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10年这1天丨顾云昌:楼宇经济与住宅经济一同主导房地产未来

发布时间:2019/01/03 17:47 | 来源 :中国网地产 | 作者: 陶婷

10年这1天丨顾云昌:楼宇经济与住宅经济一同主导房地产未来-中国网地产

十载悠忽,转眼又要到令人激动的这一天。

1月10日,以“转型升级 质变地产”为主题,由中国网地产主办的“第十届地产中国论坛”即将盛大启幕,下一个十年的新征程亦将启动。

岁月如刀,浮生若梦。自2008年至今,地产三起三落跌宕起伏十年,由黄金时代进入白银时代, 由旧时代跃入新时代, 专注行业盘点与趋势前瞻的”地产中国论坛”亦用十年时间,做着同一件事:为行业建言献策、厘清方向,以正能量推动地产健康发展。

过去十年,那些年的那些人和那些事,诉说着怎么的楼市故事?下一个十年,和民生息息相关的中国楼市又将何去何从?

“未来的中国房地产市场,住房领域巨龙舞动,楼宇经济群狮斗艳。金融定冷暖,土地是关键”,在接受中国网地产专访时,住房制度改革的推动者、业界资深专家、全国房地产商会联盟主席顾云昌先生如是说。

过往10年三上三下 经济下行倒逼改革

1998年,中央启动住房制度改革后,自2000年开始,房地产便成为重要支柱产业,多次拉动国民经济的发展。转折始于2009年,经过十年狂奔后,房地产市场从黄金时代走向白银时代。在这十年时间,房地产起起伏伏,历经三上三下:三次热潮,三次调控。

2009年、2010年这两年,房价持续上涨;2010年以后,尤其是2011年、2012年,房地产在严厉的调控下进入低潮;2013年以后,房地产重归高潮;2014年、2015年又进入低潮;2016年以后,房地产回升再入高潮,直至今日。对于住房市场的三上三下,顾云昌有一个“周期论”。

他认为,房地产的周期大概是三年,在这三年的周期中,不同城市的表现有所差异。在这十年间,政府伸出有形的手进行了三次比较大的调控,时间分别是2010年、2013年、2016年。

2008年以来,房价如脱缰野马大幅上涨,大量的热钱涌入房地产,房子偏离了居住属性,地方政府越来越依赖土地财政,又恰逢中美贸易战,金融风险加剧,房地产泡沫一触即发,“倒逼政府不得不改革”,顾云昌说。

尽管自2009年以来在政府大大小小几百次调控之下,但房价依旧上涨,销售面积持续增长,2017年达到历史的最高峰,2018年仍然一路攀爬。据国家统计局发布的2018年1-10月全国房地产开发投资和销售数据显示,1-10月全国商品房销售面积同比增长2.2%,1-9月为2.9%。1-9月房地产开发投资2000.44亿元,同比增长13.5%。其中住宅为1464.63亿元,同比增长13.2%。

“2017年是最大年,2018年想要超过去年很难,2018年是小年,2019年更是小年”,顾云昌预测。对于这次的低潮周期,顾云昌预判持续时间比以往更长,因为销售面积持续增长背后,有着错综复杂的逻辑。

“房价必然是上涨的,居民收入增高,土地越来越贵。房地产对国民经济的贡献还在显现,对城市面貌的改善,对老百姓住房条件的改善,依旧发挥着很好的作用,地方政府对土地财政的依赖依旧严重。并且,房地产是三年一个周期,现在正好处在下行阶段”,顾云昌分析认为。

调控是否达到预期,这只是房地产诸多问题背后的一个侧面。事实上,房价上涨的根本性原因除了货币增发,还有土地财政以及各种投资需求。但顾云昌认为,即使不调控,房价也会上涨,只不过房地产的供应和需求有时间上的差异,大概三年一个周期,有的周期长,有的周期短。老百姓普遍心理是买涨不买落,当房价上涨时,越涨越买,越买越涨,越买越会释放购买能量。

