全国 | 北京 | 上海 | 广州 | 深圳 | 成都 | 南京 | 沈阳 | 合肥 | 重庆 | 济南 | 石家庄 | 杭州 | 青岛 | 太原 | 贵阳 | 遵义 | 秦皇岛

专题
中国网地产  > 市场

为深圳土地改革实践提供“龙岗探索”

发布时间:2018/12/25 10:21:38 | 来源 :南方日报

原标题:为深圳土地改革实践提供“龙岗探索”

创建新一轮城市总体规划编制实践区,创新法定图则实施机制,探索“先租后让、租让结合”的差异化精准土地供应及土地整备实施新模式……

这是深圳市龙岗区率先实施“委区合作”,破解土地难题,推动全区规划土地改革的一个个生动实践。

自深圳1987年敲响新中国土地拍卖“第一槌”开始,深圳历次的土地管理制度改革,都将有限的土地资源实现最大限度的市场化配置,使城市各类创新要素在这片土地上获得前所未有的活力。随着城市的快速发展,土地资源的无序开发和粗放利用,也让城市面临土地资源紧约束、发展空间受限等困境,导致城市二次开发难以推进,现有的规划难以落地实施。

为破解土地难题,加快落实东进战略,高质量建设深圳东部中心。今年5月,龙岗区率先与深圳市规划和国土资源委员会(下称“深圳市规划国土委”)共同签订了规划国土管理改革与实践合作框架协议(下称“框架协议”),通过委区联动、先行先试,积极开展规划国土管理改革与实践。6月,龙岗区制定落实委区合作框架协议工作方案和2018—2020年三年行动计划,就如何落实框架协议进行全面部署,确定13个改革项目,以“任务上墙、挂图督办”的方式明确责任分工,扎实推进框架协议。

有观察人士认为,龙岗区抓住当前深圳存量发展阶段城市土地及建设空间供给侧面临的难点问题,发挥规划国土部门和区政府在规划建设管理上的双重优势,助力龙岗破解土地紧约束的发展瓶颈,将潜在的土地空间优势释放出来,为深圳市深化规划土地改革实践提供“龙岗探索”。

瞄准目标

绘制蓝图+片区统筹

实施土地空间发展战略

当前,适逢深圳空间规划体系改革探索期,龙岗率先打响国土空间规划“攻坚战”,在深圳市规划国土委指导下,率先编制和优化分区规划、开展法定图则修编试点、深度参与城市总体规划和法定图则编制,以此扭转低水平、碎片化的开发建设现状,全力破解城市规划缺乏统筹、空间布局不够合理、产业发展空间紧约束等问题,探索适合龙岗发展实践的规划国土新机制。

在具体实践中,龙岗坚持规划设计先行,绘好城区发展“一张蓝图”。一方面深度参与新一轮城市总体规划编制,结合自身发展定位,率先启动分区规划编制,全面开展人口、用地、建筑总量等现状调研,科学规划城市开发规模,编制和优化完善分区规划、法定图则及各类专项规划。另一方面又按照占补平衡原则,对生态空间、居住空间、产业空间、基础设施和公共服务设施等要素进行合理配置,既落实城市总体规划明确的目标,又兼顾发展弹性,确保实现城市发展战略意图。目前,龙岗已完成《龙岗区分区规划(2018-2035)》现状调研,初步划定“三线三区”。

值得一提的是,在创新法定图则编制和实施机制方面,龙岗在深圳市规划国土委主导下,建立“过程式、协商式”的法定图则修编新模式,充分吸纳相关部门、街道、社区等各方意见,切实增强图则的可实施性。其中,正在试点开展的大运枢纽站、宝龙科技城等法定图则修编工作将于年底体现成果。

同时,探索城市设计成果与法定图则相衔接、与专项规划相适应的实施机制,先行开展坂雪岗科技城、大运新城、龙岗河“一河两岸”3个片区的城市设计,从而全面建立“市域规划—分区规划—法定图则—城市设计”的规划体系和逐级传导机制,实现“一张蓝图绘到底”。

在科学绘制城区发展蓝图的同时,龙岗区积极探索片区统筹发展模式,优化盘活片区功能。在分区规划的指导下,结合道路、山体、河流等边界划定城市功能单元,通过“统一规划、政策联动、主体协调、分步实施”,实现居住与产业相对分离、公共配套复合利用、产业集聚发展的目标。如在龙东社区上井片区试点探索土地整备片区统筹,对该片区产业、居住、公配整体规划布局优化调整,在保障群众利益和公共配套不受损害的基础上,将增加72万平方米产业空间;在新生社区低山村试点开展城市更新规划片区统筹,坚持TOD发展理念,新的规划将形成沿龙岗大道的产业办公集聚区,建立“一河两岸”城市天际线,成为“三生融合”精品示范项目。

打好“组合拳”

