原标题：试水现房销售 房企运营能力待考

近日，广东中山市几宗现房销售地块流拍、全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府亮相，让业内与购房人目光再次聚焦在现房销售上。对此，业内人士称现房销售执行后，对开发企业资金、产品打造等要求更高，价格或略高于“期房”，但对于购房人而言，所见即所得，更有保障。

深圳首个现房销售试点项目亮相

9月，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。住建部很快澄清，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”

就在此《通知》下发不到20天后，深圳首个现房销售试点——龙华金茂府亮相。据了解，2016年6月，为抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816－0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。当时，现场有18家房企及联合体参与投标，“电建＋金茂”联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元／平方米。

与深圳“隔海相望”的中山市则在近日推出多宗现房销售地块，其中三宗地块全部流拍。记者从中山市国土资源局官网网站获悉，5月至今，中山市合计推出16宗住宅及含住宅的综合用地，规划建筑面积约152万平方米 ，无一例外均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。

就中山市现房销售工作是否为广东省要求的试点，中山市公共资源交易中心的相关负责人在接受媒体采访时曾表示，中山市挂牌出让的“现房销售”的地块，均是由国土资源局统一要求，并不能被认为是试点工作，后期是否会因市场反应过大调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。

将致杠杆成本上升

从上述中山三宗土地流拍便可看出，房企对“现房销售”地块更为谨慎。一位广东当地房企人士称，当下企业融资渠道受限，楼市销售下滑明显且回款较差，房企对土地的竞买更加谨慎，特别是要求“现房销售”的地块，考量会更多。

让开发企业更为头痛的是，由“现房销售”而引发的开发模式改变。我国目前正在执行的是商品房预售制度。上述制度起始于1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，并在随后的相关法律文件中进一步明确，好处在于开发商能提前回笼资金，买房人也能得到部分优惠。

一位不愿透露姓名的房企人士称，相较于2年左右的建设周期，预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短，极大地加快了房企的资金周转，若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也相应增大。

根据A股96家上市房企披露的数据，预收账款（包括新会计准则下的合同负债科目）占总负债比重近五年来稳定在27%-30%之间，占总资产比重在20%-25%之间，若这部分完全由有息负债代替，则房企的杠杆成本势必明显提升。

合硕机构首席分析师郭毅指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，也会影响地方政府的财政收入，“它的供货速度减慢了，那就意味着对于市场的供应环节会形成一个供应的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。再往前推进一步，那么就会影响到他再次去拿地，同时地方政府的财政收入也会受到影响。”

预售依然是主流

通常在预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；再挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。