在融资渠道收缩、传统融资成本上涨的情况下，住房租赁因受政策鼓励，不少房企借道住房租赁通过发行资产证券化产品融资，这些房企中甚至存在没有开展任何长租公寓业务的情况，更遑论物业能产生持续、稳定的现金流。

前期绿灯大开的住房租赁资产证券化或已不再是房企融资的避难所。近日，花样年和富力发行的住房租赁专项公司债券分别被中止和终止，向行业发出一个信号。

房企融资今年分外艰难。行业融资向来上半年轻松，但同策研究院数据显示，今年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。

在融资渠道收缩、传统融资成本上涨的情况下，住房租赁因受政策鼓励，不少房企借道住房租赁通过发行资产证券化产品融资，这些房企中甚至存在没有开展任何长租公寓业务的情况，更遑论物业能产生持续、稳定的现金流。

8月，长租公寓先后受推高房租、使用金融产品不当、甲醛污染等多个危机事件困扰，一时间从风口变成刀口。结合种种迹象来看，房企借住房租赁资产证券化圈钱的最好时刻或已过去。

房企正设法自救。8月的融资数据显示，房企正寻求创新型融资方式进行融资，拓宽融资渠道，但个别房企的借款利率已高达9.5%，而高息续命，将逐渐吞食股东净利润。

房企借住房租赁融资

住房租赁资产证券化有过大开绿灯的时候。

2017年2月，国内首单公寓行业ABS发行，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，把在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模为3.5亿元人民币。

此后，2017年8月，自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其底层资产一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。

2017年10月，新派公寓发行ABS；同月，保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所获批通过；2017年12月，旭辉的领昱【N】号资产支持专项计划也在上交所获得通过；同月，龙湖公开发行2017年住房租赁专项公司债券，募资50亿元。

第一财经发现，以住房租赁的名义融资，初期是一些长租公寓运营商以发行资产证券化产品的方式进行，但到了2017年年末及此后，多家开发商蜂拥至此，它们的融资方式变成公开或非公开发行住房租赁专项公司债券。

仅上交所，从2018年初至今，便有绿城、世茂、首创、保利置业、合生创展、北京鸿坤伟业、奥园集团、广州城建、中城联盟、宋都基业、龙光、富力地产、花样年、融信、葛洲坝等15家房企发行住房租赁公司债，融资规模共计571亿元。其中，合生创展单笔融资金额最大，为100亿元。

一家大型银行的相关负责人对第一财经表示，“应该警惕住房租赁已成为开发商的新型融资工具”。

而需要警惕出现这个结果的原因和逻辑不难理解。2016年10月，是房地产融资政策的分水岭。随着境内去杠杆、境外美元进入加息通道，房企融资环境面临进一步收紧的压力，企业过去依赖的发行公司债、定增等传统融资模式受限。到了2018年，开发商融资情况有紧无松，举步维艰。

融资环境改变，房企拓展更多融资渠道，一定程度上是个被动选择。而2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。

种种因素综合作用，住房租赁ABS或发债等创新融资方式无疑成为房企流动性的补充。

开发商自救指南

但值得注意的是，上述借道住房租赁融资的房企中，有多家房企并无布局长租公寓的实际行动。