挖掘存量土地空间

为未来发展提供“加速度”

龙岗辖区土地面积位列深圳市第二,但面临土地资源紧约束、发展空间不足等困境,尤其是较大面积的产业用地十分有限,导致很多优质产业项目落地困难。如何盘活产业空间,推进产城融合,实现整体土地价值的提升,让城区可持续发展呢?龙岗区利用创新土地供应新机制,打好“组合拳”,综合运用城市更新、土地整备、用地清退、“工业上楼”及枢纽立体开发等措施,挖掘存量用地潜力,提高土地利用效率,为龙岗未来发展提供“加速度”。

目前,龙岗全面开展辖区已批未建用地清理工作,共清理用地(不含公共项目)87宗,面积共171公顷,通过“一类一策”方式处置,预计可盘活产业空间约1平方公里;探索宝龙工业城先租后让、坪地国际低碳城联合竞买、横岗阿波罗园区产业用地行政划拨、平湖金融基地协议出让等供地模式,实施差异化精准供应,其中,宝龙先租后让、坪地联合竞买2个试点项目已于12月24日完成用地出让工作;借鉴东京及香港等地的先进经验,以重点片区、重要节点建设为核心,大力推动城市立体开发,鼓励实施土地功能混合利用,提升节约集约用地水平。

为快速解决公配不足问题,龙岗通过委区合作,探索推进公共项目实施新模式,在强化片区统筹的基础上,补短板强弱项,实现“量”“质”齐飞。今年以来,龙岗全面梳理辖区公共设施的规划实施情况及问题,大力研究公共基础设施实施路径,积极探索不同类型公共基础设施弹性调整机制,通过新增、调整、置换等多种方式保障公共基础设施的规划建设。对需要调整规划的项目,采取了分类、分区域批量调整规划以及对符合审批条件的项目批量办理行政许可等办法,加快项目落地建设。现已完成全区九大类1174处规划公共基础设施图斑梳理、台账及图册建立工作,初步拟定了公共基础设施三年行动计划,形成了《关于进一步推进龙岗区公共基础设施建设的实施意见》初步成果。

紧盯“拦路虎”

“动真碰硬”拆违“消存量”

实现调布局留空间

土地空间不足、拆违任务艰巨是制约龙岗落实东进战略、打造深圳东部中心最大的“拦路虎”。据了解,龙岗区东进战略项目库有396个项目,总拆迁量达2000万平方米,其中215个政府投资类项目涉及拆迁量1164万平方米,还有大量历史遗留问题无法用现行政策进行解决,这无疑给征拆工作带来难度。

如何破解违法建筑处置难问题?龙岗区与深圳市规划国土委信息联动,共享权属宗地、土地利用总体规划、土地利用现状、历史遗留违法建筑、两规申报等规划国土基础信息,投入力量对全区各类违建进行清查。目前,龙岗已梳理出产业类和公共配套类违法建筑23563栋、建筑面积3855万平方米,制定了《龙岗区人民政府处理农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的实施细则》等类处置方案,并迅速开展试点。

比如以吉华街道作为烂尾楼处理试点,按照“拆除一批、完善一批、没收一批、疏解一批”的工作思路,制定烂尾楼处置流程及规则,对3宗典型个案(吉华街道翠隆宿舍烂尾楼项目、三联村和生大厦项目、草莆吓围工作区项目)进行分类研究处理。以坪地街道为试点开展基本生态控制线调整及用地梳理研究,分类处置基本生态控制线划定后产生的历史遗留问题,并编制《龙岗区基本生态控制线优化管理操作指引(试行)》。

■样本

龙岗区在探索新型土地供应模式上走在前列

“先租后让、联合竞买”试点地块挂牌成交

12月24日,龙岗区产业用地“先租后让”及“联合竞买”试点地块挂牌成交,成为全国一线城市首宗“先租后让”供地及全区首宗“联合竞买”供地,这标志着龙岗区在探索“先租后让、联合竞买”新型土地供应模式上走在前列。

其中,先租后让地块位于宝龙工业城,用地面积7394平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为人民币3116万元,深圳市永联科技股份公司(简称“永联科技”)以3270万元竞得,溢价154万。联合竞买地块位于坪地低碳城,用地面积17648平方米,容积率4.0,土地用途为一类工业用地。该宗地挂牌底价为7200万元,由深圳市裕富照明有限公司(简称“裕富照明”)与深圳市光祥科技股份有限公司(简称“光祥科技”)以底价联合竞得。

先租后让竞得企业首获5年承租权

今年5月16日,深圳市规划国土委与龙岗区政府签订了《深圳市规划和国土资源委员会与龙岗区人民政府共同推进规划国土管理改革与实践合作框架协议》,创新产业用地供给与监管的全链条机制,探索“先租后让、租让结合、联合竞买”的新型土地供应方式。历时6个多月探索,深圳市规划国土委龙岗管理局率先推出一线城市首宗“先租后让”供地及全区首宗“联合竞买”供地。

