多种因素造成去化高压

在合硕机构首席分析师郭毅看来，价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目去化压力较大的现状。

郭毅表示，首先是北京限房价项目整体供应量庞大，已经成交的60多宗限房价项目地块，总的规划建筑面积在550万平方米左右，能开发的房源数量超过6万套，但是北京新房市场一年的去化量在两三万套的水平，这样的大规模上市，特别是下半年集中上市，对整个市场来说，将形成严峻的去化压力。

目前，区域内限房价项目集中供应。据记者观察，目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。

作为限房价项目的供应大区，大兴的项目多达十余个，主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不仅布局有瀛海府，还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等等。

中原地产首席分析师张大伟表示，不可避免地，大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市，区域内突然多了几千套房源，这种情况下，销售压力将会非常大。

“另外，单个项目供应量很大，一个项目一两千的货量，如果一个区域内有两三个限房价项目，就足以覆盖掉这个区域一年的购房需求，但这几个项目是不可能把整个区域的购房需求都带到自己项目来的，这必然造成去化难度的上升。”

目前，购房者决策周期加长。郭毅表示，限房价项目被限定了售价，且陆续会有类似项目入市，购房者选择余地增大，没有必要着急在当下买房，可以相对轻松地做出自己的购房时间选择与决策。决策周期的加长，也不利于限房价项目的去化。

此外，项目产品的同质化严重。受70/90政策限定，大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。“90平方米以下的产品很难做出花样，无非是南北通透或者是纯南向户型，抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别，仅此而已，没有本质的区别，对于购房者来说，在选择上也会无从下手。”郭毅说。

明年市场或更严峻

限房价项目对于北京新房市场销售提振明显。根据中原地产统计数据显示，今年上半年，北京新房销售月均在1000-2000套，而自从限房价项目入市以来，7月北京市的商品住宅成交达到了2048套，8月超过3000套，呈上升趋势。

即便如此，也难掩限房价项目去化压力增大的事实。自2016年底按照“限房价、竞地价”的方式出让土地后，目前北京已经有超过60个限房价项目存在，而入市的16个项目，占比不过三分之一，如果今年下半年北京住宅土地继续开闸放量，市场将遭遇巨大压力。

郭毅表示，“今年只是一个相对艰难的开始，明年市场会面临更加严峻的局面。”

高压之下，政策是否有微调的可能？诸如“限房价、竞地价”的出让方式微调，或者是改变土地供应结构，增加纯住宅用地的供应，在郭毅看来，“可能性不大。”也有业内人士表示，“时间是最好的解药，没有更好的办法。”