去库存等政策的东风下,抓住了三四线城市楼市回暖的行情。

2016年,它以平均5天拿一块地的速度拿下68块土地,耗资246亿元。2017年以平均三天拿一块地,每周有四五十块土地上报集团的速度继续全国化扩张。快速扩张的中梁,在布局三四线城市之外,也十分重视重点二线城市的投资力度,目前在全国重要城市群的13座二线城市精准落子,包括成都、杭州、苏州、成都、重庆等在内,这是有别于“闽系发展模式”原始路径的战略。

区别于其他盲目布局三四线城市房企,中梁控股坚持“深耕长三角、面向华东、辐射全国“的发展战略,在持续深化全国化布局中,拓展了四川、河南、湖南、山东、湖北、云南、重庆等新区域。

2018年中梁的触角更是延伸至内蒙古、辽宁等地,直至覆盖全国110个城市。据招股说明书显示,中梁已进驻长三角、环渤海、中西部、海峡西岸、珠三角五大核心区内22省110个城市共316个项目,总土地储备面积超过3500万平方米。亿翰智库数据显示,2018年前11月,中梁的拿地货值2136亿元,房企排名第11位。

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来源:亿翰智库

此外,中梁拿地方式上也越来越多元化。除了传统的招拍挂和收并购方式,还通过代建、小股操盘等模式获取土地,还积极寻求合作伙伴,联合碧桂园万科融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发,降低资金成本,从而有效应对发展风险。

值得注意的是,中梁文化的核心是“人”,这也为其一直高速的发展稳住根基。

吸引优秀的人加入,更要人尽其才,中梁不止在组织上创新,更结合自身特色创造中国第一个地产阿米巴管理模式:划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构,总部向区域充分授权,区域作为经营主体,自主经营、独立核算、自负盈亏,最终形成了“精总部,强一线,小组织”的阿米巴经营模式。

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招股书中表示,阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划,其中包括为中梁的高级管理层和其他雇员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。截至今年8月31日,中梁附属公司231个物业中的158个为共同投资项目,占比达到68.4%。

截至2018年6月30日,中梁阿米巴体系助其实现快速扁平化复制和扩张,其下属子公司从2015年底的48家增至2018年上半年的705家,员工从740人扩招至1万+。

如今,“千亿三大目标”已提前实现,上市在即,中梁下一个“大满贯”目标会是什么?

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