购买能量释放快的时候,房价上涨;释放慢的时候,房价下跌。购买能量释放到一定高度,没后劲了,购买力下降,房价就到了低谷,房地产市场便下行。在下行过程中,越下行越没人买。

“在房价上涨过快之时,政府就实施收紧政策:限购、限贷、限价等。政策一出台,销售量便下降,政府的调控只是加速了它的下行,或者加速房价封顶”,顾云昌分析。

未来十年房地产支柱产业地位不会变

当楼市寒冬来临之际,当房住不炒成为主基调之时,当业内普遍认为,房地产降格为民生产业之时,顾云昌却不以为然:“房地产是民生产业,民生产业是支柱产业,强调美好生活就是跟住房息息相关,未来十年,房地产支柱产业这个地位不会变”。

只不过,随着地产黄金时代步入白银时代,随着高增速发展转为高质量发展,有美国次贷危机的前车之鉴,房住不炒最关键的是金融问题,因为房地产不稳,全局将不稳。

如此背景下,长效机制的建立迫在眉睫。事实上,自2008年开始,长效机制就被提上日程,10年过去了,其仍在“难产”之中,“阻力太多,非短时间内能够建立”,顾云昌说。

保障房的供应被顾云昌视为降房价的重要手段,“加大保障房和租赁房的建设,因城施策,大城市加大比例,而小城市不需要跟大城市一样的比例。要实现精准保障,而不是粗犷保障,讲求数量也要讲求质量”。

土地是关键。土地结构的调控也被顾云昌寄予厚望,他认为,将农村闲置的宅基地利用起来,土地所有权依旧是集体所有,但可以与农民的资格权合作,这样不仅能够改变垄断的卖地财政,还能降低房价解决大城市住房问题,更能将农村经济盘活。

楼宇经济与商品住宅市场同辉

而对开发商而言,未来地产十年,仍将面临高高低低的起伏,“竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄”,顾云昌一语中的。

这是一场大浪淘沙的战争。所有人都在行动,所有人也不得不行动:货币回笼战、降价跑量。房企纷纷去地产化,企业高喊活下去,大鱼吃小鱼加速,“转型升级,质变地产”的战斗已经打响。

“住房市场依旧有很大空间”,顾云昌说,但需要优化产品结构,以人为本,让住宅产品达到精细化、差异化、智能化、服务化。粗放型发展方式已经不再适应时代的潮流,集约型发展方式将成为未来市场的主宰。

畅想未来,顾云昌先生生动比喻:“如果说住宅市场日后是巨龙舞动,那楼宇经济就是群狮斗艳,这是一片可供挖掘的蓝海。所谓楼宇经济,是广义的商业地产,它的单体可以被看作酒店、写字楼这样的商务楼,还有与美好生活所需要的各种楼宇相关:城市当中的CBD、金融界、总部基地、产业园区、仓储、展览场所,甚至长租公寓,除了自有、自住的楼以外,都属于楼市的楼宇经济。

“住房市场进入了白银时代,大家已基本形成了共识。但是我们的楼宇经济,却正处在黄金时代。因为新时代需要新的商业,让生活更美好就是需要发展新的楼宇经济”,顾云昌认为。

前有住房市场,后有楼宇经济,下一个十年,房地产市场未来仍可期待。只不过,如果企业想活下去,就需要具备这样的素质:效益好,资金充裕;具有集约型经验;好的领导层、决策力;空间、时间、地域、产业的多维度预判;低潮时拿地,高潮时出货,“在产业人口集聚的城市布局尤为重要”,顾云昌如是说。

过去十年已过,未来十年已来。针对即将启动的第十届地产中国论坛,顾云昌给出寄语:希望从关注老百姓的住房需求角度,引导地产商更好地创造美好生活。未来,如何“升级转型,质变地产”, 且看10年这1天,1月10日,我们钓鱼台.国宾馆见!

