专题丨业内解读2019年央行首次降准

详细报道丨李克强总理在银保监会主持召开座谈会

4日晚间，央行公告称，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

贝壳找房首席经济学家杨现领博士关于降准的点评：

1.此次降准，指向相对明确：对冲节前资金紧张、定向支持民营经济和小微企业，以保持流动性合理水平、支持实体经济。

2.对比历史，目前处于宏观层面流动性边际改善阶段，对房地产市场的作用主要体现在预期改善阶段，实质影响有限，在房地产政策总体仍然偏紧的情况下，市场不具备大幅反弹的条件。

3.与大部分观点不同，我们认为，当前的量价回落是市场内在的自发调整，是市场“虚假繁荣”后的自然回落，当前已经有超过60个城市房价破万，购买力已经不足，相对与16万亿的庞大市场（新房十万亿、二手六万亿），有限的放松都难以撬动巨量市场。

4.虽然当前我国居民家庭的杠杆率只有50%，总体水平不高，但是这一轮杠杆增速过快，且主要体现在年轻人的加杠杆，潜在风险不容忽视，国际经验表明，房地产泡沫破灭的触发因素往往是“穷人”加杠杆速度过快，力度过猛，当前我国的住房金融政策应极力避免第一次置业群体的杠杆再度扩大。

5.当前我国宏观经济基本面类似与日本1985年，内部潜在增长能力趋势性下移、外部面临持续的贸易摩擦，这种情况下，房地产将不可避免地成为对冲内外压力的“压舱石”，但是为了避免日本房地产泡沫破灭的教训，未来的房地产放松政策应该避免单纯的信贷刺激，而是采取结构性放松政策，既能在短期内稳增长，也能在长期内调结构，类似的政策包括：

sell to buy，鼓励有房的人换房改善，而不是鼓励没房的人买房；buy to let ，鼓励买房用于出租（也包括买房后的旧房出租）；build to let，一线城市房屋存量总体不足，估计通过集体建设用地入市，新建一大批租赁住房；rebuild to let，鼓励核心地段“老破小”改造出租、闲置商业等改造出租。