据了解,“先租后让”科学设置准入门槛,严把项目引入关,甄别、吸引和留住优质产业,保障重点项目用地的精准供应。深圳市规划国土委龙岗管理局会同龙岗区经济促进局为“先租后让”地块招拍挂设置准入行业类别为新能源产业或新一代信息技术,且租赁申请人从事该地块准入行业不少于5年。

竞得企业永联科技是一家集能源高端装备研发制造和能源互联网方案提供与建设运营为一体的国家级高新技术企业,2017年度营业收入5.33亿元,纳税约1240万元;2018年全年营业收入预计约8.5亿元,该企业的加入为龙岗区战略性新兴企业注入了新生力量。

永联科技竞得该土地后首先获得5年承租权,租金按年缴纳,年租金按照该宗地20年期国有建设用地使用权最终成交出让地价3270万元的5%确定,即仅仅为163.5万元,租赁期满后既可以选择“续租”也可以选择“出让”,出让金扣除已缴纳租金,大大降低了企业用地成本,有助于该企业继续将大部分资金用于科技研发,促进实体经济发展。

同时,该企业需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议,租赁期限内,企业的产值、税收等各项指标通过履约考核,则上述土地使用权由租赁转为出让;如果未能通过履约考核,租赁期满将收回土地使用权。

有观察人士分析,这种分时段、分时点对产业项目的履约情况及用地开发建设情况实施“产业、规土、经促、税务”等多部门联动的“全生命周期管理”机制,确保真正想做实业的优质企业能够专注于事业发展和转型升级,并形成良性循环。

联合竞买从事规定产业年限不少于3年

根据此次联合竞买要求,联合竞买申请人应分别从事新一代信息技术产业和文化创意产业均不少于3年。裕富照明是专注于LED室内照明产品的研发、设计、生产和销售的国家高新技术企业,光祥科技是从事室内、室外表贴全彩LED显示屏相关产品研究、开发、生产、销售和提供技术服务的国家高新技术企业,2017年营业收入均超过5亿元。

有业内人士表示,联合竞买模式降低双方拿地成本,分散了开发风险,实现了双方资质、品牌、资源共享,有助于提高双方经营管理水平,以空间聚集推动产业升级,促进土地资源的集约节约高效化利用,且竞买土地为一手地,土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小。

深圳市规划国土委龙岗管理局相关负责人表示,接下来将主动作为,充分用好委、区合作框架协议政策红利,继续完善“先租后让、联合竞买”新型土地供应模式,在试点项目的实操基础上,不断总结经验,进一步优化用地供应流程和履约机制,形成可操作性强、监管约束有效的政策文件,努力在全市形成可复制、可推广的改革经验。

■链接

谋划龙岗长远发展

在土地上做好文章

框架协议既是深圳范围内第一个委、区合作框架协议,又是龙岗区和深圳市规划国土委共同推进的一项改革实践,对龙岗的发展而言至关重要。自今年5月份龙岗与深圳市规划国土委签订框架协议后,6月份,龙岗制定了落实委区合作框架协议工作方案和2018-2020年三年行动计划,确定13个改革项目,以“任务上墙、挂图督办”的方式明确责任分工,加快推进框架协议落实。

“全区上下要利用框架协议的契机,紧紧抓住龙岗发展的机遇,在‘一张蓝图绘到底,坚持三年行动计划’的基础上,谋划龙岗未来长远发展,在土地上做好文章。”龙岗区相关负责人表示,接下来,全区将积极对标国际先进城市,深化机制体制创新、深化政策制度研究,与深圳市规划国土委齐心协力,切实将委、区合作框架协议落实,持续推动改革实践不断迈向深入。

一、加强联动,凝聚改革合力。龙岗区将与深圳市规划国土委、市相关部门积极联动,统筹龙岗区各部门各街道,形成“委、区、街道、社区”联动的集团军作战模式,充分发挥优势互补、政策叠加优势,对进展缓慢存在困难的项目重点攻坚,确保不折不扣完成各项改革任务。

二、统筹推进,确保改革取得实效。紧紧抓住框架协议三年行动计划的时间窗口,强化改革时限意识,进一步细化框架协议的时间表和路线图,倒排工序,雷厉风行,久久为功,确保各项具体事项落地见效。

三、主动作为,打造改革“龙岗范例”。紧密结合龙岗发展实际,充分用好委、区合作框架协议政策红利,直面问题、勇于担当,加快先行先试,拿出一批与改革政策相配套的试点项目,全力打好规划国土管理改革与实践“攻坚战”,形成可复制可推广的改革经验。

(责任编辑:解芳璇)
中国网地产

中国网地产是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。以引导正确的行业舆论导向为己任,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。

新闻排行
独家原创
热点专题