以下是中国网地产和顾云昌先生的部分对话:

中国网地产:这十年,限购限贷等调控政策大大小小几百上千次,如何看待看得见的手和看不见的手对市场的作用?

顾云昌:实际上,限贷是利用市场的利率杠杆来调控市场,我是认可的。而限购、限售、限价,尤其是限价,更是一种行政手段。我呼吁,坚持市场化的改革,尽可能减少对价格、对市场的行政干预。对大城市而言,尽管限购、限价等是不得已而为之,但希望时间越短越好,这完全是违背市场经济的。商品房本应该是市场定价,但用行政手段来定价,表明上看,远远低于市场上的实际价格,却对社会产生了许多负面影响。

中国网地产:行政过度干预对社会造成哪些负面影响?

顾云昌:第一,本来是遏制炒房,但现在激发了人炒房,一手房比二手房还便宜;第二,助长许多不良风气,假离婚、假结婚钻政策空子等;第三,价格不是真实的价值体现,强行压制的价格导致不炒房的也去炒房;第四,质量问题频出,与高质量发展相违背,面粉和面包一样价格之下,开发商为节约成本预算,偷工减料。

中国网地产:政府应该也很矛盾,不限价,没房的人买不起;限价后,交付的房子又容易出现质量问题,怎么办?

顾云昌:要让大多数人买得起租得起,就需要增加保障房,加大共有产权房、租赁房、长租公寓的比例。并且,从房地产的特殊性来看,保障房在各个城市不一样,在北上广深等大城市,覆盖率应该达到百分之五六十,而小县城房价不高,覆盖率达到百分之五就可以。

解决大多数人住得起的问题有多种路子,而不是一味在房价这块打转。还可以从土地结构调整入手,增加土地的供应量,让更多宅基地进入市场。针对农村郊区交通不便的情况,政府应加大交通和基础设施的投入。用空间来换钱,大城市与其他城市圈紧密联系起来,统一解决交通和配套问题。拓展城市建设用地,改变独家垄断的卖地财政,把农村经济搞活,把宅基地盘活,也是降低房价解决大城市住房问题的一个途径。

根本上还是要建立长效机制。但长效机制并不是调控,出台个政策,让你买或者不让你买。长效机制的出台不是一蹴而就的,需要政府加大投入,公务员充分动脑。虽然保障房建了很多,但实际上我们还是处于粗放型发展的阶段,讲究数量而不追求质量,应该将粗放型保障转为精准保障。

中国网地产:针对未来的房地产市场,以后应谨防哪些问题和风险呢?

顾云昌:有美国的次贷危机前车之鉴,房地产关键看金融市场和土地市场,简要而言就是“金融定冷暖,土地是关键”。土地错配,该盖房的地方不盖房,不该盖房的地方大量建房;北京、上海没盖那么多房子,房价拼命的涨;小县城盖了大量的房子,拼命去库存。这些以后要避免。

中国网地产:在行业“转型升级”背景下,开发商、政府、老百姓分别应该扮演什么角色?

顾云昌:房地产是否健康发展关键在政府。政府的短期调控应更加精准,坚持市场化的改革,尽可能减少对价格、对市场的行政干预,加快建立长效机制;针对开发商而言,顺应大时代的变化,转型创新,以人为本,为人民创造美好生活;针对老百姓而言,能买得起的买,买不起就租,不是非要占有产权才可以享受生活。

中国网地产:地产中国论坛伴随行业走过了上一个十年,下一个十年即将启程,您对它有着怎样的寄望?

顾云昌:地产中国论坛十年,对推动行业发展发挥了良好的作用。内容一年比一年丰富,参加的人一年比一年多,影响力一年比一年大。希望下一个十年一如既往弘扬行业正能量,振兴楼宇经济,稳住住房经济,从关注老百姓的住房需求角度引导帮助房地产商更好地营造美好生活!

(责任编辑:解芳璇)
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