“专题回顾 | 转型升级·质变地产——第十届地产中国论坛 

中国网地产讯 1月10日，在中国互联网新闻中心•中国网地产主办的第十届地产中国论坛上，亿达中国高级副总裁于大海介绍了亿达中国的发展历程与成功产业园项目，并分享了项目建立与运营的经验和感受，同时对产业地产的未来做出了三点判断。

亿达中国高级副总裁于大海

创立已35年的亿达中国，秉承“以产促城，产城融合，协调发展，共创价值”的发展理念，以“轻重并举，以轻带重，以重促轻”为发展战略，经历了三个发展阶段。

1998年，以大连软件园的开园为标志，亿达开启了起步发展阶段。于大海表示，2005年，大连软件园已经成为中国规模最大、发展质量最高的一个软件型的园区，亿达也从中积累了丰富的经验，形成了全球的客户资源网络。

尽管于大海表示亿达于2006年被动地走向全国，但通过接受政府的委托，对政府投融资平台下设的园区进行招商、运营和管理，亿达又先后在苏州、武汉、天津等城市开始新的项目拓展，并投资建设了大连生态科技创新城、武汉软件新城等新的大型产业园区。而这即是亿达的第二个发展阶段：专业化聚集阶段。

亿达在2014年于港交所主板成功上市后，进入规模化发展新阶段。2014年至今，亿达在全国的20个一线和二线的省会城市，开发、建设、运营和管理了40个商务园区，同时持有、在建、委托运营的面积逾1200万平方米，为25万的人才提供了专业岗位。

亿达的开山之作大连软件园，如今已成为中国国际化色彩最为浓厚、世界500强企业最多的专业软件园区；大连生态科技创新城已经发展成为国家高新技术服务产业基地、国家现代服务业产业基地和省大科技创新区的核心区；武汉软件新城是中国中部地区规模最大、最具国际化特征的IT服务基地、高新技术研发基地和创新创意产业集聚地……

目前，亿达在产业园区和产城融合发展形成了产业咨询策划、园区建设规划、楼宇建设管理、配套解决方案、招商全程管理、物业运营管理、专业化增值服务等全产业链的服务能力。

在多个优秀项目与全产业链服务能力的背后，是亿达经过20年发展所积累下的丰富经验。

于大海表示，产业地产的租售行为，与传统的商住地产相比，具有频次低、决策周期长、价格敏感度高、租金回报率低等特点，这就决定了产业地产难以快速发展。

但在另一方面，于大海认为优秀的园区如同一块璞玉，需要用工匠精神和常年积累的经验去打造，无法片面的追求速度和规模。“这就也决定了产业地产项目难以像传统的商住的房企一样，单纯从规模、速度和效益这几个方面来衡量。”于大海说道。

从更为宏观的产业政策环境看来，于大海认为，一个优秀的产业园区对一个地方经济的拉动、产业空白的填补、GDP的形成、就业和税收，都会有长期和巨大的贡献，但是目前很难把这种长期贡献和一个企业进行理性的挂钩，很难和地方政府共同分享由于产业发展所带来的长期回报，这是政府和企业在未来需要共同去面对和解决的一个重要问题。

对亿达20年发展的体会与经验，于大海表示，首先是改革开放的大背景与宏观政策的机遇；其次是突出在产业发展过程当中的企业市场主体的地位，成为一家具有丰富经验和雄厚实力的企业来牵头打造产业载体，发展产业经济，是非常直接有效的方式方法；最后是亿达各个成功的园区都离不开各级各界政府“一张蓝图绘到底”的态度和决心。

对于未来产业地产发展趋势的预测，于大海提出了三点系统的判断。

其一是基地+基金+运营的模式，将会在很大程度上帮助去解决行业的痛点和难点。于大海表示，基地即是指要提高和扩大产业园区的质量和规模，基金指企业需要通过基金、ABS、REITs等一些创新的金融手段提供更稳定的现金流，同时通过产投基金、产业引导基金来让入园企业得到更好的金融服务，也帮助园区的开发商和运营商能够很好的分享优秀入园企业发展所带来的红利。

于大海认为，园区的运营商不能够单纯的依靠做房东收房租这样的生存方式，一定要在传统的物业服务的基础上打造丰富、全面、完整、富有时效的运营和增值服务体系。在这一点上，亿达已经做到在重点园区令租金和运营收入相持平。

其二是轻资产运营可能会进一步快速发展。于大海指出，因为目前中国在产业园区的市场供给上是严重的供大于求，各级各地政府手里持有大量的优质土地，又苦于没有专业团队、经验、体系和客户资源，这就为园区运营商创造了大量的市场需求。

最后是智慧园区和智慧城市的结合会提升园区运营、科技服务的手段和效果。于大海表示，在这方面，亿达在深圳专门建立了亿达云图科技公司，进一步整合线上线下资源，利用大数据、物联网、云计算等科技手段帮助政府能够实现经济的提升活力，帮助园区提升运营管理，帮助入园企业能够解决实际困难，快速发展，帮助企业人实现美好生活。