这是一个房地产行业换轨的时代。房地产开发浪潮逐渐放缓，存量房时代已经开始。2018年，长租公寓在政策、资本和消费升级的共同作用下，站到了“风口”上。与此同时，有一批中小长租公寓品牌，不幸经历了阵亡。万亿级的市场蓝海，公认的风口，崛起的租赁市场，这一年，长租公寓到底经历了什么？

中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一、二线城市聚集，并呈现出平均年龄低、租房需求大、租赁周期长的特点。由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来迅速发展。

2018年的政府工作报告指出，我国将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年4月，首份住房租赁资产证券化文件正式落地，住房租赁市场的金融环节开始迈向新纪元。

来自仲量联行的分析显示，长租公寓在中国主要城市已快速度过“引入期”，并进入“发展期”末端。宏观基本面、租客权利保障、资产可得性和价格、金融与税收，以及市场透明度将影响市场何时进入“成熟期”。

今年，在经历了规模、房间数的追逐战后，长租公寓品牌开始走向品质之路。作为高投入、回报周期长的行业，那些“倒掉”的长租公寓品牌，均经历了高杠杆快速拿房的过程。

但在成熟市场，长租公寓应该是一种具有明显优势的投资级资产。分析认为，虽然目前我国长租公寓投资的市场化程度较低、流动性也较为有限，但在多重因素的共同作用下，或将迎来新一轮机遇。

可以预见的是，人口结构、购房门槛、政策支持和资本助力四大因素推动中国长租公寓市场近年将来快速发展。

长租公寓需迈过“资产关”

杨现领贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长

“一个行业完成从0到1的突破后，就将进入品牌间的优胜劣汰。”杨现领认为，中国的租赁行业仍处在机遇期，租赁市场的发展才刚刚开始，品牌需要做的，是找准发力点。“只有品质才有规模、只有规模才有效率、只有效率才有利润，所以品质永远是第一位的。”

在杨现领看来，一批中小长租公寓品牌的倒闭并不意味着租赁行业整体遭遇了瓶颈，中国的租赁市场还有很大的发展空间。

杨现领表示，很多租赁品牌出现了问题，表面上出在出租环节，但实际是拿房资产环节不合理、拿房价格过高。“一定要做好准入门槛，在城市、区域、房子选择上，把好资产第一关。”

如何迈过资产“第一关”？首先，一定要做好本地化和差异化。不同城市，甚至是同一城市内部都存在很大的差异，人口结构不同，住房需求也不同。因此，要针对不同城市、不同人群，提供不同的产品。

此外，长租公寓的发展只是满足了青年白领的合租需求，但流动人口的床位需求以及家庭整租需求并未被满足。尤其是两亿多的流动人口，“离不开城市又回不去故乡”，标准化床位产品需求亟待满足。